ALC播客 | EB-5资金保护伞：第三方资金监理和施工监管

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主持人：大家好，欢迎来到ALC播客移民新说，相信熟悉我们的听众朋友应该还记得，在过去的几期播客中我们已经拆解了EB-5项目的保障架构其中的“高级贷款”和“建筑就业”这两大核心问题，在今天的节目中，我们再一次请到了ALC的商业发展副总裁Aeson为我们补全EB-5项目保障架构的第三辆马车—「完工担保」，Aeson你好。

Aeson ：主持人好，各位听众朋友们大家好。

主持人：首先我们要感谢Aeson一直以来给我们带来的关于EB-5项目安全的整体架构的相关知识，那么在之前的节目中相信大家对如何保障EB-5项目的安全有了比较深入的了解，通过Aeson在之前节目中的分析，我们知道「项目完工」是EB-5项目最终的结论，那么在今天的节目中就请Aeson为大家着重补全这第三个重要组成部分，也就是“完工担保”。

Aeson 好的，关于「完工担保」是每一位投资人务必重视的部分，毕竟只有项目完工了，投资也才能成为成功。那么我还是回到ALC的做法来为大家展开吧，我们ALC携手第三方建筑监管公司（以下简称监管公司）为每个EB-5项目的建筑施工提供完整的“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务，由企业主，建筑商，ALC和监管公司共同签署一份四方协议，为建筑施工全程提供专业第三方资金监理，定期现场验收的同时，确保建筑施工在预算内顺利完成。该协议规定，不管任何原因，如果建筑商无法完成项目的施工，监管公司须中途接手施工并将其完成。我们合作的监管公司已经为遍布美国各地的过千家建筑施工项目提供过该项服务。令人震惊的是，这么多项目中，迄今为止仅仅有几个项目出现过建筑商无法完成施工，监管公司“被迫”按照协议接手的情况。而这仅有的数次接手，监管公司又都在不超最初预算的前提下，顺利完成了建筑施工。

主持人：有这样的保障机制的确能够让项目的完成保驾护航，那么Aeson，请问下「完工担保」对EB-5投资人来说还有哪些重要意义呢？

Aeson ：首先，监管公司建筑风控彻底杜绝了资金使用风险。监管公司在“建筑合约”、“建筑规划和设计”以及“建筑预算”这三方面审核在逻辑上环环相扣，从已有的建筑合约出发，凭借丰富的行业经验和嗅觉，敏锐捕捉任何不合理的漏洞，同时加入“高压性”的控制权条款，彻底控制住建筑施工的范围和整体费用。同时，监管公司追本溯源，研究企业主和建筑商的建筑规划和设计方案，找出规划中不合理和错误的地方，从根上进行治理，避免错误的规划未来对预算产生冲击。最后，监管公司对建筑商提出的预算又进行了逐项分析，用行业的统一标准进行比对，纠正各种数字错误。经过这一系列“组合拳”，监管公司的建筑风控彻底封杀了企业主或者建筑商在资金使用过程中任何挪用或者误用预算的可能，有效确保了预算中每一分钱（包括EB-5资金）都能有效合理用于建筑施工。

这一点对EB-5投资人来说非常重要，历史上就有不少项目因为资金管理不严格，有关各方无意误用或者故意挪用EB-5资金的实例，给投资人的移民申请造成严重损失，移民进程受到巨大影响，有的甚至无法获得移民申请的批准。

另外，我们在上一次节目中提到了建筑就业，节目的最后我们留了一个伏笔，就是那些只需要建筑就业的项目对EB-5投资人是最安全的，只要项目建设完成，投资人最后829获批所需的就业就可以到位。在这种情况下，项目建设完成成了最重要的目标，也就是说，一旦项目建设无法完成，投资人移民获批所需的就业就无法到位，829就可能被拒。有了监管公司提供的“建筑完工担保”服务，看着过去十多年低于千分之六的“监督下未完工率”和百分之百的“接手后完工率”，我们有充足的理由相信，EB-5投资人在签字加入ALC项目投资的那一刻，移民申请所需要的所有就业就注定会随着建筑施工确定完成而全部到位，不存在任何不确定性。

