2022年二季度突发的疫情打乱了宏观经济复苏的步伐。由于上游消费、产业的下滑，叠加房地产市场调控的深入，商业地产再次承压。为此，克而瑞资管对2022年上半年商业地产发展进行了回顾。全文分为市场篇、融资篇、企业篇三大模块，对商业地产相关的宏观经济、商业地产政策、销售市场、租赁市场、企业经营和不动产金融发展进行了全面研究。
——《2022年上半年商办不动产市场发展报告》
  市场篇（二）
商业经营再次承压
"2022年上半年疫情卷土重来，市场信心受到较大考验，租金恢复乏力、空置率上行，客流下滑10-30%。重点城市开闭店比（开店数量/关店数量）均小于1。同时疫情封控打乱开业节奏，实际开业率不足一半，另外由于上半年上海无新增项目入市，华南以新开业24个项目跃居榜首。从体量分布来看，小体量趋势更为明显，10万平以下的购物中心开业项目占比大幅提升，分别由去年的3%和7%上升至26%和34%。"
租金恢复乏力、空置率上行
2022年第一季度，多数重点城市租金环比有所回升，但整体租金仍低于疫情爆发前水平。其中上海、北京以环比增速0.6%位居第一，主要是由于核心商圈成熟项目租金稳健，业主通过引进更优质零售品牌实现业态和品牌结构升级，租金小幅上调。深圳疫情爆发较早，7天全城静默，全市购物中心除了保障民生的门店外，几乎全部闭店，对深圳实体购物中心带来影响，使得季末租金同比下降1%。
从空置率来看，2022年第一季度成都、武汉空置率有所上行，成都项目层面的调改和城市更新较为频繁，武汉则是由于季内多家品牌战略调整闭店，推动空置率上行。从整体市场来看，广州、杭州、上海租金上行，空置率下行，当季表现良好。 
2022年第二季度，除武汉外，其余城市平均租金均有下滑，尤其成都，2022Q1平均租金31元/平/天，二季度环比下滑15.8%至26.1元/平/天，较去年底下跌0.4%。但各商圈表现有所分化，次级、近郊商圈有所下跌，而春盐等核心商圈韧性较足，租金逆势微涨。武汉消费力支撑平均租金稳中有涨，全市租金指数环比上涨0.4%，同比上涨1.0%。
从空置率来看，疫情冲击下，短期内消费者购物意愿和零售商拓店信心受到打击，加之品牌战略调整，主力店退租、调改现象频繁，使得2022年第二季度重点城市空置率均有上升。但目前仍尚未出现大规模退店现象，重点城市空置率皆环比微涨，基本面韧性仍在。
数据来源：CAIC商办数据系统
2022年第三季度，疫情仍存反扑可能，时间战线拉长，叠加居民收入增长放缓，预计商铺租赁市场将整体面临下行压力，且租金价格走势分化，以餐饮业态为主的商业街商铺租金将有所下行；而多种业态复合的购物中心商铺受防疫政策影响较小，租金或将小幅上涨。
客流下滑10-30%
2022年上半年，重点城市购物中心客流同比均有所下滑，北京4月末受疫情影响，对整体客流影响较小；但3月14日-20日全市静默7天的深圳则受影响较大，今年1-4月同比客流降幅高达23%。但幸运的是深圳3月25日发布“30条”举措，鼓励减免租金等，4月清明小长假已基本恢复常态，预计二季度降幅将有所收窄。
数据来源：克而瑞资管整理
关店潮来临

2022年第一季度，重点城市开闭店比（开店数量/关店数量）均小于1，其中深圳租赁需求较为活跃，开关店比达0.95。进入第二季度，防疫政策趋严，市场信心仍待持续恢复。
数据来源：克而瑞资管整理
实际开业率不足一半

从2022上半年新开业项目来看，2022年全年计划新开业项目1008个，其中明确计划上半年开业的项目有241个，但从实际开业项目数量来看，仅有111个项目成功开业，完成率仅46%。分月度来看，2022年一季度份全国开业购物中心58个，体量441万平方米，一月开业项目数量最多，二三月几乎无增长，进入二季度，全国多地疫情反复，继续拖累购物中心开业进度，全国购物中心开业进展几乎停滞，4月份仅开业项目9个，体量58万平方米，开业量不足去年同期的一半，且全部集中于五一假期前夕开出；5月份迎来24个项目开业，261万平方米，正式迎来2022年第一个开业小高峰，6月新开业19个项目，171万平方米，逐步恢复。
数据来源：克而瑞资管整理
数据说明：1.统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心及独立百货，下同
城市分布华南超越华东

从城市分布情况来看，2021年华东开业项目数量最多的格局被打破，主要是由于上半年上海无新增项目入市，华南以新开业24个项目跃居榜首，广东以开业15个项目位列各省第一。
数据来源：克而瑞资管整理
数据来源：克而瑞资管整理
进入下半年，全国27个主要城市拟开业商业项目数量超280个，体量超2400万平方米，而2021年下半年实际开业量达472个，预计2022年全年整体开业项目数量将有缩量。其中武汉、深圳位列拟开业项目第一、二位，拟开业项目数量达20个，拟开业体量分别达195万平、154万平。另外值得注意的是2021年上海以新开业项目数量30个，新开业项目体量232万平位列2021年开业项目活跃城市第一位，而南昌2021年开业项目数量不足10个未能上榜，但2022年南昌超越上海成为关注焦点，拟开业项目数量达14个，拟开业体量达134万平，外来头部房企项目加速入局，例如江西首座龙湖天街——龙湖南昌青山湖天街、江西首个爱琴海——南昌湾里爱琴海购物公园等项目均计划在2022年下半年开业。
数据来源：克而瑞资管整理
10万方以下项目占比近3成
从体量分布来看，小体量趋势更为明显。10万平以下的购物中心开业项目占比大幅提升，分别由去年的3%和7%上升至33%和43%，10万平以上的的购物中心开业项目占比则更为缩减，分别由去年的28%、41%和21%下降至24%、8%、3%。
数据来源：克而瑞资管整理
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