ALC项目发布 | No.61 富朗特庄园酒店

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引言

USDA，美国农业部担保贷款是ALC继联邦中小企业局SBA504贷款合作后的第二类与联邦政府合作的项目，也是ALC为EB-5投资者们在安全、稳妥的商业不动产抵押贷款风控领域的又一个突破！

农业投资在整个国民经济发展中起着十分重要的作用。农业投资管理的优劣，不仅直接影响农业的稳步增长和发展，更重要的是影响到整个国民经济发展的稳定性。农业投资是以农业投资项目的形式存在和运作的，其投资项目的确定、项目管理与运作水平的高低，直接影响着投资的效益。

在美国发达的城市、乡村发展规划里面，环境优美、面积广袤的大城市外围卫星城（即乡村地带）是美国中产阶级以及富裕家庭推崇的定居、度假、休闲最佳去处，而USDA农业部担保贷款正是为乡村地带的优质度假酒店项目设计的条件优厚的贷款融资产品。

美国是世界上的经济巨人，也是农业最为发达的国家。美国农业享用着世界上独一无二的、巨额的国家投资和政府全方位的保护，使得美国农业在生产、科研和国际市场等方面，拥有着他国难以比拟的优势。这种优势给美国带来了巨大的商机和超额的利润。而这一切的获得是依靠长期以来美国政府所实施一系列综合的、具有前瞻性的农业投资项目来实现的。

美国具有着着世界上最先进的农业投资理念和最系统的项目管理模式，使它在投资——回报——再投资方面，建立了高效的运行机制，形成了资金的良性循环。其投资项目管理的科学化、程序化和法律化，在制度上保障了资金的高效利用。

ALC将一如既往，严格按照 USDA 贷款的放贷审批条件，去为投资人精心挑选项目。USDA美国农业部的担保贷款项目将为EB-5投资人提供安全可靠的又一条投资渠道。

美国农业部也提供了官方权威的中文介绍，请大家点击以下链接查阅详细的USDA担保贷款介绍。

关于 USDA | 美国农业部农村发展署商业和工业贷款担保

富朗特庄园酒店

Front Street Village Inn

Beaufort, North Carolina

项目发布

❖HOTEL ❖

2440 Lennoxville Road,

Beaufort, Carteret County, NC 28516

项目概述

北卡罗莱纳州富朗特庄园酒店3.62 英亩，临近海边，有客房133 间，酒店设施完备，有健身房，室外泳池，商业中心，洗衣房等。另外，酒店还涵盖能停泊514 艘游艇的船坞，以及高端红酒俱乐部，富朗特庄园酒店让旅客在感受其现代时尚的空间布局、享受悠闲的度假时光以及合理价格的同时，更加体验到到怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说，富朗特庄园酒店绝对是完美之选。

项目优势

政府多重金融风控审批。富朗特庄园酒店(Front Street Village Inn)USDA 贷款项目较之一般的 EB-5 项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得 EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对 EB-5 项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国农业部极其严谨的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的农业部将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为 3210 万美元，其中 400 万美元将来自 8 名 EB-5 投资者。除了农业部的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到 3207 万美元，稳定经营后的估值将达到 3520 万美元，是 EB-5 贷款数额的数倍。

两倍以上固定资产抵押，EB-5 资金处于清偿第一顺位。USDA 贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构在农业部许可的条件下，有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的 EB-5 资金与 USDA 所担保的贷款部分，在清偿顺位上共占第一顺位（Pari Passu）。

项目选址优势明显。酒店位于北卡罗莱纳州的波弗特市，酒店所在城市旅游业发达，位处全美闻名的北卡水晶海岸线及外滩外海列岛风景区，酒店周边景色宜人，旅游资源极其丰富，加上酒店周边交通便利，商业发达，常年有游客来此度假，扬帆，或海钓。同时该地区是商业捕鱼的聚集地，因而终年热爱海鲜的饕客络绎不绝。因此，酒店建成后入住率无忧，保障充足现金流。

完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到 113.67 人，完全能满足 8 个投资人所需要的 80 个就业。并且，由于所需的 80 个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”，保证项目 100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的”等预算完工担保“，确保项目 100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源

酒店开发商Beaufort酒店开发有限公司（Beaufort Hospitality Enterprises LLC）将目光锁定在北卡罗莱纳州的波弗特市，并计划在此兴建富朗特庄园酒店。项目资金总需求量约为$3210万美元，美国借贷中心（“ALC”）提供的EB-5第一贷款400万美元（占总资金来源13%），和非EB-5第一商业贷款1520万美元（47%）（其中美国农业部提供担保的资金额度为1000万美元），以及借贷企业本身提供的现金投入1290万美元（40%）。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款400万美元，系来自8个EB-5 投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析

EB-5 资金投入该项目后将产生多层次的经济效应并在当地和周边地区创造可观的就业。根据“Code of Federal Regulation”的 8 CFR 204.6(g)(2)，不管一个项目的 EB-5 资金使用比例大小，项目产生的全部就业都可以用作 EB-5 投资人的移民申请：

“The total number of full-time positions created for qualifying employeesshall be allocated solely to those alien entrepreneurs who have used the

establishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification undersection 203(b)(5) of the Act or among non-natural persons, either foreign or domestic.”

