乐百科丨一手血泪经验教训访谈：购买美国房产小心别踩这些坑！

Y女士：好的。我2012年移民到美国弗罗里达州的首府塔拉哈希，2013年想投资房地产，于是开始在谷歌上搜索华人经纪人，找到了刘某的广告，刘某宣传自己非常专业，有丰富的地产投资知识，可以帮客户挑选好的房子，达到高回报。由于刘某的广告“看上去很可信”，我就心动了，立刻联系了刘某。之后刘某不停地打电话过来跟进，我感觉刘某忠厚老实，人很不错，就终于在2013年6月份和我先生一起去了迈阿密。

Y女士：是的，当我们到了迈阿密的时候，刘某带着他的拍档一起迎接了我们。这个拍档也姓刘，据他说是他的老板，一位经验丰富的地产界精英（现在据说还是国内某大型房地产中介公司的海外拓展总监），曾经帮助很多中国客户做地产投资，回报都很丰厚。之前在我和先生去迈阿密旅游的时候，我们路过一片海景公寓，我觉得那里的景色漂亮，房子也很有特色，就和先生商量想买那里高层面海的公寓。但是刘某二人告诉我那个公寓楼没有房在卖，硬是带着我们去看另外一栋新建公寓。当时由于我们初来乍到美国，有语言障碍，什么都不懂，完全不了解美国的房市行情和最普遍的搜索信息渠道，所以百分之百地相信和依赖刘某，压根儿没有想过要去别的网站查询喜欢的公寓楼是否有房在售，就随着刘某二人去看了他们推荐的那个楼。

Y女士：他们带着我们去了奥普拉（距离迈阿密市中心大约十分钟车程），看了四套高层公寓，其中两套高层大约70-80万美金，另外两套稍微小一点的大约50多万。虽然海景不错，但是建筑品质很差，我们家在国内也投资房产的，很多东西一看就明白差距。那个装修大约只相当于国内招待所规格，浴室只有淋浴喷头的地方用瓷砖，还是最差的那种，整个建材一看就是非常差的品质。他们说那个楼已经卖得不剩几套，就是开发商保留的几套卖给我。当时我看完房就签了四套的预售合同，但是还没有付款。

Y女士：当时我们根本不知道有什么网站可以查询市面上在卖的楼盘和价格，所以也没有做任何价格比较，没有意识到刘某推荐的新房其实非常贵。他们告诉我，我只需要付很少的首付，他们去帮我办贷款，贷款买房后可以用那四个公寓作为抵押再去贷款买更多的房子。我当时刚刚从中国来美，完全不清楚两边房市的差异，在国内也投资过房产，国内房子升值很快，所以当时还以为美国的房子也和国内一样可以用来投资炒房。可见他们摸准了我们的心态，知道我们会以国内的经验来对待美国的房产投资。我现在才知道美国的房子是拿来住的，不是拿来炒的。

Y女士：是的，他说这是他帮我投资赚钱的方式，我现在回想起来一身冷汗，深深后怕，当时如果照他说的这样做了，现在肯定是深陷财务危机论。

Y女士：他没有说，只提到过物业管理费，完全没有提到物业税和保险。但是他说他们包租，返租返三年。

Y女士：这是开发商的一个数字游戏。其实也是羊毛出在羊身上。他用很高的价格卖给你，然后签三年的合同，开发商负责把房子出租，每年的租金收入返还给客户。

Y女士：写了，但是不准确。他们算的是毛利，并没有告诉我要交多少地产税。我刚刚到美国，根本不知道要交地产税，因为在中国养房的成本很低，所以完全没想到。

Y女士：他们没有去掉税和保险，口头承诺了6-8%的年回报，甚至是10%。这个口头承诺的回报率是建立在他们只计算了物业管理费，没有加上地产税、保险、维修、空租期等等一切其它费用的基础上的。

Y女士：没有。幸亏我去问另一个在外州的朋友，朋友说你也不要因为是华人经纪人就轻易相信他们，有些人也是会骗人的，我来帮你查一下。结果朋友一查发现那个楼盘根本没有美国本地人买，全都是卖给外地投资客，拉美和中国人。卖了好久还有很多没有卖掉，根本不是刘某说的只剩下几套了。而且这个楼尽管比我在路上看中的楼品质差很多，只有90度海景，那个楼有180度，但是价格却比旁边的二手房差不多贵一倍。我朋友说多半是为了拿回扣坑你。（其实那时候我完全有理由怀疑刘某是否和开发商勾结拿回扣了）。我拒绝了付款买这四套公寓，坚持要买我看中的那个楼盘，但是刘某告诉我那个楼没有带阳台的海景房，于是就带我们去看了第二个开发商的新房楼盘，紧挨着我喜欢的那个楼。即使海景和品质差很多，这里也比我喜欢的楼最少每套要贵30万美金。

Y女士：对，因为我坚持要去看我看中的那栋楼，他们就带我去了。他们说那栋楼没有在卖的单元，（其实我后来知道当时有二十多套都在卖），他们非要带我去看旁边那个新楼。我后来才知道新房的价格不是都会在网站上显示出来。

