全美房价涨到10年新高房市若崩…5大都会区首当其冲 | 专家看衰经济明年房价恐暴跌20％房市崩盘.全球哪些地方容易移民？

供给少、需求强、数年低房贷利率，加上新冠肺炎封锁，使得全美房价涨到十年来高点；房贷公司「房利美」(Fannie Mae)表示，长期房价高于应有价格约15%，未来若衰退，房市泡沫势将破裂，而这五大都会区首当其冲。

德州奥斯汀

多达33%受访者认为，美国房市若崩盘，德州奥斯汀将会是首崩之处。（路透）

消费者事务(Consumer Affairs)民调显示，在人口前50多的大城市中，33%受访者认为奥斯汀将会是全美房市首崩之处。

奥斯汀去年人口约96万4177人，居民年龄中位数约34岁；疫前家户收入为4万6217元，人均收入5万4414元。

奥斯汀7月房价中位数为65万元，每平方呎364元，年增18.2%；房屋售价中位数为130万元，待售房屋平均在市场上停留41天。

若房价跌15%，中位数价格会跌至55万2500元。

亚特兰大

亚特兰大是第二个房市可能崩盘之处，26%受访者认为可能近期就会跌。

亚特兰大去年人口约49万6461人，居民年龄中位数约33岁；疫前家户收入为6万6657元，前年家户收入中位数为6万4179元。

亚特兰大7月房价中位数为43万5000元，每平方呎267元，年增8.7%，房屋售价中位数为39万5000元，上市房屋平均40天成交。

若房价跌15%，中位数价格会跌至36万9750元。

加州贝克斯菲尔德

近15%受访者认为贝克斯菲尔德房市会崩盘，该市去年人口约40万7615人，居民年龄中位数约31岁；前年家户收入平均6万5687元，但2019-20年的人均收入为2万7309元。

贝克斯菲尔德7月房价登录中位数为38万元，每平方呎221元，年增20.6%，房屋售价中位数为36万元，上市房屋平均46天易主。

若房价跌15%，中位数价格会跌至32万3000元。

洛杉矶

据预测，未来经济若衰退，房市泡沫势将破裂，洛杉矶等五大都会区首当其冲。图为洛杉矶市房屋挂牌求售。(欧新社)

23%受访者认为洛杉矶房市会跌，该城去年人口约384万9297人，居民年龄中位数36岁；前年家户收入平均6万5290元，人均收入3万7143元。

洛杉矶7月房价中位数为100万元，每平方呎654元，年增4.4%，房屋售价中位数为94万8000元，上市房屋平均49天转手。

若房价跌15%，中位数价格会跌至85万元。

新墨西哥州阿布奎基市

23%受访者认为阿布奎基的房价会修正，该市2019年人口约56万513人，居民年龄中位数37岁；疫前家户收入为5万5567，人均收入约3万2216元。

阿布奎基7月房价中位数为33万2500元，每平方呎188元，年增14.7%，房屋售价中位数为35万8892元，待售房屋平均在市场上停留51天。

若房价跌15%，中位数登录价格会跌至28万2625元。

专家警告，若真的出现经济衰退，全美房地产价格将平均暴跌20%。图为加州拍达路玛地区的房屋。(Getty Images)

穆迪：明年房价恐暴跌20% 「泡沫」时期购屋非常可怕

美国房地产市场似处于崩溃边缘，不少专家发出悲观警告指出，若出现经济衰退，美国明年房价平均会暴跌高达20%，因为有部分地区的房地产价格被高估达72%，一旦出现跌势，这些地区的房市将首当其冲。

GDP连续两季负增长

目前经济专家正在争论美国是否已陷入经济衰退，因为国内生产毛额(GDP)已连续两个季度呈现负增长，这符合经济衰退的传统定义。

穆迪分析公司(Moody's Analytics)每季都会评估当地经济基本面(包括当地收入水平)，能否支撑当地房价。

穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)早在今年5月就已看淡美国房地产前景，在财富杂志(Fortune)8月24日最新一期里，他更对美国未来房地产市场更加悲观。

他惊人地警告，如果真的出现经济衰退，全美房地产价格将平均暴跌20%。这个说法对于在「泡沫」时期购置房屋的人来说，实在非常可怕。

183城房价被高估25%

赞迪如此评估的一个理据是，全美413个最大的局部房地产市场里，有183个被高估25%以上，有些甚至高估达75%。

被高估的地区主要在西部及阳光地带。洛杉矶、奥兰多、西雅图，印第安纳波利斯等城市的房价给高估30%；休士顿房价被高估约34.5%。这些地区一向非常受置业者欢迎，不少人明知存在泡沫仍然入市，可是一旦房市转向走低，将会跌得最惨。

升息以来房屋销售变缓

联准会(Fed)为了控制通货膨胀而不断升息，预计到年底将再度上调至3.4%，多数专家指出，升息除令美国陷入衰退之余，也让房贷成本变得愈来愈昂贵，卖家难以放售，而买家又不愿入市，房地产自然前景堪虞。数据证实自联准会今年初升息以来，全国房屋销售已明显放缓。

根据房地美(Freddie Mac))的数据，自1月以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，截至上周，30年期贷款的利率已升至 5.13%。