“新商业实体创造的全部就业都会分配给凭借投资该实体来递交 I-526 申请的外籍企业家。其他外国或者本国的项目投资主体因不属于章节 203(b)(5)规定的投资人类别，故都将不参与所创造就业的分配。”

富朗特庄园酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验，从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的 RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。(项目就业估算请参附件 1)

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$2128 万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在 89.48 人。(注意：因建筑施工不满两年，直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增 18 个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少 6.19 个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少 24.19 个。

因此，本项目的总就业数将会达到 113.67 人，能满足 11 位 EB-5 投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集 8 位 EB-5 投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国 EB-5 项目就业要求的。所需的 80 个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在 I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管

美国借贷中心所有 EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1）其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。

2）曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。

3）必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK），美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有项

目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方：

1）企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到 EB-5 贷款的公司

2）企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者

3）代表 EB-5 投资人的区域中心，即美国借贷中心

4）区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含 EB-5 资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

在获得德聪集团的批准后，资金会从项目账户转入德聪集团的账户，并由德聪负责将批准的款项发放给建筑商。接下来，在资金发放成功后的一个月内，德聪会进行下一个更重要的跟进工作：对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方。

协议中明确规定了作为监管机构的德聪对于项目施工检测方面的具体责任：

1）监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。

2）监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。

3）监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。检验报告须包括：

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况

b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例

c. 施工现场照片

德聪会定期进行一次常规施工检验，周期 1-2 个月不等。在某些特殊情况下，他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用，保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。

建筑完工担保

以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有 EB-5 项目移民申请中的起到最关键作用的功能建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

由于德聪集团的主业就是建筑开发，有完成项目施工所需的丰富经验，专业资源和工作动力，加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里，故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候，“斜刺里杀出”，在不增加一分钱预算的前提下，接管项目并确保施工 100%完成，绝无“烂尾楼”。完工担保责任大体上分为以下九项：

1）监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的

2）监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商

3）建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据

4）建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理

5）借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要

6）监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划

7）建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构

8）建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准

9）监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议

美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与（只使用）建筑间接和衍生就业相结合的策略，确保 EB-5 投资人需要的就业 100%全部到位，全部 EB-5 资金安全运转！

项目选址

富朗特庄园酒店选址于北卡罗莱纳州的波弗特市（Beaufort）。北卡罗莱纳州的海岸和300英里的障壁岛海滩充满了美丽的国家公园，高级餐厅和世界一流的高尔夫球场。恐惧角海滩吸引了冲浪爱好者。威明顿市中心有精美的内战前房屋和令人兴奋的购物和餐饮。微风吹拂的奥特海岸有历史性的灯塔，神秘的罗诺克岛和莱特兄弟国家纪念公园。哈特拉斯角国家海岸提供远足，骑自行车和钓鱼。渡轮服务连结了岛屿与大陆。北卡州的海岸因有墨西哥湾暖流经过，十分适合海钓。由北卡州海岸前往海钓场仅需不到一小时，因而吸引钓客前往。其中鱼种众多，包括黄鳍金枪鱼、石斑鱼、真鲷、鬼头刀等，还有最令钓客引以为傲的大西洋蓝枪鱼。

北卡罗莱纳州的外滩是指沿着本州岛岛岛东北角大西洋岸外海排列的列岛，岛与岛间有桥梁串接，并有渡轮往返。列岛的西侧傍着广阔的内海，东侧则是面对大西洋展开的雪白沙滩。游泳、冲浪、海钓、风帆、潜水等水上活动应有尽有，还可同时造访附近小鹰镇(Kitty Hawk)莱特兄弟纪念碑(Wright Brothers Memorial)，以及哈特拉斯岛(Hatteras Island)上的哈特拉斯灯塔(Hatteras Lighthouse)。

此外，哈特拉斯角国家海岸是座美丽的沙滩岛，和国家公园一样受到保护，免于开发。游客可在邻近城镇中寻得住宿、宿营场所及娱乐设施。驾车游览国家海岸南北端，观赏沙岛自然未开发的美，是一大享受。

富朗特庄园酒店的具体地址是2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516。酒店所在位置交通非常便利，位于海岸线旁，距离主干道极近。

管理团队

项目的开发管理工作将由Beaufort Hospitality酒店开发有限责任公司（Beaufort Hospitality Enterprises LLC）承担。公司在业界有非常高的声誉，该公司的负责人Charles Oliver有着丰富的商业酒店开发经验，参与开发的项目遍布全美。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，酒店的主要负责人Charles Oliver先生信用记录良好，无拖欠款记录。

USDA 贷款风险评估

按照 USDA 贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国农业部极尽严格的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与美国农业部担保的非EB-5贷款的风险抵押，项目基本条件符合USDA贷款的资格要求，详细情况请见下表:

抵押商业地产估值

酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为13个月，开业时间预计在2018年3月。根据世界领先的房地产估值及咨询公司CBRE咨询有限公司提供的估值报告（请参附件-2），酒店开业经营后估值将达到3207万美元，稳定经营后的估值将达到3520万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测

为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：

酒店所在位置地理位置优越，临近沙滩，交通便利

未来经济增长势头乐观，市场需求强劲

波弗特市环境优美，气候温和，是著名的旅游城市，每年吸引着成千上万的游客前往度假

酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势

精品酒店设计融入当地特色，风格独一无二

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营数据，酒店开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表: