作为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，珠海万达商管拥有全球领先的线下商业运营平台。2022年上半年面对疫情反复带来的负面影响，公司没有忽视对经营能力的提升，从加强精细化管理，到全面完善运营机制，以强劲的盈利能力不断加固业务“护城河”。10月25日，珠海万达商管第三次向港交所递表，继续向IPO冲刺。
撰文/ 张莹
编辑/ 姜来
2008年北京奥运会后，中国商业市场迎来了购物中心的井喷式发展。大批新式购物中心的入局，改写了以传统商场为主的行业格局。
然而随着新型消费需求的提升，现如今，风靡一时的购物中心业态也不灵了。人们涌入购物中心，看中的不仅是shopping这个单一功能，而且还要满足“吃、玩、逛”等一站式需求。
为顺应当前的市场，购物中心将自身升级为包罗艺术展馆、游乐场、亲子互动、社交活动等场景的巨型商业体。当一栋栋的现代化建筑承载起人们更多的生活方式，随之而来的挑战也变大了。
面对激烈的竞争压力，失落的购物中心一边试图谋求创新，提升消费者吸引力，一边也在寻求第三方专业运营商的合作，解决棘手的运营难题。
今年以来，商业管理的“龙头”公司万达商管的生意伙伴明显多了起来，不仅接管了鑫苑集团、建业集团等部分商业项目的运营管理权，还拿下了北京蓝色港湾、五棵松等知名购物中心的项目合作。
回顾过往的市场变迁，“顺势”是万达不变的发展主题。从依靠房地产起家，到通过城市综合体的模式强势占领市场，再到转型轻资产战略，这家企业的发展经历了多轮变革。纵观万达商管的发展史，同时也是一部商业地产的更迭史，纪录着中国商业市场的创新与变革。
10月25日，万达商管的子公司——珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）第三次向港交所递表，显示上市决心。
获益于强大的外拓能力，该公司在管广场数量增加，推动收入规模进一步提升，2022年上半年收入为134.8亿元，较去年同期增长26.7%；上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%，盈利大幅提升。
图源/视觉中国
靠新消费体验激活商圈人气
位于北京朝阳商圈内，总建筑面积15万平的蓝色港湾，绝对可以称得上是北京的地标式购物中心。鼎盛之时，它曾与北京SKP、三里屯太古里和华贸中心并称“朝阳商圈四美”。
即使北京已运营14个年头，蓝色港湾也没有抵过商业大环境带来的冲击，在今年将运营权易主。
其实自2008年蓝色港湾开业以来，主打艺术气质的欧式建筑、以灯光节为代表的IP，曾让不少年轻人为之圈粉。在商业定位上，蓝色港湾曾试图打造国际最新的第四代购物中心，即生活方式购物中心，靠环境和氛围吸引消费者。
这种方式的确在初期赢得许多人的青睐。公开资料显示，2014年至2017年是蓝色港湾客流最旺的好时光。这期间，年客流从1200万人提升至1800万人，平均年增长客流达150万人。
但2017年之后，蓝色港湾的客流增长开始逐渐放缓，甚至出现流失。2018年客流量仅比上一年增加了100万人，2019年与2018年基本持平，2020年则跌至1550万人。
面对实体商业纷纷转型的浪潮，蓝色港湾亟需一次更新。直到2022年5月，蓝色港湾等来了它的新运营商——珠海万达商管。
2022年5月1日，蓝色港湾的管理权将全面移交给万达，为期20年，“蓝色港湾”的名字也继续沿用下去。
不同于其他上市商管公司，在第三方项目上，万达是行业内的强势提供方。它既能享受二房东般的待遇，又不用支付固定租金，利益分成随行就市。这种模式下，万达广场的平均出租率多年保持在98%以上的水平。
数据显示，2018年、2019年及2020年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。进入2022年第一季度，尽管受到了疫情的影响，万达商业所有自营商场和轻资产商场的总体入驻率仍然高达98.6%。
而在接管蓝色港湾之后，珠海万达商管对蓝色港湾也进行了更加精准化和差异化的定位，将其转型为“品位商业综合体”，增加项目文化调性。
今年国庆期间，蓝色港湾在IP升级的基础上，将艺术与商业相结合的方式，增加商业能力 。比如，打造了光·临、冬季热带雨林、怪兽家族、冰雪奇趣等主题灯光节，提升消费吸引力。
同时，万达也在商家的品牌选择方面进行迭代，选择符合当下消费潮流趋势的品牌入驻。比如，深受众多明星与年轻家长青睐的以色列知名婴童品牌nununu，在这里开了北京的首家旗舰店，儿童运动生活方式品牌moodytiger也即将入驻。
运营半年以来，蓝色港湾的客流提升效果十分明显。据官方数据显示，国庆期间，北京蓝色港湾客流量位列前五，甚至比很多热门景区还热闹，单日客流平均超9万人次，高于平时周末客流。
万达方面表示，未来，蓝色港湾将持续引进更多重磅国际品牌、海内外设计师品牌及潮流品牌，包括大中华区PUMA全球首发旗舰店、高端品质户外生活方式品牌KOLON SPORT等。
图源/视觉中国
轻资产的门槛并不低
入主蓝色港湾，让外界看到了珠海万达商管在轻资产运营上的更多可能。
最近两年，轻资产风口愈加明显，赛道上的选手越来越多，比如大悦城、宝龙、华润、龙湖等玩家也紧跟轻资产趋势，扩大商业在管面积。珠海万达商管从加强精细化管理，到全面完善运营机制，以强劲的盈利能力不断加固业务“护城河”。
