不忘初心，不断创新。一场主题为《保险资金支持产业地产发展迈进新时代》的重头演讲在日前举行的2017中国产业地产国际金融峰会上引起现场热议，并激起业内强烈反响。
演讲嘉宾为国寿投资控股有限公司副总裁兼国寿资本投资有限公司总裁刘晖，她在演讲中对保险资金的特点及与产业地产的天然匹配、高效融合及共同投资回报等热点问题进行了专业阐述，为保险资金服务产业地产供给侧改革、积极服务实体经济、推动产业地产业可持续发展拓宽思路。应众多业内专家与专业媒体请求，特此分享演讲精华。全文分为《新方向——保险资金助力产业地产具有天然匹配性》、《新伙伴——中国人寿助力产业地产具有独特附加值》、《新模式——中国人寿助力产业地产模式创新多样化》三篇，干货满满，诚意满满，敬请关注。
今日小编继续给大家分享干货《新模式——中国人寿助力产业地产模式创新多样化》，共同学习中国人寿在产业地产领域，如何创新多样化模式。
新模式
中国人寿助力产业地产模式创新多样化
产业地产：轻资产与重资产的结合体
重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产的价值实现路径。未来产业地产的发展将是产业地产商的轻资产与机构投资者的重资本互相配合、互相依托的发展模式。中国人寿作为国内领先的机构投资人，既可以在重资产端投资和支持不同阶段的产业园区开发建设及持有运营，又可以在轻资产端孵化和引导重点产业及企业的发展，全方位助力产业园区的升级、增值。
重资产：开发建设阶段—项目资本金投资模式
①政府主导的产业园项目
核心挑战：投资量较大，投资回报低，因投资回收期长导致沉淀资金较多。 
关注要素：保险资金着重看园区选址以及相应的产业政策支持力度。 
模式创新：保险资金与工程方共同出资设立合资主体，该主体与政府成立PPP项目实施主体参与项目开发建设。
收益方式：保险资金在投资期内获取固定投资收益，工程建设方获取浮动投资收益。
②产业地产商主导的产业园项目
核心挑战：投资量较大，缺乏政府背书，土地抵押值较低。
关注要素：保险资金着重看园区区位优势、产业政策以及中长期投资回报。
模式创新：保险资金以可转债的形式为产业地产商提供融资。对于区位优势突出、产业方向合理、政策支持大的项目，保险资金可以在初期即以纯股权方式进行投资。
收益方式：保险资金在债权投资期获取固定投资收益，在股权投资期获取浮动投资收益；产业地产商获取浮动投资收益。
重资产：升级改造阶段—股债结合夹层模式
老旧工业园区并购改造项目
核心挑战：并购需要资金量大，且当期收益有限。
关注要素：保险资金着重看园区产业重组潜力及招商运营能力。
模式创新：保险资金联合产业地产商并购优质区域老旧物业，保险资金提供债权资金并视项目风险匹配一定的股权资金，产业地产商提供股权资金并重点发挥产业重组规划、改造、招商、运营等优势，实现存量盘活、产业升级，打造新型产业基地和区域发展新名片。
收益方式：保险资金以获取固定投资收益为主，并可与产业地产商共同获取浮动投资收益。
重资产：成熟运营阶段—资产证券化及并购模式
成熟型产业地产项目
核心挑战：产业地产商替换前期高成本债权融资，盘活存量资产释放流动性，对资金体量要求较大。
关注要素：保险资金着重看园区的区位、招商租赁情况及发展的可持续性。
模式创新：保险资金以产业园区资产包并购基金等形式，联合产业地产商共同在全国核心产业经济圈以及“一带一路”沿线等国家重点投资区域投资现金流稳定、风险分配合理、运作模式成熟的优质产业园区资产。
收益方式：保险资金获取浮动投资收益，并通过资产证券化等方式盘活存量资产和降低融资成本，实现现金回流。
轻资产：模式创新—资本招商、资本促商
产业投资模式
核心挑战：企业一方面需要产业园区作为发展载体，另一方面也需要得到资本方面的支持。
关注要素：保险资金着重看被投行业是否符合国家产业政策，被投企业的行业地位等。
模式创新：发起设立产业投资基金（成长基金、新兴战略产业基金、创投基金等），一方面可以产业引导园区，实现“资本招商”；另一方面可以园区带动产业，实现“资本促商”。
收益方式：保险资金将通过创新股权、债权、夹层投资、股债混合等产品类型，设计优先股、永续债、可转债、债转股和并表、出表基金，全力孵化和全面促进被投产业、企业的发展，实现产业园区的增值收益。
延伸阅读
《新方向——保险资金助力产业地产具有天然匹配性》
《新伙伴——中国人寿助力产业地产具有独特附加值》
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