租不了也住不了：被海景房困住的老人

号称拥有“最美海岸线之一”的威海银滩，多年来楼盘开发方兴未艾，打着“舒适养老”旗号的海景房深受中国退休老人的青睐。

在“旅游看房”、“以租养贷”等新兴销售手段面前，信息闭塞的老人们轻易入套。最终，租不了也住不了的海景房，成为老人们甩不掉的负担。

小编当年也收到信息,同母亲一起前往考察。不过，幸好，没入坑

退不了的房

威海银滩位于其辖区县级市乳山市境内，曾被誉为“山东最具竞争力旅游度假区”、“中国六大最美海岸线之一”。银滩距离市区十几公里，在房地产开发的狂热浪潮下， 20公里的海岸线上先后兴建了两百多个楼盘。

图 | 银滩旅游度假区图

张凤兰被一家楼盘“酒店包租，以租养贷”的购房模式吸引。开发商为她这样的外地业主规划了“美好的前景”，每年夏天过来住两个月避暑，平时就把房子租出去，威海有的是游客。

在购房合同里，开放商为她承诺了保底收入。按每年至少出租180天计算，房费每天280元，总计50400元的收入，业主可以拿其中六成，也就是30240元。

退休前，张凤兰在武汉某企业做财务，她算了算账，觉得这笔投资很划算。如果每年真能分到三万多，不仅能覆盖房贷，还能净赚一万多。更何况，房子还可以用来养老。

然而，还没等来收益，张凤兰的“美梦”就落空了。

交房前三个月，小区业主群里有人率先拿到了房子，发现合同上的保底收入变成了“租多少天，给多少钱”，并且，前三年房子只能包租出去。那位业主说：“我在这里好几天了，一个人影都没看到，房子租给谁？”一时间，群里吵翻了天。

张凤兰“感觉被骗”，当即萌生了退房的念头。

2020年8月1号，是张凤兰收房的日子，威海乳山银滩的气温达到30度。张凤兰专程从武汉坐大巴车赶来，不是为了交房，而是为了退房。被粗暴拒绝后，她独自走在小区里，脚步有些踉跄，做过手术的双膝还没完全恢复。

2018年，张凤兰在银滩买下这套海景房时，曾满怀憧憬。如今细看，不符合预期的地方太多了。大海在一公里之外，所谓的海景只能远眺。小区里的泥土路坑坑洼洼，绿化不足10%，游泳池里一滴水都没有，开发商承诺的空中温泉和30平米的开心农场，也不见踪影。小区附近找不到吃饭的地方，最近的医院离这里也有6公里。走在矗立着100多栋楼房的小区里，张凤兰鲜少能遇见一个人。小区北边是大片农田，跟偏僻的农村无异。售楼部从周一到周五大门紧锁，连一个保安都没有，但每逢周六日，就有十几辆大巴开来，热闹得很。

最令张凤兰心痛的，是高位入手的房价。当年房子买成12700元/㎡，一共44平米。事后她才了解到，乳山的平均房价只有三四千，“在这样的房子过完下半辈子，怎么能不憋屈？

退休后，张凤兰她常去参加老年人活动，在公园里跳舞、走秀、打鼓，偶尔和朋友去KTV唱歌

，放假了就和老公儿子开车出游。

2018年10月4号，武汉天气还很热，张凤兰走在武汉常青一路上，路过银行门口，被一个小伙子拉住。“阿姨，想去海边玩吗？一百块钱三天两夜，包食宿。”张凤兰拒绝了，但留下了联系方式。

午饭后，小伙子打来电话，邀请张凤兰去某酒店参加一个会议，“我给你买了礼品，花了三四百块钱，如果你不来，公司就要扣我的钱。”

张凤兰觉得年轻人不容易，午觉都没睡就去了，还叫上妹妹陪同。到了现场，她领了一袋海蜇皮，顶多值二十块钱。那是个楼盘宣讲会，屋里坐着两百多人，几个销售站在台上激情演讲：“一处置业，全国为家，我们酒店在广西巴马、海南文昌、江苏天目湖、浙江安吉都有连锁，享受全国置换入住，养老与投资两不误。”

