在英国做房东，这篇文章你一定要收藏好。
继上期我们发布
租客版英国租房流程
后，本期我们将推出
房东篇
，即
房东在英国挂牌出租的正确流程
。

作为世界上法律体系最完善的国家之一，英国房地产市场自1805年发展至今，已经形成了完整的房产租赁、管理的法律体系。
数据显示，在英国生活的年轻群体（20至39岁）中有50%以上租房生活，其中伦敦人更是要将收入的35%拿出来租房。
租房方面，截至2021年7月，英国租金最贵城市——伦敦的平均月租金已来到1644英镑。
在英国当房东，流程真的不简单
说到租房流程，很多人可能会说，做房东有什么难的，把房子交给全托管公司打理，自己等着收租就行了。

话虽如此，但作为房东，至少还是要稍微懂一些流程，或多或少肯定还是有帮助的。
下面，我们就按照房产交易的时间节点，把一个专业合法的租赁流程整理给大家：
一、交房前
1. 确认房屋产权属性
英国对不同房屋产权属性的管理和要求是不同的。
这里大致可分为永久产权（freehold）和租凭产权（leasehold）两类。如果是前者，意味着房子整体都是属于你自己的，因此在对外出租时没有任何限制。
如果是租赁产权（leasehold），某些地主在某些地区的售房合约可能会附加限制对外出租的条件（特别是限制短租）。
但这类房屋总体上比例较小，房东只需在购房时注意是否有这一条款。
除此之外，英国还有一类产权是Shared Ownership（共享产权房），由于这类房子本质上属于房东购买了一部分房屋股份，因此不仅本人使用时需要向机构交纳剩余部分股权的租金，而且当业主转租房屋出去时，也得获得房屋所属机构的同意，并交纳对应的房租。
2. 检查房屋的抵押贷款
针对贷款购买的自住房产，如果房东此前办的是自住贷款，而后打算从现在这套房子搬出去，并将其出租，那么房东需要提前得到贷款方的许可。
如果未经银行同意就出租自住房，可能会违反贷款条件，导致房东需要承担一定后果。
3. 与租赁管理公司签署委托
在交房前6至10周，房东需要找一家靠谱的出租管理机构签署委托。
考虑到英国的租赁管理较为复杂且专业化，一般情况下，即使房东在当地也会因为租赁管理过程的琐碎繁复而委托全托管公司。
对于海外房东，选择全托管模式的占到绝大多数。
在选择全托管机构时，房东们除了考虑资质、管理经验、出租能力等，还需要考虑整个售后过程中能否尽可能拥有摆脱时差、距离、语言障碍的便利度，从而充分知情，完全决策。
4. 准备好家具方案
在交房前4至6周，房东需要开始考虑是否配置家具。
根据英国租赁市场的统计，70%以上的出租房源需要配备家具，越接近市中心的租户对出租屋的家具需求更大。
根据经验，配备符合物业品质的家具，不光能提升租金的潜力，更会比没有家具的出租周期要缩短2周以上。
由于英国绝大部分新房都是精装修交付，因此房东只需要提供基本的家具（比如床、沙发、桌子）就好。整个流程要历经量尺寸、运送、安装和大量的沟通，所以需要提前安排。
5. 对接好税务师
如果在英国获得租金收入，海外房东需要申请税号，代理中介也有义务从房东的租金中扣除20%，作为个人所得税上缴税务机构。
房东报税的事情也可以交给税务师处理，对于租金报税，可以通过对接好的税务师去争取“聪明”地缴税，因为上税的基数实际上是净收入，即可以从租金收入中抵扣一些家具，租赁托管费，物业费，地租等费用，那么可以大大减少实际上缴的税费。
6. 检查出租物业是否完备
在英国，房东出租前需要承担一些义务，以使其成为新房客的合法合规房屋。这其中包括：
  • 钥匙准备；这里除了租户和房东各自有钥匙外，也可向中介公司提供一把备用钥匙，以备不时之需。
  • 残疾人设施轮椅坡道；根据《2010年平等法》的规定，英国房东在面临残疾人房客时，需部分考虑残障房客的无障碍需求，“义务进行合理调整”，或将房客的押金保留在客户资金保护计划（保护租赁押金和房东的租金收入）中。
  • 烟雾报警器；英国的法律规定，用于出租的房产中需确保在所有楼层都装有烟雾报警器，并在需要的地方安装一氧化碳报警器。具体安装位置和数量需要根据房产的大小决定。
  • 通知水电煤公司；在房客搬进去之前，房东需通知煤气，电话，宽带，供电，供水以及市政府物业税部门，确保已结清了所有费用，并将房客产生的各种账单转移到他们的名下。
7. 与开发商售后团队联系，确认收房日期，收房验房团队

