这几年有不少非常困难的行业，其中一个大类行业叫做地产周边行业。这里面有房地产的上下游产业链，也包括给地产行业提供服务的卖铲子行业。这里面最大的铲子公司就是银行。
今天二马说说对于地产和银行股的看法，而且是不系统、不完整的看法，可以说是胡言乱语，大家随便看，看完也不用放在心上。
今年1-7月百强房企操盘金额同比下降49%，其中7月份环比下降28.6%，同比下降39.7%。房企依旧在水深火热之中。那么是什么让房地产行业处于如此困境？关于个中缘由众说纷纭，二马一直以来有一个观点，一个和多数人不同的观点（当然现在有不少人开始赞同我的观点）。我认为是地产从业者非理性加杠杆到一定程度后，形成的堰塞湖坍塌导致的。
下面看一组数据：
来自央行发布的中国金融稳定报告显示，2020年我国住宅销售面积为15.49亿平方米。15.49亿是一个什么概念呢？二马给大家算一算。我国最新的城镇化率约为64%，人均住房面积为40-50平米，这个水平已经不低，我国无论是人均住房面积还是城镇化率都已经接近发达国家水平。考虑到未来十年中国经济的发展，十年后中国城镇化率达到70%，人均住房面积为50平米。假定届时中国总人口为14亿（实际人口数据应该小于14亿）。 那么十年后中国的城镇住房总需求为：14*70%*50= 490亿平米。按照一套房50年的使用寿命，则每年的住宅需求为490/50 = 9.8亿平方米。这是10年后人均住房面积和城市化率提升后的需求数据，目前的刚需数据只能更低。
如下是2021年10月份，二马对于房地产至暗时刻的分析文章。

房地产行业的至暗时刻到了吗？
如果仅仅是每年多供应了约5亿平米的房子，那么其实问题还不会太大。如果需求下降了，少盖一些房子即可。房地产行业的核心问题在于其金融属性。这些年因为房子好卖，地产商这些年干得最重要的事情就是借钱，拿地。如果地产商仅仅把土地作为生产资料，把自己作为一个生产加工企业，赚制造、加工费用，那么其实地产行业是景气还是萧条，对于地产商的冲击不会特别大。但是因为房价持续20年的震荡上涨，地产商玩起了金融，开始囤积生产资料。
来自克而瑞的信息，百城房地产广义库存为38亿平米，如果房地产销量下降到10亿平米，那么房地产商消化目前的土储需要4年。如果出现了未来四年因为销量下降，进而导致房价下降。那么地产商之前囤积的土地就会变成高价地。大量囤积高价地是否会导致地产商资不抵债呢？
不少人说目前的房地产问题是流动性问题，是银行不愿意给一些地产商贷款。我认为表面看是流动性问题，背后的原因可能是银行担心一些地产商已经资不抵债。因此从风控角度不愿意放贷。其实我们看一个例子就可以说明问题，银行是愿意给龙湖贷款的，为什么呢？
如果说一些地产公司已经出现了资不抵债的问题，那么问题如何解决呢？一些地方出现的停贷问题与此有关。我看到法院也对此做了判决。住户缴纳的首付款找地产公司索赔；剩下的房贷由地产公司赔给银行。但是这个地产项目公司已经没钱了。其实这里面还涉及地产公司欠建筑商、材料商的钱。这其实涉及到了破产清算，大家根据偿债顺序拿到一些残值。这个链条中没有赢家。如果其中的债务方可以添一笔钱，盘活资产，这也是问题的一个解决思路。但是主要问题是谁来添这笔钱。无论采取什么办法，这个链条上的相关方的损失是实实在在的。
解决目前的地产问题的核心是在资不抵债的情况下，谁出钱弥补窟窿。这里面可能的角色包括住户、地产商、银行、地方政府、房地产上游供应商，中央政府的专享资金。
对于住户来说，可能实际没有多交钱，但是其实晚交房某种意义上就是多交钱；
上游供应商为了拿回之前的垫款，估计会出一部分，以便把项目盘活，减少损失；
发达地区的地产政府可能会出一些钱；欠发达地区的地方政府本身就没有钱，特别是当土地财政难以为继后，更是困难。
中央政府可能会出一部分钱；
银行一定会出钱。首先晚收回贷款本身就是隐性在出钱了。问题地产项目的最大债主是银行，银行为了盘活项目要承受一定的损失。
那么如何看待地产行业问题对于银行的冲击。银行对于地产公司有如下几个提供资金的渠道。
1、对公贷款 --- 主要是开发贷及一些非标贷款；
2、按揭贷款
一些主流银行的对公贷款占比约5-10%；按揭贷款是银行给房地产公司提供贷款的大头部分。有些银行个人贷款的70-80%是房地产按揭贷款。
以前普遍认为房地产按揭贷款风险不大，这个是和个人信用挂钩的。但是如果房子真的烂尾，购房人是可以停止合同的。因此保交付是未来地产行业相关利益人的共同举动，风险共担、利益共享。
在房地产开发贷上，银行还面临一个很大的问题。一方面是随着房地产销量下降，这部分业务会萎缩，那些按揭贷款占个人贷款占比高的银行在很长一段时间内面临资产荒；其次是按揭贷款利率下调，银行相关的息差收益减少。
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8月10号股市温度计：极凉。
备注：
20℃以下为极寒；

20℃ --- 40℃为：凉
40℃ --- 60℃为：温暖
60℃ --- 80℃为：热

80℃以上为炙热

股市温度计为60%的沪深300十年PE百分比和40%的中证500十年PE百分比加权求和得到。
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读书、健身运动第十六天：

8月10号读书1小时，行走7500步，50个俯卧撑，50个开合跳。
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股票万1.2
2022年8月11号，二马于西安。
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