乡村项目 B – 北卡博福特指南针酒店
USDA 贷款EB-5项目
Compass by Margaritaville
Beaufort NC

项目发布
103 Cedar St, Beaufort, Carteret County, NC 28516

关于 ALC
美国借贷中心(AMERICAN LENDING CENTER，简称 ALC)总部位于美国加州尔湾市，是美国当前活跃的大型区域中心之一，也是美国区域中心数量最多的区域中心联合经营体，授权经营范围遍及全美数州。ALC 同时也是美国最大规模的非银行借贷机构之一，主营联邦政府审批或担保的各类企业贷款。

ALC 的投资模式以高度重视资金安全性著称，在行业内独树一帜。作为专注于高级贷款的执照金融借贷机构，ALC 通过严格的信贷风控，从众多项目中筛选出信用条件和现金流俱佳，还贷能力最强的项目与 EB-5 资金对接。在过去 12 年中 ALC 已成功从上千家激烈竞争项目中挑选出超过 80个优秀 EB-5 项目，提供了 EB-5 高级贷款，并迄今在所有项目中保持着 EB-5 资金的"零损失率"，在业界备受尊崇，更深受 EB-5 投资人热爱。
ALC 在美国拥有一支强劲干练、经验丰富的专业团队，由移民律师、证券律师、商业律师、经济学家、会计师、财务分析师、市场人员和服务支持人员共同组成。ALC 秉承"投资人第一"的原则，在整个移民过程中和投资人保持透明坦诚的沟通。我们的投资人每月都会收到报告，内容包含移民案件的更新、定期的施工监管报告、年度税务报告等极具价值的信息。ALC 一直保持着 100%的 I-526 和 I-829 批准率，众多 EB-5 投资人已通过ALC 的投资项目获得了永久绿卡。而获得永久绿卡的家庭都顺利取得了全额资金返款，让 ALC 保持了 EB-5 行业最令人骄傲的 100%永久绿卡和 100%还款记录。
图：2009年-2021年9月总部位于美国加州长滩，在长滩世贸中心成长11年后，2021年10月搬迁至加州尔湾
项目优势 
• 最强优势--免排期乡村项目！北卡博福特指南针酒店符合USDA 农业部贷款条件，同时属于 EB-5 新法所规定的 A 类乡村项目，享受 20% 签证预留名额。最大利好就是为中国大陆出生的投资人提供了免排期的选择，有效的帮助在美读书工作的申请人提早享受绿卡福利，对于有条件入境美国的家庭提供了提前登陆的绝佳机会!
• 高级贷款多重金融风控审批。资金安全较其它 EB-5项目更有保障。它不仅要符合美国移民局对 EB-5 项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国农业部极其严谨的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的农业部将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。
• 项目未来现金流有保障。项目选址优势明显，位于北卡州的博福特市，风景优美，是出名的度假旅游胜地，被知名的Travel & Leisure 杂志评为美国排名第一的小镇，客流量有保障。综合当地市场和经济发展前景以及管理团队的丰富经验，项目未来几年现金流充足，发展潜力浓厚，偿还贷款没有任何压力。
• 贷款比例低，且两倍以上固定资产抵押，EB-5 资金处于清偿第一顺位。 USDA 贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构在农业部许可的条件下，有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。
• 合理退出机制。 ALC 独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外，为投资者再提供一个灵活有效的退出方式，即通过向其他银行和金融机构出售贷款而实现。
• 创造充足就业，满足EB-5投资人需求。项目预计创造的建筑，间接及直接全职就业岗位总数为 187 个，能充分满足 16 个 EB-5 投资人所需要的 160 个就业机会，投资人永久绿卡无忧。
• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务。按照高级贷款要求，建筑全程须有美国权威的建筑监理公司为施工提供全面的资金监管和施工验收服务，确保资金使用的精确和高效，杜绝资金误用和浪费，绝无 “烂尾楼”。
资金结构和用途
项目资金总需求量约为$3,995万美元。资金结构如下图。需要说明的是：ALC提供的第一贷款$1,280万美元，来自16个EB-5投资人的投资款。
项目概述
待建的北卡博福特指南针酒店是一栋有 106 间客房的四层精品酒店，占地 3 英亩，位于博福特市的 Cedar 街，俯瞰博福特市游艇中心。指南针酒店是Margaritaville Hotels & Resorts 旗下的新精品品牌。Beaufort Partners, LLC 是唯一几家获准建造和运营指南针精品酒店的开发集团之一。
指南针酒店大厅

指南针酒店客房

指南针酒店餐厅

北卡博福特指南针酒店具体位置是103 Cedar St, Beaufort, Carteret County,NC 28516，项目所在位置交通便利，靠近码头和 101 高速，是出名的旅游度假胜地。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有 EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2)曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。
经过反复的实践和摸索，美国借贷中心指定 Tetra Tech ,Partner Engineering 等多家经验丰富的专业建筑监管公司担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。
样品如下:
签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到 EB-5 贷款的公司
2)企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3)代表 EB-5 投资人的区域中心，即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构，比如 Tetra Tech 集团
此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含 EB-5 资金在内的全部资金之前，必须经过监管公司的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求监管公司直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗监管公司丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。
在获得监管公司的批准后，资金会从项目账户转入监管公司的账户，并由监管公司负责将批准的款项发放给建筑商。接下来，在资金发放成功后的一个月内，监管公司会进行下一个更重要的跟进工作：对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方。
协议中明确规定了监管公司对于项目施工检测方面的具体责任:

1)监管公司须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2)监管公司在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
3)监管公司须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。检验报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例

c. 施工现场照片
监管公司会定期进行一次常规施工检验，周期 1-2 个月不等。在某些特殊情况下，他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用，保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。
USDA 贷款风险评估
按照 USDA 贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国农业部极尽严格的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心 EB-5 贷款与美国农业部担保的非 EB-5 贷款的风险抵押，项目基本条件符合 USDA 贷款的资格要求，详细情况请见下表:
酒店前景预测
为了预测酒店的运营状况，酒店开发商对酒店项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越，交通便利

• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲

• 博福特市环境优美，气候温和，每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势

• 品牌酒店设计融入当地特色，风格独一无二
USDA 货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得 EB-5 资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给 EB-5 投资人提供了最大限度的资金安全。USDA 贷款和EB-5 资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
本介绍的内容来自项目估价报告及其它贷款风控文件资讯仅供EB-5投资人参考。本介绍中提及的投资机会仅提供给符合美国证券交易委员会(SEC) 的"D"规则下501条款定义的适格投资人。
END
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