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市场要崩了吗？什么时候？

“今年40%的可能会崩。”

“今年不可能崩，还会继续上行。”

每个投资人都有不同的看法，但最近各大银行的预测似乎实锤了。
德意志银行经济学家预测，2023年美国将进入经济衰退，失业率随之上升。

高盛预测，未来12个月美国经济进入衰退的可能性是15%，但如果时间再拉长到48个月，可能性将上升到35%，而且这次很难”软着陆“。
通货膨胀已经达到21世纪以来的最高点，8.5%。
美国房价也走到了有记录以来的最高点。

三月，全美房价中位数（上市挂牌价）已经突破40万美金，比去年同期涨了13.5%，2年涨幅高达 26.5%。
其中，全美最热的房产市场排名中，西雅图上榜11名。

SZ就坐标在西雅图。

2017年，刚工作半年的SZ听从父母意见买了第一套自住房，做了15年房贷，每个月还贷款还到月光。
SZ说：“那完全不能算房地产投资！我真正的房地产投资是从2019年才开始的。”

但在短短3年左右的时间，他已经从不懂地产到远程投资，旧房翻新（flipping)，再到现在开始尝试公寓楼商业地产项目，这个90后的行动力让人钦佩。
刚开始SZ和大部分人一样，买了几套single family做普通的长租，两年时间买了4套出租房。
2021年，他参加了北美地产学堂的【flipping课程】，就立刻开始找翻新项目，联系装修工人等等，很快就抢到了deal。

今年四月初刚刚完成了一个旧房翻新项目，是去年10月份抢到的，最后卖出了当地房子的最高价，原本以为70万是最高价的，最后卖到了76万，收益远超最初的预期。

但是在如此过热的市场上，独栋屋（single family）已经太难抢了。


SZ说，从去年11月开始，基本上每周下五六个offer，但是一个月都抢不到一个deal。


“现在市场已经把你逼到一个更高门槛的地方，因为所有人都知道房地产赚钱，所以这种情况就逼得我不得不去寻找别的方法。”
而且在市场顶峰，随时面临崩盘、下滑的风险。

SZ还发现，旧房翻新虽然是一个较好的快速帮助他积攒财富的方式，但同时也很难形成规模。
如果想多翻新几套房，那可是件又耗时又耗力还烧钱的事。

就在这时，SZ参加了北美地产学堂Tim老师的免费讲座，SZ了解到作为投资来说，商业地产更有效率。
比如在多单元公寓投资中，就可以利用团队合作来达到比民用住宅投资更有效的收益，投资上了规模，就可以聘请专业团队来管理。
不用自己天天带着工具到处跑俨然沦为“装修工“，从而实现更“被动“地挣钱。
团队合作，也就意味着资金更大，市场竞争力更强，可操控空间大，而且风险也可以分担。
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于是SZ趁热打铁，参加了北美地产学堂的【公寓投资课程】。
在课程里面认识了很多同学，看到了很多与独立屋不同的一些商业模式，并具体理解了操作的过程，相关术语，如何分析，怎么做underwriting...

"这些知识都了解了之后，我就开始积极的寻找一些好的市场，并在那些市场里找一些local partner。”
正如SZ所说，他开始研究自己所在西雅图地区的市场，还跟学堂的同学一起研究德州，佛州，Arizona等地区的公寓楼市场。
目前已经在洽谈一栋8unit的多单位公寓了。

公寓投资要求的资金量大，门槛会更高，而且对投资人的经验和工作量也会比普通的独立屋要多，所以相对于独立屋来说，竞争会少一些。

这样的投资项目就比较适合像SZ这样有些经验，喜欢研究，喜欢谈判，喜欢团队合作的投资人。
“要找到房地产方面合适的伙伴，当然是需要合适的平台，北美地产学堂其实就给我提供了这个机会，认识到了很多志同道合的朋友。” 
4月30日【公寓投资】免费讲座！欢迎扫码参加！
SZ表示做公寓投资的话，local partner至关重要。

一定要在当地找到非常可靠的人帮助分析房子的位置，人口比例，阶级构成，甚至靠他的经验，从他那里了解一下该区域的优点和劣势，比如房租容不容易收，房客好不好打交道，交通方不方便，未来有没有发展潜力等等。

这些信息是非常宝贵的，远比远程投资人去到当地临时抱佛脚来的可靠。
有了好的partner，SZ也通过自己对知识的专业度和积极做事的态度得到了partner的信任。
虽然资历尚浅，但潜力十足。

经过不断探索，SZ总结出3点公寓投资重要的因素：
  • 火热的市场
不管怎么样，目标城市一定要是比较大的市场，最好是正在上行的市场，比如德州。假如你拥有50个单元的公寓，你会希望租客都是源源不断，无缝衔接的住进来，降低空房率，真正得到收益保证。
  • 政策
比如在加州和西雅图，因为疫情和大环境的影响，在加州甚至西雅图这些地方的一些租控，甚至对于房主和租客之间的政策，就不如那些所谓的“红州”，就很有可能你会不断去打官司，这不光是非常费时间，费钱，也是会影响你的收益的事情。这就是为什么SZ和学堂的同学会一起去找德州或者Arizona的房产。
  • 回报率
通俗点就是“房价有没有真正被炒起来”，比如5年前的奥斯汀一定是个黄金地带，但现在奥斯汀的房价已经非常高了，已经没有投资价值了。再看休斯顿和弗罗里达等地，虽然房价也涨了一些，但没有德州涨的那么疯狂，所以相对来说回报会好一点。

“Timing！Timing！Timing! 入场时间比Location更重要！”
在疫情和大环境的影响下，横向地来对比，SZ依然认为多单元公寓是一个非常好的选择，比别的投资项目更稳定，并且回报率也会更稳定。
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主编 | 三日匠
排版 | 陈西瓜

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