英国短租市场即将迎来大变革。
2022年6月16日，英国住房大臣迈克尔·戈夫（Michael Gove）领衔
发布了
《更公平的私人租赁行业白皮书》
，以保护数百万名英国租客的切身利益，这是30年来
英国私人租赁市场最大的一项改革
。

就在该新政发布一周后（2022年6月24日），戈夫被曝计划出台另一新政，主要打击英国房东利用第二套自住房（second-home）做短租房的现象。
具体来说，戈夫将修改英国《升级和重建法案（Levelling-Upand Regeneration Bill）》，赋予地方政府更多权力，以限制出租第二套自住房的房东人数，并禁止第二套自住房短租的时间超过90天/年。
如果修改案通过，届时第二套自住房房主将房屋转为短租房时，必须在申请规划许可后才能改变用途，否则会被禁止在Airbnb等民宿网站上出租第二套自住房。
另有消息称，英国政府可能会考虑对第二套自住短租房引入更高的印花税，并对第二套空置房征收更高的市政税，除非房东将其长租给当地居民。
与此同时，英国政府于当地时间6月29日官宣，称将加强对英国民宿市场整顿，例如对燃气安全等合规情况进行抽查，设立房东自我认证计划等。
那么问题来了，什么是第二套自住房（Second home) ？它和炒房有什么区别？英国政府为什么要限制二套房短租？
另外，对于英国的房东来说，到底应该选择长租还是短租呢？两种投资方式各有什么优劣呢？
我们将借着这项改革，分别来看上述这些问题。

第二套自住房是什么？英国政府为什么要限制二套房短租？

事实上，购买第二套自住房（second home) 在英国中产及以上人群中非常普遍。
这些房东已经在工作和生活的城市拥有了第一套自住房。在经济条件允许的情况下，他们会英国海边度假胜地买第二套自住房当作度假屋。 
由于度假时可能会来小住一下，这些房东往往会把第二套自住房用来做Airbnb短租或者就干脆闲置。所以，和单纯的炒房相比，第二套自住房兼顾了投资和自住属性。
尽管很多房东是出于休闲的目的购买第二套自住房的，却给英国很多度假小镇带来了严重的住房问题——既推高了房价，又限制了可买可租房屋的供应量，严重限制了当地居民的居住空间。
英国西南部的热门度假胜地康沃尔（Cornwall）就是第二套自住房的重灾区。数据显示，该地区的人口只占英格兰总人口的1%，却拥有英格兰17%的第二套自住房。
2022年6月初，英国五大主要旅游城镇之一的惠特比（Whitby）发起一项针对第二套自住房的投票，结果显示有93%的人拒绝将本地房屋出售给伦敦等外地富人。
在这样的大背景下，英国住房部顺势计划出台新政，即通过打击利用第二套自住房短租或空置的行为，来缓解这些度假小镇的住房压力。
对此，英国住房部的一位发言人说道：“我们正在采取行动，通过堵住税收漏洞、引入更高的税率来应对第二套自住房，以减少它们可能对当地社区产生的不利影响，尤其是像康沃尔这样的旅游区。”
事实上，不只是在一些热门度假区，英国租房市场长期处于供不应求的状态。
这一现象也进一步促使政府要求房东们把房子拿出来长租，而非短租+度假。
据英媒报道，过去2年来，英国大多数房地产中介都报告称，“买房出租”的房东数量有所减少。
数据显示，英国各房产中介可供出租的房屋数量已经从2019年3月的30.4套，下降到2022年3月的约15.6套，这一情况极大可能会进一步推高租金。
英媒也指出，正是英国短租市场在近些年的快速发展，加剧了长租市场供应不足的现象。
Airbnb的数据显示，英国在该平台的短租房源已经增加到了25.7万套，其中有很多都是从长租房改为短租房的。
2017年至2018年期间，英国在Airbnb的短租房源数量增长了33%。一个英国Airbnb短租房东每年平均收入为3100英镑。
对于英国房东们来说，应该选择长租&短租？

