“今年的新房市场不太一样”
说这句话的时候，我们二手事业部同事肖肖正在记录客户看盘信息
她又有位客户转新房了，就连她自己也想卖掉二手换新房，接着她又感叹了一句
“现在新房，真的越来越焦虑了”
我们聊了一会
01
"今年这个新房市场，真的不太一样"
一位新房销售跟我说，去年下半年手握1000w还可以上车内环内
而且还有两三个楼盘让你一起挑
但是现在内环内上车门槛至少1000w以上，而且你没得挑
从去年下半年跨到现在，可选新盘肉眼可见的变少
我对比了上4个批次入市新盘数量
你也分不清是去年下半年新房市场太过神仙大乱斗，还是今年供应有限
总之眼下新房市场跟之前比，可选择对象少了
更准确说是市区内新盘少了
去年一位董家渡刚拿到拆迁款的朋友跟我说太纠结了，俊灿星城、万科天空之城等等四五个盘不知道该怎么选
如果放今年她就不会有这样的顾虑，尤其如果分不高的话，市区能看的只有青蓝、天汇世纪玺，顶多再加一个安康苑
这感觉就是手里一副牌，去年还有对子、王炸，今年就只有一个个单牌
而这也催生了另一个现象
认购率惊人
去年中兴路一号开盘在认购率100%+
今年同板块的天汇世纪玺，最新一次开盘，认购率就在180%+
而且开盘清盘，那几套2000-3000w别墅也都开盘就秒掉
说真的，这个盘如果放在去年的话，不太会这样
我自己也捋了一遍
二批次44个新盘，认购率超过100%居然有22个，超过一半
我们对比那种去年下半年和今年上半年都开过盘的，这个对比你感受的会更明显
仁恒海上源，去年刚入市的时候认购数据不算好看，但是今年认购率直接冲到478%，差不多五个人抢一套
而在此之前的几批次新房，有不少新盘积分还没触发，已触发积分的平均下来认购率差不多在100%左右
也就是短短半年，单看认购率这个数据，就是翻番的变化
眼前的新房市场，正在变得很不一样
02
哪些人最焦虑
其实新房市场的焦虑一直有
可以入围么、摇不到怎么办、选不到自己满意的怎么办，都是问号
只是说眼下这份焦虑，比之前更多了一些
更确切说，是这么三类人的焦虑更多了些
这两类群体都有一个特征，低积分、高预算
部分留学生带着家庭意志、家庭口袋想在上海买房，他们落户后有购房资格，但只有50分上下
对二套置换群体来说，如果近5年买过房，那么基础分只有30分，就算社保接近满分，也就50分上下
我们以1000w预算客户为例，手持1000w的50分，如果去年还可以内中环看看，遇到神仙盘大乱斗时期说不定还可以上车内环品质盘
但是今年内环上车机会少了太多太多，有人说怎么不考虑中环，其实有的中环像大宁甚至比内环竞争还激烈
这就是我们前面说的可选择对象少了很多
有时候我也在想，会不会有一种更尴尬的情况，是我分高，但没钱
一线销售跟我说，真正没钱的反而坦然，有多少钱办多少事
而且这种情况就算有，也会非常非常少
因为真实市场里，一般高分基本在上海工作了10-20年，他们多多少少有一些储蓄或者一套房
卖掉之后就可以冲向蟠龙天地这类盘，要不然就买浦东唐镇、大虹桥那种非顶流高性价比新盘
其实这部分客群就是市场主流客群
这部分人就像橄榄球中段，是整个市场占比最高的一群人，如果市场上有10个新房客户，他们就能占到50%+
是中产，但实话实说这个总价段在上海来说又不是靠前中产
大概率也是二套置换，或者动迁户，而痛苦也是一样，选择变少了
只不过对他们来说，是市场上占比最大人群，对应总价新盘又少的可怜
去年500-800w在中外环有的选，浦东仁恒金桥世纪小户型有的选、北外滩仁恒海上源小户型也有的选

但是今年能选什么呢，我想不到
所以你看宝山那两个这个总价段的盘
一下2000多组人去摇这两个盘，将近300%的认购率，放半年前他们自己销售也想不到这个数字吧
先不说盘本身，这背后更本质原因就是最多购房客户和最少可选房源的对撞
似乎把各个价格段人群都说了一遍，但是真的各有各的烦
低预算分为两个部分
一种是预算500w以内的新上海人、或者刚满5年的外地家庭
他们被两面夹击，一方面是核验价，500w预算，现在二手房市场只能买到300w的房子，怎么甘心，于是转战新房
但是另一方面，500w以内新房价格段，能选的新盘只有五大新城
买不了的新房，回不去的二手，不能更贴切了
而低预算里面的一个价格段的焦虑，也是让我没想到
300w+选手
去年300万以内，我还可以买到宝山的罗泾或者是嘉定安亭或者是嘉定徐航，就是那种虽然郊区但是又离地铁不太远的房子
今年只能去更远的地方

倒不是价格更贵了
而是去年将这些远郊地铁盘的刚需户型都消化掉了，现在只剩大户型
像宝山、嘉定，那种地铁终点站2-3公里内新盘，去年300w还可以上车里面的小户型，今年这类产品就没得选了
新房各个价格段都有自己的焦虑
但是你看，今年好像更焦虑了
03
所以短短半年发生了什么
摇新房的人肉眼可见的变多了
一方面，跟二手助攻不无关系
一个核验价，让原本购房预算打折三四成，甚至更多，原本想买500w的房子，现在只能买300多万的，这时候肯定更多考虑新房，至少可以贷足
虽然我们最近也听到了市场上关于核验价松动的消息，也做过相关调研
整体而言，核验价确实有松动，这对于新房市场而言，也是一股竞争力，可能会形成分流
但是这对于新房客户来说，更大概率还是新房更香，毕竟二手房东对市场是十分敏感的，核验价松动的时候，可能也是房东涨价的开始
另一方面，对于一部分置换客户来说，去年下半年对他们来说很像是新盘倒挂到顶了
比如说去年年初的时候，可能我这边的新房卖13万，附近的二手房也就卖10万
但是在可能去年年底的时候，我这个新房的话还是13万，可能周边的二手房已经到15万了，然后到今年又到了17万
这时候他也要卖掉二手，涌入新房
新房原本的客户，再加上从二手市场涌入客户
也就是说，跟你一起赛跑的人变多了，但同时，网红盘却变少了
至少相比于去年下半年新房大乱斗的场景，今年二批次显得失色很多
这两项一对比，焦虑就来了
那我们干嘛一定摇新盘
最根本因素还是那两个字，倒挂
哪里倒挂严重，客户就冲向哪里，不买就是损失，用我们二手事业部同事肖肖原话说：收割的心得不到满足
比如中兴路一号，去年一期买的时候应该在13万，现在他挂牌的话基本挂18万/平，当然没有办法成交哈，有的没满2年，有的没满5年，税费很高
但是这就是真实的市场预期，最夸张的，翠湖五集第一次开盘的时候，那个时候还没有积分制，16万/平左右
但是现在它可以挂到35万/平以上，而且它旁边的翠湖四期，满5年的这种房子，均价35万/平以上，只要有房子出来就卖掉
抢的背后，更是土地资源的稀缺
今年的土拍或者是去年的土拍，基本上隔一年它就要上市，可以看到内环内几乎没有什么新供应了
然后我们不是关注到今年会有不少“城中村”地块出来么，未来市区应该加大供应才对
但事实是，旧改之后，其实又会有一批人或者是拿钱或者是高积分，他们中有部分也要陆续进入新房市场
而且市场上需求也是被激发出来的，一些本地满分客户，本来不需要置换，但是看着倒挂厉害，加上手上有点钱，他为什么不考虑考虑呢
买个大宁保利，或者徐汇滨江，倒挂六七万的不香么
就算是板块内不倒挂的新盘，还是会被考虑
试想一下就算现在不倒挂，等到5年以后我再拿出来卖的时候，我的房子还是板块内最新的次新，还是价值最高的，最好出手的
所以新房是真的香，倒不倒挂都香
几个因素叠加一起，新房市场就热起来了
同时，现在的焦虑也来了
04
所以真的，上车为主吧
那种高积分、高预算的客户，也不会太焦虑
哪里有新盘看哪里，最后无非就是看运气，而且也不太会有太多竞争者
而低积分高预算、500-800主流总价段、低预算
也就是前面说的几种焦虑人群已经覆盖了市场上大部分新房客户
这个市场真正焦虑的人群，是那些有选择，但选择正在变少的人
这也是为什么越来越多摇新房的人、甚至销售都感受到了新房市场的焦虑
以上为正文，来自巧克丽丽
继续阅读
阅读原文