两个小时听下来，张凤兰和妹妹并不感兴趣。唯一吸引她们的，是去海边游玩的活动，交两百块钱就行了。10月5号上午，张凤兰和老公以及妹妹、妹夫坐上了“旅行团”的大巴车，车上有50人左右，90%都是退休老人，一起出发的还有十几辆大巴。一路上，车里都有年轻人在旁边照顾，给老人拿零食、倒水，一起聊天。

十多个小时后，“旅行团”到达乳山银滩，眼前是更多的大巴车，操着不同方言的老年人汇聚在一起，长沙的、郑州的、重庆的、南京的、北京的、天津的。一片喧闹中，张凤兰和妹妹被一位销售拉进售楼部。

“北纬37度了解吗？被联合国评选为最适合人类居住的地区，四季分明，气候适宜，也是长寿之乡，全国百岁老人占比最多，来这儿养老准没错……”销售两眼放光，语气和缓，张凤兰的思维不自觉地跟着他走。

接着，销售在纸上演算投资收益比。干了半辈子财务，张凤兰知道这种投资收益率并不高，好处是能以租养贷，每年还能来住两个月。张凤兰心动了，“现场那么多人，他们不可能骗全国人民吧？胆子也太肥了。”她先付了1万定金，待遇是中午吃海鲜，没付订金的只能坐在售楼部挨饿。

图 | 销售为张凤兰算的账

到了下午，张凤兰老公从一位中介处得知，旁边楼盘价格只要三四千，中介撇嘴说：“20万一套都没人买，太偏僻了，就是骗你们外地人的”。张凤兰一听急了，想找销售退房。销售不疾不徐地说：“我们这是投资房，他们能跟我们比吗？”

张凤兰有些犹豫，打电话给儿子询问意见。儿子很快反馈回来：“我查了，乳山银滩是个鬼城，不要买。”张凤兰说：“你懂什么，这是投资房，三五年就能回本。”当天她又付了四万定金，妹妹也跟着交了定金。

回到武汉，张凤兰付清了15万首付，贷款22万。据她了解，她那辆大巴车上80%

的人都买了房。

银滩看房团，一度闻名于全国。由于紧靠海岸线，气候潮湿，腐蚀性强，冬天气候寒冷，本地人鲜少会买新开发的海景房，开发商便将目光投向了外地人，在“一线海景房，一生一套”“退休养生公寓”等宣传攻势下，首先入套的便是老年人。他们被观光旅游的活动

吸引，乘坐包车跨山越海，一路吃喝玩乐，到了目的地便被强势邀请买房。

威海乳山银滩，位于山东半岛东部南侧，如下图所示。距离山东省会济南市有500多公里路程，直线距离400多公里；距离青岛160多公里路程，距离烟台80多公里路程，距离威海100多公里路程。在冬天的西北风中依然是陆地下风口

可以看出，乳山银滩的位置，有点尴尬。虽然是沿海，但是和江浙一带的沿海城市不同，江浙一带的沿海城市既有沿海的优势，又同时处在繁华城市圈；而银滩，却被山东半岛远远地插进海里，距离济南这个南北交通要道也有500多公里路程，交通实在是不方便，对于老人来说，这500公里是一道很大的屏障。

在山东乳山，海景房不仅价格跌跌不休——最低房价一度仅有1千多，当地中介还频频到全国各地，忽悠辨别能力较弱的老人，让他们拿出养老钱买海景房。

这些海景房里，没有什么面朝大海、春暖花开，有的是一个又一个的骗局。

价格优势+营销

乳山的中介，他们会前往其他城市，雇人发海量传单，吸引人们去“处于国家4A级旅游度假区银滩境内”的楼盘。

离得近的人只需交二三百，离得远需要坐飞机的人也只需两千，就能组团去看楼，全程住五星级酒店，食宿、游玩全免。

2005年至2010年，北京人的手机短信常能收到推销威海海景房的小广告，通过小广告就能找到威海海景房在京的中介销售公司。

那时，仅威海海景房中介销售公司在北京就有几百家。

看房团也在那时开始兴起，中介公司每天都有班车组织人从北京到威海看房，那时周末在威海乳山银滩看房的北京游客多达上千人。

然而真正等待他们的是中介无尽的洗脑话术。

1.打养老牌：海景房有保健功效

年轻人忽悠不动，所以中老年人是中介的主攻对象。

面对中老年人，话术也对症下药，包括但不限于：

国家4A级景区，“联合国最适合居住的地方”Top2，天然“氧吧”，无敌海景，养老圣地......