主持人：真是不可思议啊通过您的分析，在海量签约项目仅有低于千分之六的未完工率，监管公司接手后又能实现百分之百的“等预算”第三方完工率，ALC这一奇迹是怎么创造的呢？

Aeson ：简单的说，在签署上述服务协议前，监管公司的建筑风控要对目标项目的建筑规划，设计图纸，建筑商合约，具体预算清单等决定建筑施工的所有因素进行严格彻底的审查，并根据多年的专业经验，设立自己认为合理的标准，按照“我如果随时接手项目”的假设，改正企业主或者建筑商的错误，在施工前将所有潜在的完工隐患一一排除。监管公司这道极其严格的第三方建筑风控不仅确保了ALC所有项目建筑施工的顺利完成，本质上也彻底消除了建筑就业的所有风险。

监管公司的建筑风控由一批建筑专家组成，有丰富的建筑施工管理经验，熟悉在保证施工质量的情况下如何节省各个环节的成本，如何控制预算外开支，并善于发现和制止建筑商在合同内外可能套取的不当盈利。当一个新的建筑施工项目进入ALC的审核的同时，监管公司也要同时对项目进行严格的建筑风控，确保项目的建筑规划切实可行，图纸准确，预算中各种花费数额合理，并通过修改建筑合同彻底把握资金使用权和紧急情况下的项目控制权。

而监管公司的出发点就是假定自己来签约完成这样一个建筑项目，从设计方案到预算每一项具体花费，都根据自己的经验进行规划和计算，在发现企业主建筑商的想法或者数字不同时，立刻强制“纠正”建筑商的错误，使得整套建筑施工计划从一开始就完全进入监管公司轨道，并通过建筑过程中的资金监理权和定期现场验收不断强化监督管控，确保施工从头到尾在监管公司设定的轨道上完成。如此一来，如果建筑商“出轨”，监管公司第一时间即可轻易接手施工，并顺利完成。

主持人：确实非常了不起啊，相信各位听众朋友应该和我一样，对具体风控的实现细节非常好奇吧，能否请Aeson为我们简单拆解下？

Aeson ：好的，让我们具体说一下监管公司的具体风控手段。

每个申请“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务的项目必须要接受监管公司建筑风控的尽职调查。初步项目审核报告就是监管公司完成了尽职调查后提出的风控总结报告。通常，这份报告会通过充分详细的分析，提出一系列具体的要求，调整原来建筑合约，规划和预算方面不合理的部分，从而把建筑施工完全导入“监管公司轨道”。报告提出的调整内容一般又分成以下三部分：（1）建筑合约的审核及加入监管公司控制权条款，（2）建筑规划和设计的审核及修正，以及（3）建筑预算的逐项审核及修正。只有当企业主及其建筑商接受了这些调整，按照这份报告提出的要求修改所有文件后，监管公司才能签署四方协议，提供“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务，ALC也才能向建筑施工输入EB-5资金。

主持人：您这么一梳理，的确更加清晰了，那请您再详细谈一下这三个部分的细节吧。

Aeson ：好的。第一部分建筑合约的审核及加入监管公司控制权条款在初步项目审核报告中，监管公司建筑风控对企业主与企业主聘用的建筑商之间签订的建筑合约会进行仔细分析，寻找任何不符合行业标准，有任何遗漏，不准确或者不合理的地方，指出问题，要求修改，并在报告中提醒作为资金提供方的ALC，哪些问题需要小心处理。比如提出企业主与建筑商之间存在特殊“连带” 不合理的关系，建议借贷机构ALC仔细审核。

在发现问题并提出解决方案的同时，监管公司针对合约中展示的重要内容，包括正确内容，也给出了专业的评价。比如监管公司会根据以往处理过的大量类似项目经验，对施工周期的预估做出合理范围的判断。具体到施工周期的认证，这种第三方的专业评估可以向移民局有效解释施工周期的合理性，从而确定在就业计算中是否应该包含建筑的“直接”就业。