Y女士：这次他们带我看的新楼是不包租的。我看了一个32楼的，90度海景。刘某号称是开发商自己留下来做办公室的，他们跟经理软磨硬泡才答应卖给我，开价89万。

注：经纪人再次制造紧俏的假象。

Y女士：我也没有对比，也不懂市场价应该是多少，就要求他们帮我还还价。他们后来帮我还到了75万，叫我再去一趟迈阿密，但是要一次性付现金，不能贷款。于是我们就又去了迈阿密，这回正好住在我喜欢的那个楼盘旁边的酒店。这次刘某几乎是24小时一直跟着我们，除了我们睡觉的时间，连吃饭都跟着一起，寸步不离。但是那一天他刚好有个中国客户要去机场接人，他要求我们在酒店不要出来，于是我们就在酒店吃晚饭。吃完了我们在酒店大堂看见有个地产经纪公司有我们看上的楼盘的广告，我就跑进去问，我想买楼上的公寓，有的卖吗？一位美国女经纪人打开电脑一看，说：“有哇，有二十几套呢！”于是她带我去看了几套，推荐了一套房子，那个业主因为要搬家到别的州急着脱手，因此如果买家付现款应该有优惠。房子原价60多万，现在已经调到57.9万。

我这一看，旁边刘某推荐的那个75万的还没有这个大，装修还没有这边好，并且还不是180度的海景公寓，很多房间只有城市景观，这边的房子每个房间都是海景，还有很大的阳台，面积大，装修品质好，电气设备都更上档次，还都是同一年盖的。于是我就签了这套房子的合同。并且跟经纪人说：“我现金付款，可以再帮我侃侃价吗？”她说，可以呀！我尽量帮你去谈。这边我就赶紧打电话给刘某，说：“对不起，你们带我看的房都很贵，面积小还比这边差很多。我喜欢的这个楼你不是说没有房子卖吗？可是我发现楼下的经济公司说有二十多套在卖呀？我已经看上一套更大更好的，报价还只有57.9万，我决定要在这里买了。”刘某就急了，他说：“你等等！不要签合同，我和我老板马上过来！我来帮你做，我可以帮你还一个最低的价。你英文也不好，不要被他们骗了，你等等，等我过来！”

Y女士：结果他们一过来就和那边的美国经纪人吵架，指责对方抢了他的客户。我虽然英语不好，但还是基本上猜出来了。我就说：“可是你们带我看的房子都很贵呀。虽然你们一直陪着我们，我们的确是耽误了你们的时间，但是费用都是我们自己出的。我愿意赔偿你时间的成本，看看费用怎么算，我赔给你。但是我已经决定要在这边买房子了。”

但是他们仍然接着和美国经纪人大吵大闹，弄得对方也非常难堪。这时我先生觉得我这样做不妥，说，“你先找了自己的同胞经纪人，现在又跑到别的经纪人这里做生意，这样不太好吧？在美国不能这样同时找好几个经纪人吧？”

我说：“谁找来的房子便宜又好我就跟谁买呀，何况我并没有和经纪人签合同，为什么不可以换人呢？”我先生说：“在美国一般是只找一个经纪人的，虽然没有签合同，但是人要讲信誉。”

我也不知道美国的行情和规矩嘛，所以就和刘某讲：“我还找你也可以，但是你介绍的新房我就不买了，我就要买这套我看中的房子。但是这套房子不是你找的，而是这位美国女士找到的，你需要和她分享你的经纪人费用收益，怎么分你们自己去谈，否则我不会和你买。因为你没有给我找到这样高性价比的房子，人家找到了，所以你一定要分成给她。”

结果他们俩又在那里和美国经纪人讨价还价了几个小时，答应付给她3000块。我要求刘某继续帮我还价，但是刘某之后一直紧紧跟着我俩，一直对我先生洗脑，说：“57.9万已经是很好的价格了，你不要再还了。这已经非常便宜了，你再还价的话第一有可能买不到，第二这里是美国，跟中国不一样，不是国内那种漫天要价，就地还钱的市场，你们不可以还价的，再还价就是人品有问题了”。

Y女士：我先生就被洗脑成功了，叫我不要再还价了，“再还的话破坏跟经纪人的人际关系了，以后我们还要见面的，这怎么好意思？而且再去还价就是证明我们人品有问题了。只要你现在不还价了，以后我什么都听你的。”（洗脑成功！）我先生既然都已经说到这个程度了，我也不好意思还价了。但是我还是不甘心，真的像经纪人讲的那样，不能还价就不还价了吗？在国内买二手房，都是可以还价的呀？所以我就又跟刘某说，“如果你能还价到55万，我就买，还不下来，我就不要了，我直接回塔拉哈希买房子去。”结果刘某打了个电话，说：好了，55万可以。我记得别人说过通常可以要求卖家送家具，于是我提出来这个要求，对方又答应了。这样我们就与对方经纪人签了合同，准备回塔拉哈希付款过来了。