特别是优质的空气质量，是一大宣传点。

在中介口中，乳山银滩富含负氧离子，是北京的50-1000倍。“银滩空气中的含氧量特别高，心血管病人只要生活在银滩，根本不用吃药。”

一个有保健功效的住处，直戳老年人痛点。

况且，花几十万就能有一个海边的家，即使不能保健，拿来养老和度假似乎也不错。

一旦这么想，他们离彻底落入陷阱也就不远了。

2.打投资牌：租金抵月供，稳赚不赔

为了加大海景房的诱惑，中介还会让中老年人相信“买到就是赚到”。

首先是强调稀缺性。

据统计，中国海岸线总长度3.2万公里，包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。简单计算一下，13亿国人的人均海岸线不到3厘米。

因此，“你买的每一套都是绝版。海岸线就那么长，海景房会越来越少，以后有钱都买不到了。”

物以稀为贵，升值指日可待。

其次是承诺售后包租。

买了海景房，自己不住也能租出去，用租金冲抵月供。如果自己租不出去，中介还会承诺“包租”。

过去的很多海景房广告信息上，就公然写着这样的承诺：首付3万，包租公寓，年返租金8%。

不仅能养老，还有投资价值，幻想着给子女减轻负担的老人心动了。

中介忽悠人，不是光凭一张嘴，还有防不胜防的套路。

例如，只接待看房团，拒绝散客，方便集中洗脑。

曾经被曝出“强制消费者买房”的金鼎地产，有人披露：公司为了冲业绩，甚至要求员工跪下认顾客为干爹干妈

。还会帮不具备贷款资质的购房者办假证。

乳山中介的营销套路----所谓的豪华旅游，大巴车开到乳山已是深夜，但是不让老人休息，直接开始洗脑，诱导买房。

对于有买房意向和买房实力的人，他们形影不离，连上卫生间都要盯着。

狂轰乱炸后，一些人糊里糊涂地交钱签合同。

原本想象中的免费豪华游，变成了人生中最贵、最不值的旅游。

但是，买到手的海景房，很快就会完美诠释什么叫“理想很丰满，现实很骨感”。

在海景房里养老的美好幻想，只要住几天就足以破灭。

海风不断吹来，不一定会带来舒爽，但一定会带来大多数人都受不了的潮湿。

结果是，衣服、被子晒不干，木制家具发霉长毛（就算长个蘑菇也不稀奇），电器被腐蚀，甚至关节炎也会找上门来。

更致命的是，住在海景房，注定要和台风亲密接触。当狂风暴雨来袭，整个房子都在颤抖时，完全是世界末日既视感。

在海景房住久了，与其说是养老，不如说是花钱找罪受。

另一边，养老无望，升值更是痴人说梦。

海边反人类的居住环境，让大多数沿海城市都把主城区建设在离海很远的地区。

这就意味着海景房区域，连最基础的人流量都没有。

没有人，就没有相应的配套设施。

在乳山银滩，要买东西，不赶早上的集市，就只能去生活超市，小卖部都未必找得到。如果老人身体遇到突发状况，药店都难找，最近的医院只有二甲的乳山市第二人民医院。

周遭环境在一定程度也决定了海景房惨淡的入住率。前几年有记者调查，就算是在5至10月份，海景房的旺季，平均入住率也不足三成。到了冬季，这一数据更是低至5%以下。

入住率低的结果就是，冬天连暖气可能都不给。

因此想靠出租赚钱的人，也只能在夏季的旅游旺季小赚几天，其余便是长时间的闲置，入不敷出。

没有配套设施，没有人气，海景房养老和升值就是中介画的大饼。

之前承诺的“售后包租”这时自然也不见了，老人们莫名其妙背上了一笔房贷。

2014年左右，乳山的房价达到历史峰值：新房均价8000~12000。

彼时，八成的省会城市都达不到这个水平。

但是，也就仅限新房了。

二手房的行情惨到令人发指：

乳山的房子买到即亏，况且，海景房跟刚需房是两回事

资金链面临断裂的开发商们，急得如热锅蚂蚁一般。

“只要能卖的出去，多阴损的招数都可以用！”

