抢房大战白热化！波士顿租房3个阶段必做这些，租约到期还能倒赚几百！

又到波士顿的租房旺季，已有经验的老司机们早在6月以前就早早搞定了心仪的租约，而初来乍的小伙伴，将面临残酷的抢房大战。

今年租房市场高需求和低供应的残酷组合，引发了前所未有的“租金竞标战”，许多新上市的公寓一夜之间就消失！

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但急着抢房忽略了细节，很容易“被坑”，导致荷包大出血。

为了减轻大家的租房负担，以下是根据麻州法律以及租房者资源，编制的一份租房前、中、后期的免踩坑清单！租约到期以后，甚至还能赚个几百刀！

租房前期

- 看房签约篇 -

警惕诈骗！善用搜索引擎

在竞争激烈的租房环境中，大家都会经历还没尽职调查好公寓，就被迫迅速签约的情况，请大家千万不要这样做！半个月前，FBI波士顿就发出警报，提醒大家租赁诈骗正在增加。

1. 在谷歌地图上搜索该物业地址，确保地址真实。

2. 在网上搜一下房产中介，看看靠不靠谱：

房产中介应持有中介执照，可以访问链接，输入名字进行搜索，查看此人是否是正式注册的中介：

https://elicensing21.mass.gov/CitizenAccess/Default.aspx

如果是房东，可以访问麻州房产数据库，搜索房产的屋主姓名。

Cambridge

https://www.cambridgema.gov/propertydatabase

Boston

https://www.cityofboston.gov/assessing/search/

Brookline

https://apps.brooklinema.gov/assessors/propertylookup.asp

3. 汇款前一定要亲自（或者找朋友帮忙）参观公寓，同时不要独自一人。

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折扣条款？千万小心！

在波士顿租房还有折扣？是不是感觉天上掉馅饼了！

假如房东告诉你，只要按时付房租，就愿意给你租金折扣，但如果迟交租金，会收取额外费用！折扣条款=变相滞纳金罚款条款。

然而，这类条款在麻州是非法的！根据麻州法律，在租客迟交房租超过30天前，房东不能对其罚款。

如果你的租约有折扣条款，你某个月突然忙忘了迟交房租，不需要支付额外费用！如果房东拿着折扣条款来问你要罚款，请以书面形式告知房东，折扣条款是违法的！

房屋状况声明！必做！

假设你找到了公寓，在往新家搬东西以前，先在公寓里走一走。

用笔记本或者手机备忘录记下房屋现有的损坏清单，小缺陷等等，同时拍下照片或视频，例如墙壁/窗户上的小孔无法正常工作。

在租约开始后的10天内，或收到押金的发票后，要求房东提供一份“房屋条件声明”

（Statement of Condition），描述公寓的状况以及当时存在的任何损坏。

然后在15天内，利用你在搬家日当天发现的缺陷和问题，对那份文档进行添加或修改，寄回给房东审核。最终版本应由双方签署，保存复印件，并拍照存档。

发票收据（重要！）

当你在签合约支付押金和最后一个月房租的时候，一定要房东或管理公司提供书面收据！只有在房东可以立即提供收据的情况下，才支付现金给房东。

付款后，房东有30天的时间将押金存入银行，并给你第二张收据，记录了持有存款的银行名称和地址，以及账号。如果他们不愿意提供第二张收据，可以以书面形式索取。

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租房中期

- 入住篇 -

房东不能在租约中提高租金

大多数情况下，房东不能在租约期间提高租金。

假设你签了9月1日到明年8月31日，每个月租金3000的租约。那么这12个月的租金应该保持在每月3000美元。

唯一例外的情况，假如租约上有“tax escalator clause”条款，它将租金和财产税联系起来

，房租会随着财产税变更而改变。

签约前一定要仔细查看租约，看看有没有这个条款！！

检查电表

如果租约规定租客必须为自己的单元支付电费。请确保你只为你的单元支付，而不是大楼里的公共楼梯间、洗衣房、共享储藏室或室外空间。

大家可以留意下离自己房间最近的电表，假如一栋楼里只有6户住宅，电表也只有6个，这意味着其中一户将为楼梯间24小时不间断的灯泡付电费。

如果你的单位仪表旋转速度比其他人快得多，就说明有问题，请联系电气公司来免费评估电表。（Eversource为大波士顿地区大多居民提供服务）

租户有权享有安全宜居的生活环境

根据麻州法律，波士顿地区大部分租户权利，包括“居住权”。

租户有权获得有供暖和供水系统的房屋。
在9月16日至6月14日期间，从早上7点到晚上11点，租户的每个房间都必须达到至少68°F。
其他时间，每个房间必须达到至少64°F。
假如建筑物中有2个或以上的单元，房屋应该没有啮齿动物和蟑螂。
房东负责多户住宅的除雪工作。