在英国买房，一般分为自住购房者和投资购房者两类。对后者来说，选择长租还是短租，是一个令人纠结的事情。
目前，英国的租房市场还是以长租为主。
关于长租过程中的房东注意事项，我们曾在《英国房东攻略来了！在英国做房东，一定要避免这些坑》一文中非常详细地介绍过，大家可以阅读回顾一下。
考虑到英国政府正在逐渐收紧二套房短租，我们会继续跟进未来的政策变化，也温馨提醒大家在做出投资选择时，不要只考虑短期收益。
下面，我们也简单说一说长租和短租各自的利弊，仅供大家参考。
一、长租
1）优势
1. 租期长，租金流较稳定
从租期来看，长租通常会持续至少半年及以上，可以给房东带来稳定的租金。房东可以据此准确地计算投资回报率，比较适合想要以租养房、尽快还清房贷的房东。
2. 更节省房东的时间和精力
一旦找到合适的租户，长租所需的时间精力较小，避免频繁地维护和打理，也不用经常性地投放广告。
2）劣势
1. 灵活度低
正如我们在《英国房东攻略》中所写的那样，长租一开始的流程比较繁琐，包括租客背景调查、确认房屋产权属性、检查房屋的抵押贷款、对接好税务师、检查出租物业是否完备、确定租赁相关文件和购置保险等环节。
另外，由于有合同约束，长租灵活度较低。房东想要在租赁期间收回房屋较为麻烦。
2. 房东需要承担更多的法律责任
长租房的房东需要遵守更多的法律规定，以确保房产安全并为租户提供合适的居住条件，这一点也在英国政府《更公平的私人租赁行业白皮书》中得以体现，包括：
  • 不允许房东禁止租户养宠物，除非有充分的理由。
  • 废除1988年颁布的《住房法案》第21条“无过错驱逐”条款，房东将不能在没有任何理由的情况下终止租约，不能对租户进行“无过错驱逐”。
  • 将提高租金的通知周期延长一倍，如果租金上涨不合理，给予租户更强的权力来挑战加租。
  • 在执法试点的支持下，赋予地方政府更多权力应对违法房东，并增加对严重违法行为的罚款。
  • 将目前适用于社会保障住房的“体面住宅标准（Decent Home Standards）”扩大到私人租房领域，以避免有人住在潮湿、不安全、寒冷的家中。
二、短租
1）优势
1. 租金更高
和长租相比，如果将空置期做低，短租的总租金收益会较高。数据显示，英国怀特岛的度假短租的平均年收益率可以达到5.6%，且93%的房东收益率在5%以上。
2. 流程简单，灵活度高
短租的房屋既可以出租，也可以自住，还可以在需要的时候收回房产。

2）劣势
1. 房东操心更多，投入的时间精力更多
从长期来看，短租比长租投入的时间、精力和金钱更多。租客的不稳定性意味着房东可能定期对房屋进行保养和维修，以及处理客户问题。
短租房东可能还需要承担在长租中由租户来承担的费用，例如水电费、Wifi和电视许可这些。另外，正如我们在文章开头提到的那样，英国政府正在对短租房进行审查，力图填补短租房东法律责任的空白。
2. 收入不稳定
由于短租收益因地点、旅游淡旺季而异，有可能出现空置期，收入可能会不太稳定。因此房东需要具体情况具体分析。
英伦投资客写在最后
今天我们借着英国政府针对第二套自住房短租的改革，和大家分享了英国租房市场的一些新变化，并讲了如何选择长租和短租的问题。
大体上来说，英国正在收紧第二套自住房的短租空间，并计划严格规范短租市场的秩序，以释放更多房源进入长租市场，并帮助更多普通人登上购房阶梯，实现社会公平。
对很多拥有二套自住度假房的英国房东来说，这是一个需要格外注意的趋势。
至于到底选长租还是短租，投资购房者可以从灵活度、稳定性、法律责任以及投入成本几个角度出发，做出最适合自己的投资选择。
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