当轻资产变成一个热门的生意，想要从中分一杯羹并不容易。本质上来讲，商业地产不是“一锤子”买卖，更讲究长期的商业运营能力，需要考虑运营、设计、管理等多重因素。
就中国商业地产运营而言，头部轻资产公司的进入门槛并不低。它要求企业打造过优质的标杆项目，拥有成熟的管理经验，才能对外将管理能力规模化，获取管理溢价。
也就是说，轻资产实际考察的是企业在原重资产项目的管理经验上，进一步扩大管理半径的能力。而作为行业中头部的商管公司，在由重资产转为轻资产的路上，万达已经缓缓走过了7个年头。
在商业地产的探索路上，万达有过不少创新历程。早在重资产开发模式时，万达就探索出了一条城市综合体的新模式，一边拿地卖房、一边建商场。这种模式的构想在于，通过综合体的整个开发运营，拉动区域发展，逐步成为城市新中心。
2015年，国内房地产企业还在玩转高周转的战略时，王健林首次提出“轻资产”模式，即万达不提供建设万达广场的资金，只负责输出品牌、辅助设计、建设与运营。
在当时的王健林看来，中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要在品牌、定价、营销等方面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要想快速扩大规模，必须转型轻资产。
2019年，万达商管正式宣布，从2021年起不再发展重资产，全面实现轻资产战略。在之前，它还拉入了腾讯、苏宁、京东、融创等四家战投公司入资34亿元，获得了资本市场的青睐。
这之后，万达轻资产的规模进一步扩大。规模化带来的一大优势，是万达在招商和运营能力上的整体提升。随着广场数量和在管面积的不断上升，公司积累了大量的品牌及商户。截至2022年6月30日，线下商户数量为90236家，线上商户数量为73855；合作品牌数量持续上升，达到21628个，其中核心品牌数量达到2304个。
在经过五年的“轻资产”实践后，如今万达的轻资产品牌输出已经形成一套完整的流程和模块，可以快速复制，为公司带来源源不断的利润和现金流。
从今年上半年资产和股本收益指标看，珠海万达商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分别增长至2022年上半年的35.9%、117.5%，轻资产运营模式的优势逐步释放。
而在市场竞争的时代，万达也在通过一系列创新破局，应对不断变化的外界环境。2021年初，王健林在内部提出“作品为王，创意无限”的口号，要求集团上下大力开展创新活动。
商业运营之外，万达还将重点关注在线上化探索上。比如，引进金融服务和数据支撑万达广场的中小微型公司，在万达广场、酒店、影城、文旅等生态圈的大数据服务，新能源服务，广告运营服务等方面进行创新。
尽管行业正在面临一定的不确定性，但珠海万达商管依然扛住了压力，把负债率降到安全线内。公司资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%。与此同时，在现金流方面，不考虑账面约20亿元的理财资金，公司账上现金超过158亿元，足以应对未来业务拓展的各项需求。
图源/视觉中国
存量时代呼唤深度运营
五年前，因深陷债务困境，王健林不得不以637亿元的价格，清仓了万达76间酒店、13个文旅项目的91％股权，接盘者是融创和富力。
五年后，万达的负债率已经减至安全线以下，还清了数千亿负债的王健林，这时他最为看重的合作领域之一，便是存量商业项目的运营。
在存量商业饱和的时代下，存量项目的资产运营迎来发展契机。特别是一二线城市的存量改造，更是市场的“香饽饽”。这些项目自带“闪光点”，有着低成本、高利润、成熟商圈等特点，不论是头部商管公司还是新入局者，都跃跃欲试。
然而，怎样把握好存量项目改造的方向和尺度，让不少商业公司疑惑。商业项目的更新需要因地制宜，但如果不能抓准自身定位、寻求特色，反而容易丢失原先的市场竞争力。
为了有效激活商业活力，改善购物消费环境，引入珠海万达商管的轻资产运营，成了不少公司的一致选择。外界注意到，进入2022年后，珠海万达商管在接管各个存量商业项目方面，动作频频。
按照管理方式不同，该公司的轻资产模式分为两种：委托管理和租赁运营。在上述的多个合作中，主要以租赁运营的方式进行轻资产管理。
最近几年，珠海万达商管明显加快了第三方外拓的步伐。作为一家唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司，截至2022年6月30日，珠海万达商管在196个储备项目中，有175个来自独立第三方业主，占比高达89.3%。
截至2022年上半年，万达新增8个广场，且均为第三方项目，其总在管项目从2021年底417个，增至2022年6月30日的425个，而来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个，增加到2022年6月30日的140个。
未来，在国家稳经济促消费的政策指引下，整体消费市场也将表现出足够的韧性。对于已累积丰富轻资产运营能力的万达而言，在经历市场的多番检验后，也将得到飞跃性的发展。
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