第二天早上我们准备回去之前照例在酒店和刘某二人一起吃早饭，刘某突然又说：“哎呀，Y小姐，你的合同其实签得着急了一点，其实我还能再帮你还一点价。几万块还不下来，几千块应该还是可以的。”这时候我不知道他什么心态，突然一听这个我就恼火了。因外这之前刘某两人一直跟着我们，一直试图阻挠我还价，说57.9万这个价钱已经很好了。你再还价就是人品有问题了。他现在突然改口说应该还可以还价，我就非常生气，完全不信任他了。我知道他们一直拉着我们买新房，阻挠我们买二手房，肯定是另有企图。经纪人想赚钱固然是没错，但是怎么能这样一直欺骗顾客？！我说：“你们为了让我买新房，我看上的比新房又好又便宜的二手房明明有二十几套也不告诉我。后来我自己找到房子了，你们说我们必须跟原先的经纪人买，我想美国可能的确是这个规矩吧，也听你们的了。结果你们不帮我还价，我自己还下来的，现在跑来跟我说我的合同签得太过于匆忙了，其实还可以再还价。我还是你们的同胞啊，你们就打算这样一直欺骗我吗？你们这样不诚实，我不想跟你们买房子了。这个合同我还没有付钱，你们去取消吧。”我就这样特别生气地离开了迈阿密，回到了塔拉哈希。

过了几天刘某又打电话来了，说：“Y小姐，你那个房子还买不买？”我说不买了，刘某还一直做我的工作，说，“你要是觉得我没有帮你还价还到底的话，要不我再去帮你侃侃价呀？”我就说，“52万，这是我的底线，卖就卖，不卖就算了。”结果刘某挂了电话没多久马上打回来说：“Y小姐，52万可以卖。但是业主有个条件，不能再进去检查了，直接交易。”我说：“那不行，我要检查一下房屋。”

其实后来回想，那个房子不做检查估计也没有什么问题的，因为那个公寓整个质量都很好。但是我就是被他们搞怕了。心里面，我完全不敢相信他们了，完全不敢跟他们打交道了。

Y女士：是的。后来我觉得可能是卖家着急拿钱走人，所以就想尽快完成交易。其实当时他是亏着卖的，还送家具。我跟刘某说：“如果这套房子不能检查，那我就不要了。我也不想再跟你们做生意了，跟你们做生意让我觉得很害怕，没安全感。”所以后来这个52万的房子我就没有买。

Y女士：是的。后来我就自己去找了别的经纪人去那个楼另外买了一套，62万多。后来的那套房子是古巴投资客专门成立的公司来投资的房产，当然是要赚上一笔才肯出手。原来那套52万可以拿下的是因为房东急着搬家换房需要钱，听说后来那个房子49.7万卖掉了，原来还答应过我送家具。本来是可以捡个便宜的，但是因为被刘某二人折腾怕了，就白白错失了这个机会。

Y女士：可能是刘某跟卖方经纪人打过招呼了还是什么，我换了经纪人去买第一套房子，结果人家没有搭理我。再后来说已经卖掉了。所以我不得已才找了另外一套，60多万的。另外我为什么愿意多花10多万去买第二套呢，也是因为刘某一直跟我说50楼以上的高层，房东是很少拿出来卖的，保值升值很快，值得投资。其实这也都是洗脑，他都是为了高价卖给我牟利才这样说的。我因为套用上海的经验，的确国内高层比较抢手，是保值的，所以也就轻易相信他了。其实这个第二套高层和第一套我看中的差别并没有那么大。

Y女士：主要跟着我的刘某没有执照，但是当时我们网络和电话联系半年多，他都没有告诉我他没有执照。然后最后出问题了，我问他：“你为什么一直欺骗我？我想买的房子没买到，多花了十多万。最后你自己生意也没有做成。我一直都相信你，你为什么要来欺骗我？”

刘某说：“这都不是我讲的啊，我什么都不懂，我又没有经纪人执照，只是刚刚入行，在跟老板（另一个刘某）学习。”

直到这个时候他才告诉我他是没有执照的。

Y女士：其实主要都是刘某啊。可能他的老板教他的。虽然刘某后来声称他都是在帮老板传话，当时确实主要是他一直跟着我们，另一个刘某有的时候也在，他可能是幕后老板。

Y女士：签合同是我和开发商直接签，他们只是陪着。这也是他们聪明的地方，不签字，不负任何法律责任，只是从开发商那里拿钱。

Y女士：不要仅仅因为是自己的同胞就轻易相信对方，不是每个人都那么值得相信的。仔细挑选一个值得信赖的经纪人是非常重要的事。如果在美国你没有一个完全信得过的经纪人，就拿着你的钱回中国，不要随便来美国投资，除非你自己会看房子。

Y女士：我会咨询朋友，多在靠谱的网站上做做调查，研究对比周边的房产价格。

Y女士：当时的情况下没有太多渠道，只能让信得过的朋友帮我推荐。现在我知道有不少英文网站其实都有非常可靠的经纪人评价系统，可以多看看其他买家的评论。对于英语不好的人来说，现在也有了像你们外居乐这样的网站，全中文平台，既可以直接搜索房产信息，也可以看见中文的经纪人评论。我非常感谢你们坚持客观公正的立场，以客户利益为中心。希望你们能分享我的经验教训，造福更多中国买家。

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