*本文为「三联生活周刊」原创内容

文 | 谢九

随着集体停贷风波持续升级，烂尾楼盘开始成为最高层关注的重点问题。当前大量的烂尾楼盘，会就此得到解决吗？

7月28日的政治局会议，提到了“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，保交楼首次出现在政治局会议。在此之前，这个词汇更多出现在一些发生债务危机的开发商口中，而现在“保交楼”出现在最高级别的会议上，一方面说明楼市债务危机的升级，同时也说明监管层对于当前楼市烂尾风波的重视程度。

今年6月份，江西景德镇恒大某楼盘的业主发布了一份宣布集体停贷的公开信，由于该楼盘在2021年5月停工，进入烂尾状态，业主们要求该项目在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷。由此开始，全国多地楼盘业主开始纷纷效仿，引发了一场全国范围的停贷风波。

房地产市场之所以出现大量烂尾楼盘，直接原因在于楼盘的开发资金被开发商挪用，导致项目建设无法推进。而深层次原因在于当前房地产市场的不景气所致。

图 | 视觉中国

在以前房地产高度繁荣的时候，开发商即使挪用了某些楼盘的项目资金，很快可以通过其他楼盘的销售回款，或者资本市场的融资来快速弥补欠款，不至于让被挪用资金的楼盘陷入烂尾状态。但是现在，楼市销售回款越来越慢，今年上半年，全国住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%。过去开发商的高杠杆运营模式能够维持，很大程度上靠房地产市场的快速销售快速回款支撑，但是随着房子越来越卖不动，销售回款越来越慢，所以，那些高杠杆运营的开发商很快就陷入困境。

不仅如此，在监管压力之下，开发商通过银行和资本市场融资也越来越难，随着前期高杠杆时代借入的债务陆续到期，所以，开发商只能挪用项目资金来解燃眉之急。在这样的背景下，一旦某些楼盘的资金被挪用，可能就很难再重新回到账面上，由此导致烂尾楼盘越来越多，大量业主也被迫通过停贷来维护自身利益。

烂尾楼盘引发的风波如果不能及时解决，危机将会继续升级，可能会对中国经济社会的多方面带来冲击。首先从民生角度来看，烂尾楼盘的业主在倾其所有，支付了大笔购房首付款以及房贷之后，却无法及时入住，不仅要每个月按时支付房贷还款，还不得不继续在外面租房，承担额外的租房成本。如果楼盘烂尾一直无法得到解决，这将超出很多人在财务和心理上的承受极限。

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停贷风波升级，更大的冲击是会影响到购房者信心，进而对当前不景气的房地产市场带来进一步打压。当恒大、融创这些规模最大的开发商都出现大量烂尾，意味着任何一家开发商的楼盘，将来都有烂尾的可能性。那么对于购房者而言，还有谁敢买市场上的期房？

如果民众购房信心下降，当前不景气的楼市将迎来更大的压力，这将给当前中国经济的稳增长增加更多的不确定性。今年上半年，中国经济增速放缓至2.5%，想要实现全年5.5%的增长目标，还有一定的挑战。7月底的政治局会议要求“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。”作为中国经济的重要引擎之一，房地产市场如果快速降温，将会对今年的经济增速带来负面冲击。

正是由于烂尾楼盘对于民生、金融、以及宏观经济全局都具有潜在影响，所以，“保交楼”在当前背景下也就格外重要。政治局会议将保交楼作为重要工作任务之后，从中央部委到地方政府，一些拯救烂尾楼盘的举措已经开始陆续出台。楼盘烂尾的直接原因是资金断裂，所以，拯救烂尾楼盘最有效的办法也就是想办法重新注入资金。

图 | 视觉中国

7月份以来，银保监会多次发声，表示“将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付”。银保监会还表示，要发挥好并购贷款等工具的作用，以及资产管理公司的专业优势，配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。最近还有消息表示，管理部门正在筹划成立规模千亿元级别的房地产纾困基金，专门用于救助陷入危机的烂尾楼盘。有些地方政府牵头引入实力较强的国企，对烂尾楼盘进行资产重组，通过新生力量的介入盘活烂尾楼盘。

在各方的努力之下，预计部分陷入僵局的烂尾楼盘有可能会重获新生，这对有关业主而言无疑是巨大的好消息。不过，想要拯救当前市场上所有的烂尾楼盘，可能也并非易事。

当前楼市的烂尾危机，表面上看是开发商资金链断裂所致，更深层的原因其实是因为楼市的不景气。对于有些烂尾的开发商而言，因为预期楼盘即使全部建好之后也很难销售，所以干脆就任其烂尾，不再继续投入资金。现在监管部门出面协调“保交楼”，引入新的资金重新注入烂尾楼盘，对于有些销售前景看好的楼盘，如果仅仅是因为资金不足导致烂尾，这些烂尾楼盘重新激活没有太大的难度，但是对于有些楼盘而言，如果所在城市的楼市已经严重供过于求，将来的销售前景很不乐观，这种烂尾楼盘想要找到新资金接手估计也有很大的难度。

当前经济背景下，很多人已经开始失去对楼市的信心，过去曾经大手笔贷款的购房者，因为对未来收入预期不乐观等原因，现在都开始降低杠杆。今年上半年，个人按揭贷款大幅下降了25.7%，一方面是因为部分购房者不敢贷款买房，同时，部分已经买房的民众甚至开始提前还款，减轻自己的财务压力。

为了应对提前还款的压力，部分银行甚至开始对提前还款的行为提高收费。8月1日，交通银行发布公告，表示将对提前还款的客户收取1%的补偿金。由于引发强烈质疑，8月2日，交通银行迅速撤下了该通知。交通银行此举，也从侧面印证，当前主动降杠杆的购房者已经越来越多，购房者的信心已经越来越弱。