至此，曾经创造奇迹的“看房团模式”，逐渐走向违法的边缘：

2020年长沙一位老人自称因贪图低价旅游而在威海乳山被「忽悠、强迫」买房上了热搜；

2021年，凤凰网风暴眼采访了一位3年前购买了威海乳山银滩海景房的老人，他花了61万，以8100元/平方米的价格入手了一套海景房，搭进了39岁独子的医药费，买完才知道，销售承诺的售后包租返利无法兑现，自己盼着房子升值来作为自己和儿子未来的养老金，也不过是个梦。

若从网上预定入住20多平方的公寓房，房内有床，有卫生间和厨房，日租200元，月租600元，半年以上250元每月。

从上面的租金，有没有看出什么信息？是不是感觉不太符合常理？说明了什么？为什么日租200元起，月租却只有250元？

没错，这里的人流如潮汐，涨潮的时间实在太短，退潮后就是漫长的“鬼城”状态。

售后包租是什么？

相信关注房产投资的朋友没少听过“售后包租”的概念，没少受到“即买即收租”的诱惑。即便不关注房产，也至少在社会新闻里看过“售后包租涉嫌非法集资，购房者集体维权”的消息。

根据《商品房销售管理办法》之规定，商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。而在加拿大，售后包租也称为“

Rental Guarentee”

（

出租回报保证

），是指楼花的开发商承诺，在楼花入住以后，不管该单元是否真的租了出去，开发商都会按照事先预定的金额按月给该单元的购买者一定的资金回报。

开发商根据不同情况，可以给出每年10个月、11个月甚至12个月的出租回报，让楼花的购买者对投资更加放心。一般来说，开发商根据不同的情况，可以给与1年、2年甚至3年的回租保障。

“Rental Guarentee”（出租回报保证）条款附近会有另外一个条款说明，购买者可以选择采用或者不采用这个条款。

开发商为了卖楼，用来炒的概念有这些：

包租

商住两用房，还叫酒店式公寓，还有一个很时髦的名字叫LOFT.显得特别高大上；

号称购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。在加拿大Richmond的West Mi--路上就有这类的概念房。

自住投资两相宜，产权房有保障，还能享受托管包租，十年就能回本。

这番攻势之下没有几个人能够抵挡得住诱惑。不过，危机就隐藏在那异常平静的夜晚。

俗话说的好，当房价一直上涨的时候一切都不是问题；当房价下跌的时候一切都是问题。

一旦风险出现，运营商或破产或者预收一年的租金携款跑路。留给业主们一个烂摊子，运营商跑路了

如何判断项目的真假

：

很简单的一个办法，比方说46万的这套房子，它旁边的房子一居室大概是1000到1500的租金，如果有一个项目告诉你46万包租，收益率非常高，卖方说20%收益率，那房主可收到的租金可能每个月比它周边实际的租金高很多，那这样的话就是个陷阱，因为他不可能贴钱给你租。

所以如果说他的包租回报率非常高，但是他周边的房租非常的低，那这样的情况说明他房子加价了，比如说本来我的房子值50万，我给它加到100万，那这多的50万就以租金的形势返还给你，这样的房产、这样的项目非常的普遍。

最好的办法就是把我的房产跟我周边的房产到底多少钱做一个估算，比如我100万的房子包租的回报率每年5%，那我的租金可以达到4000到5000的样子，如果说我周围的房子租金价格真的这么高，就说明他说的是真的，这样的话买的这个房子才是没风险的，至少保证它的整个收益是真的，但如果说我的房子应该租4000到5000这样的收益，实际上周边房子的租金才1000左右，那这样的房子就是有问题的房子，他肯定是做加价了。

包租婆的发财梦不是那么容易做的！

大家买房前要多多做功课！

END