监管公司会对项目的合约总价与监管公司对于项目的整体成本分析，以及建筑商提供的软硬花费一览表三方面逐项核对，查看是否有出入。同时，监管公司将要求建筑商针对在施工过程中普通条件下的各单位成本做出更细致的分项罗列，以备在施工周期超出计划致使成本增加的情况下，有一个参照计算增加费用的标准。此外，监管公司按照未来四方协议的要求，提出把监管公司列为项目的第三方资金监理机构。

为进一步加强对项目施工范围和收费的控制，监管公司有时候要求合约中有类似这样的条款：如果施工范围或者合同收费有任何的变动，需要首先取得借贷机构ALC和监管公司的批准，企业主在取得上述批准之前无权修改合约，更不能随时实施。这项控制权很大程度保证了项目不会因为企业主和建筑商的单方面意愿而增加不必要的施工内容，更不能随意增加建筑成本。

第二部分就是建筑规划和设计的审核及修正。

在初步项目审核报告的第二大部分，监管公司会把焦点放在了建筑项目的最初规划和设计上。比如额外施工范围对于建筑成本的影响、具体技术细节勘误、建筑图纸核对和查验、资源确认、土壤和地质隐患等。

第三部分是建筑预算的逐项审核及修正。

监管公司在审核建筑预算时，会充分发挥自己丰富的建筑施工经验优势，按照行业的基本标准设定合理的评判准则，逐项与建筑商提供的数字进行一对一比较，并给出详细意见。

举例说来一般会提出整体预算和建筑商的边际成本的合理性，如果有隐患，监管公司要求建筑商必须再做出一套后备预算成本，以预防成本的突增。因为预算过高固然存在巨大隐患，为赢得投标而刻意降低预算，在建筑过程中再以出现不可控因素等原因“找回”预算空间，增加收费同样是很危险的。监管公司使用合理的行业基准进行评估，可以同时避免两方面的问题，不仅能保证项目预算的合理性，更从一开始就基本保证在预算执行过程中每项花费准确落地，不会出现巨大偏差。

主持人：没有想到在ALC的努力之下每一个项目的背后都有这样一套完善的保障机制在确保项目的推进和风险控制，的确是将投资人的风险降到了最低。

Aeson ：是的，经过这样的风控审核之后，当项目进入施工阶段，监管公司会保持高频的现场监理验收，确保施工按照计划进行、资金按计划使用、建筑材料按照计划消耗，从而可以做到第一时间发现施工中发生的问题，并在需要的时候得以最高效的解决问题，最终完成“完工”的“担保”。这样，我们这次节目最开始说的对EB-5投资人的就业和资金保障也就成功了。

主持人：非常感谢Aeson今天的分享，我也深深感受到您的专业和ALC的担当。那么在今天的节目最后，还是请Aeson为我们做一个简单的总结吧。

Aeson ：好的，在从今年年初开始的疫情之后，现场监理、资金管控和完工担保对EB-5项目的重要性变得更加突出，之前我们的节目中ALC的CEO沈先生就分析了在疫情之下，建设项目如果尚未完工，会遇到什么样的困难，这些困难又会对EB-5投资人的移民申请造成什么样的影响。我们ALC的一整套完善机制，就把疫情对EB-5投资人移民申请的影响降到最低，甚至消弭这些隐患。

主持人：确实如您所讲，ALC为每一位投资人做到了极致的风险控制，疫情当下，相信每一位期待变化的投资人都需要这样的一套风险控制的保障机制。如果您有EB-5项目的投资意愿或了解诉求，在我们的节目单中ALC商业发展副总裁Aeson的往期节目也可以随时点播，希望对各位听众朋友有所帮助。感谢大家收听本期ALC播客，我们下期再见。

Aeson ：谢谢大家，再见。