中国基金报记者  李树超
公募REITs创新产品持续受到机构资金的追捧。
12月31日，备受市场关注的首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT网下询价结果出炉。数据显示，该只产品询价阶段受到网下资金青睐，网下发售累计吸引资金465.06亿元，拟认购份额数量总和132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍，公募REITs产品再现了百倍的认购倍数。
同时，公告还显示，该只产品将于2023年1月5日（下周四）起正式发售，投资者布局仓储物流公募REITs又添新工具。
业内人士对此表示，今年发行的14只公募REITs中，11只出现了百倍以上认购倍数，占比接近8成，体现了机构投资者对公募REITs创新品种的支持和对优质项目的认可。同时，由于今年权益市场和成长股剧烈分化，公募REITs作为突出优势稀缺资产迎来结构性上涨行情，叠加REITs市场与股债市场低相关性，REITs作为资产配置标的呈现出较强的投资价值。
询价结果出炉
认购总金额465亿元 认购倍数126倍
12月31日，嘉实基金发布公告称，嘉实基金旗下嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：嘉实京东仓储基础设施REIT）网下询价结果出炉。
公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT的询价期为2022年12月30日9:00-15:00。截至当日15点，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到72家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息，报价区间为3.276元/份-3.735元/份，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。按照确认的认购价格3.514元/份计算，认购总金额达到465.06亿元。
所谓认购倍数，是参与询价的网下拟认购份额与网下实际发售份额的比例,比如实际卖100份,结果认购了1万份，认购倍数就是100倍，呈现了一种供不应求的状态。而今年发行的14只公募REITs产品中，已经有11只出现了百倍以上认购倍数，占比接近8成，展现了机构投资者对该类产品的追捧热度。
通常来说，公募REITs的投资收益主要源于底层资产经营收益和资产增值收益，因此底层资产的质量是关键因素。
据嘉实京东仓储基础设施REIT的招募说明书显示，该产品的基础设施资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100%即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。
值得一提的是，项目涵盖的三大仓储物流园均属市场稀缺的高标仓资产。真正的高标仓在建设标准、合规要求、硬件设备等方面均是高要求，相比普通仓空间利用率更高。
以嘉实京东仓储基础设施REIT所覆盖的京东拳头产品“亚洲一号”为例，是高集成自动化为特色的智能现代化仓储物流物业，其从入库、存储、包装、分拣的全流程、全系统的高度智能化和无人化，大幅提升时效性和配送质量，可应对电商灵活多变的订单业务形态。
2023年1月5日起正式发售
2023年预测现金流分派率4%
另据公告，嘉实京东仓储基础设施REIT将于2023年1月5日至1月6日正式发售，确认的认购价格为3.514元/份。按产品5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为17.57亿元。
在该只基金的募集期内，提供有效报价的网下投资者需在募集期内参与网下认购与缴款，公众投资者可在募集期内通过场内认购和场外认购两种方式认购基金。
根据该只基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日预测现金流分派率为3.89%（年化），2023年预测现金流分派率为4.00%。
据悉，中国证监会准予该只基金募集的基金份额总额为5亿份。其中，战略配售初始发售份额为3.5亿份，为本次基金份额发售总量的70%。网下初始发售份额为1.05亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为0.45亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。
事实上，我国当前在高标仓储供不应求，未来供需两侧长期扩容升级潜力巨大。根据CERE世邦魏理仕三季度末数据显示，我国高标仓净吸纳量达到164万平方米，环比大幅上升63%，一线城市租金指数已累计上升2.7%，叠加电商模式迭代以及新能源汽车产销两旺等催化因素，高标仓需求将再创新高。反观供给端层面，2021年我国高标仓存量不足美国的六成，整体供需失衡未来发展空间巨大。
此外，当前公募REITs中仓储物流REITs的投资性价比相对较高。从已发行的两只产品来看，二级市场上截至12月31日，两只仓储物流REITs上市以来涨幅皆超36%，居国内已上市REITs涨幅前列。
嘉实基金对此表示，嘉实京东仓储基础设施REIT的推出，不仅进一步带动社会资本参与基础设施建设，引导进入资本市场的货币资金从以往的金融资产管理工具“体内循环”向资产管理服务实体经济的“体外循环”模式转变，切实降低实体融资成本，提升实体经济利润空间。同时，公募REITs通过丰富资产管理产品体系，有效扩大投融资活动边界，为经济发展创造良好的资本市场环境，有助于促进金融与实体经济之间的良性循环。
北京一位公募REITs基金经理也表示，今年以来公募REITs政策利好不断，已发行试点项目战略配售获得产业投资者、保险机构、私募资管产品及银行理财产品的积极参与，机构投资者及公众投资者更加积极踊跃、认购倍数相对较高，整体呈现了积极的热销局面。
在该基金经理看来，公募REITs项目很多是优势稀缺资产，底层资产优质，具有新资产效应；第二，在今年股债市场波动中，公募REITs走出独立走势，与股债市场形成低相关性；第三，虽然近期疫情散点爆发对REITs底层资产业绩扰动仍存，但整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有较强的投资价值。
“随着政策支持力度的持续抬升，各领域试点项目加速落地，未来公募REITs项目有望在市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施及旅游景区基础设施领域实现突破，民营企业也有望在2023年实现更多基础设施REITs项目落地。不过，随着REITs市场的扩大，未来产品表现也会出现分化，未来对于基金管理人的主动管理能力及运营管理成果的要求也将会不断提高。”该基金经理称。
编辑：舰长
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