房价最糟糕时刻还未到

除了赞迪之外，金融经济咨询公司Pantheon Macroeconomics的首席经济学家谢泼德森 (Ian Shepherdson) 同样认为，房价最糟糕的时刻尚未到来。

他说，7月新建单户住宅的销售量，创下近七年来的最低水平，经季节性因素调整后为 51万1000套，下降12.6%。

惠誉评级(Fitch Ratings)的预测稍乐观，预计房价将最多下跌15%，曾准确预测2008年房地产市场崩盘的经济学家席勒(Robert Shiller)认为，房价很有可能下跌10%左右。

随着全球不断一体化，越来越多的人选择在世界不同的地方生活，体验当地的风土人情以及人文文化。

不过想要移民或者在其他国家居住也并没有那么容易，哪些国家经济稳定、良好的就业市场、收入平等又容易办理移民呢？一起来看看！

2022全球最容易移民国家排行榜

新西兰

新西兰是一个非常受欢迎的移民目的地，技术移民是很多人的选择。要符合该计划的资格，你必须满足几个标准：

首先，你必须在55岁以下；
在你的领域有很高的技术，并有工作经验；
语言需要达到雅思6.5分，托福总分79分及以上，EOI打分达到160分等等

新西兰的自然风光非常好，生活环境优美，适合居住。

澳大利亚

澳大利亚也是全球最受欢迎的移民目的地之一，移民澳洲非常规范，你有几种选择，其中最受欢迎的一些移民包括：

全球人才签证
雇主提名计划
技术性提名签证
投资移民
亲属移民

然而，与新西兰类似，申请人必须在50岁以下（对于大多数签证），拥有所需的技能和相关经验，并且通常在评分系统中获得足够的分数。另外澳洲是著名的“土澳”，对于生活想要更多新鲜刺激的大家可能需要慎重考虑。

西班牙

对于加拿大和美国的本地人来说，西班牙是欧洲最容易移民的国家之一。西班牙有北美语言和文化工作项目，可以搬到西班牙并教英语。然后，如果你在该计划之外找到另一份工作，你可以转为工作签证。西班牙非常受外籍人士的欢迎，主要是因为它气候宜人，在西欧生活成本低，公共和私人医疗以及教育系统发达。

此外，西班牙还为菲律宾人和其他前西班牙殖民地的国民提供快速入籍计划。

巴拉圭

巴拉圭被认为是最容易移民的国家之一，它有投资签证和退休计划。这两种方案都能让你毫不费力地获得永久居留权，然后获得公民身份。

要通过投资获得永久居留权，可以采取以下方法之一：

在银行账户中投资至少5500美元；
成立一家公司，最低资本额为5000美元；
购买一块至少10公顷的土地。

投资后，你可以在三个月内获得居留权，三年后获得公民身份。在这三年内，你必须至少到巴拉圭旅游一次。

德国

德国是为技术移民和不同的签证移民提供很多移民机会。尤其是2020年以后德国实行了新的移民法，符合规定的技术专业人员的移民政策有所放宽，让移民变得更加直接和快速。

首先，你可以获得六个月的许可，在德国找工作，之后，你可以根据你的签证类型申请工作许可；之后，你可以根据临时居留证停留四年，如果你符合所有要求，你可以申请入籍。

不过德国因为需要重新学习另外一门语言，也是有一些不便利的地方。

泰国

泰国的美食，美景，低廉的生活成本等等一直都吸引很多人搬去居住。如果你是一个高技术工人或有足够的资金投资于永久居留权，泰国是一个容易移居的国家。

SMART智能签证是一种新型签证，于2018年2月1日起开始实施，目的是吸引高技能人才和投资者。要获得这种签证，你必须是特定行业的技术工人、投资者、管理人员或刚起步的企业家。根据你的SMART签证类型，你可以在泰国生活1至4年。

另一个可以移居泰国的方法是成为泰国精英居留计划的成员。泰国精英计划是亚洲第一个投资居留权计划，该计划提供了七种不同的选择，尽管其中最受欢迎的是 "精英简易通道"，你可以在四个月内获得五年的居留权，费用为50万泰铢（14850美元），根据会员类型可续签3次（）20年。

加拿大

加拿大作为最受欢迎的移民国家之一，也是最容易的国家之一，它拥有广阔的土地和少量的人口，不少在美国生活的人最后也会选择移民加拿大。

葡萄牙

这几年，葡萄牙一跃成为美国人最喜欢移民的国家之一。如果你有足够的钱，葡萄牙是最容易搬到的国家之一。其黄金签证计划允许你在五年后申永久居留权。持有黄金签证5年后，即可申请成为永久居民或公民。要获得这个签证，申请人需要购买价值50万欧元的房地产，或投资35万欧元在城市代区的房产，以及其他投资选择。

移居葡萄牙对外籍人士有很大的吸引力，原因有几个，一是只需五年就可以拥有欧盟护照，在申根国家免签证旅行，此外葡萄牙还提供良好的教育机会和免费医疗服务。

小总结

现在随着交通的不断便利，在国家与国家之间居住变得越来越容易。大家心中有最向往想要居住的地方吗？也欢迎在评论区留言分享！

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