假如出现任何这些问题，请以书面形式联系房东，必要时可以跟进。

如果房东无视书面上诉，可以联系检验服务部，也可以扣留租金直到做出适当的修复，但必须在房东维修后付租金。

Boston

https://www.boston.gov/departments/inspectional-services

Cambridge

https://www.cambridgema.gov/inspection

租房后期

- 搬离 -

收利息，租约到期反拿钱！

在为期一年的租约结束时，租客有权获得押金+最后1个月租金所在账户所赚取的任何利息！如果房东没有把押金存入银行账户（前面提到收据的重要性），那么他们必须支付押金5%的利息。

虽然押金的利息只能在租期1年后获得，但无论租约长短，房东都必须支付“最后1个月房租”利息。

举个例子，

假如签订了1年$3900/月公寓租约，支付第1个月+最后1个月的租金，以及相当于1个月租金的押金。

那房东必须将（最后1个月租金）$3900+（押金）$3900存入生息账户，一年后，你会从2个账户利息中获得$390（=$7800的5%）！

大部分情况下房东不会自愿提出来给你这笔钱，即便这是他们应该做的。假如你在同一间公寓住了5年，从未收到过这笔利息，那房东必须向你支付欠款。

假如是每月$3900的公寓，5年可以拿到$1950的利息！

如何取回押金

如果租户拖欠房租或损坏房屋，押金是保护房东免受损失。

但除非出现极端或明显损坏，否则房东应该退还押金。

极端/明显损坏的例子：

在墙上打洞，开着割草机穿过客厅，在浴缸里丢东西把浴缸弄裂。

正常生活痕迹：

前门地毯上脚印和污垢，墙壁有划痕，烤箱里有油脂。

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假如房东选择全额/部分扣留你的押金，他们必须在你搬出30天内记录损坏情况，并提供维修费用发票！房东不能将押金用于油漆、小修、清洁！

这时候需要租房前期的“Statement of condition”来反驳你租约开始前就存在的损坏。

假如搬离公寓30天后，房东还没有退押金或提供损坏文件，起草一份Demand letter（模板见链接），发送给房东，同时自己保留一份：

https://www.masslegalhelp.org/housing/lt1-form-5-security-deposit-demand-letter.pdf

如果房东选择继续装死，已读不回，可以考虑将他带去小额索赔法庭了（参见链接）：

https://www.mass.gov/how-to/file-a-small-claim-in-the-boston-municipal-court-district-court-or-housing-court

假如法院认定

房东没有把押金存入单独账户，没有将押金转给租客，或是没在租客租约结束后的30天内退换押金或提供损坏清单，

那么，法院将判房东必须偿还给租客3倍押金（加上利息和所有的法律费用）！

而这时候，就是上述3个阶段所有文件都会派上用场的地方！

波士顿租客必备实用资源

Boston Tenant Coalition，由基层租户社区团体、社区发展公司，无家可归者、倡导组织组成，有多语言指南。

http://www.bostontenant.org/

MassLegalHelp，虽然网站简陋但干货非常多！充满了各种有关住房法律建议，如果你遇到了问题，可能会在住房部分找到答案！

https://www.masslegalhelp.org/housing

Tenant Rights，虽然麻州并不是以对租户友好的立法而闻名，但是提供了一个可靠的租户权利在线网站，包括相关法规等等，可以用于小额法庭或是与房东书面交涉的过程中。

https://www.mass.gov/info-details/tenant-rights

租户权利指南，州总检察长办公室为租户提供了一份容易阅读的18页租户权利指南。

https://www.mass.gov/doc/the-attorney-generals-guide-to-landlordtenant-rights/download

The State Sanitary Code，州卫生法规是定义和解释麻州宜居准则的详细法规，它也是确定租户是否有权扣留租金的权威工具！

https://www.mass.gov/files/documents/2016/07/pv/105cmr410_0.pdf

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THE END

编辑：CJ

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