在出租之前，如果是新房的话，房东要提前告知开发商售后团队安排授权托管机构去交接钥匙、验收房屋。
下面是英伦投资客租赁团队制作的验收报告参考：
二、交房中
1. 管理机构进场：验收房源、交接钥匙、拍摄房源、视频讲解
验房团队会记录房屋的所有细节，第一时间给到房东。如果出现质量瑕疵，验房团队会负责代表房东和开发商沟通修缮问题。
由于交接的钥匙有多套，海外房东一般会要求租赁管理机构取走所有钥匙方便后续带看，有些房东会要求给前台留一套钥匙。
拍摄房源这一步非常关键，因为同类型的房源，更加专业精美的照片配上细致贴心的讲解总能吸引更多的看房者。
2. 确定租赁相关文件
自2018年起，英国房屋必须符合最低能效标准，才能使其符合规定，因此房东需提供房屋节能评估报告（Energy Efficiency）或房屋整体评估报告（Home Information Pack）。
与此同时，如果房龄为5年（含5年）以上的老房子，房东有义务提供电气安装情况报告（EIRC），确保屋内的电气装置不存在任何使用风险。
如果房东所有房产内有燃气锅炉，需要请工程师到家里对锅炉及烟道进行检查，并出具一份业主燃气安全记录（Landlord Gas Safety Record）。
当租户搬入时，业主需要为他们提供该证书的复印件。此外，房东还应维护房产中的管道及其他燃气设备，比如为暖气提供维护，保证其使用安全。
此外，如果房东所拥有的房子是三层或以上，并准备分租给两个家庭（Household）以上的房客，那么需向当地政府申请一个多人合租HMO执照（House in Multiple Occupation Licence）。
3. 购置保险
房东可以选择为自己购置不同种类和金额的保险，以保护自己的财产免受火灾等灾害的意外损坏（建筑保险）和租金损失的挽回（房东保险）。
目前大部分贷款银行会要求房东购买建筑保险（Building Insurance），这一保险将承保房屋火灾和洪水等意外损坏。
出租房（Buy-to-Let）房东不会被强制要求购买保险，但房东可自主选择购买房东保险（Landlord Insurance）。
需要提醒的是，当房产的属性由自住转为出租时，要通知你所购买的建筑保险公司，确保投保正确。
4. 制作验房报告、验房视频、投放广告
收房团队会给房东准备一份验房报告，记录好房屋的所有细节状态。
完成验房后，就到了投放广告的阶段。而广告的细致程度和精美程度，将影响房源在租赁市场上的出租优势，以下是目前比较常用的投放平台：
三、交房后
1. 寻找租客
一个有竞争力的房东应该是认知潜在的租户模样的，比如是希望招募学生租客，还是找年轻的上班族，房东都可以和出租中介提前沟通。
举例来说，由于学生和上班族是非常不同的房客，他们对房东的期望以及他们从潜在的新房屋中获得的期望都将有所不同。因此专注于房屋的优势并正确定位它们会帮助房东更快更好的找到合适的租客。
根据我们的经验，英国市场的平均出租周期是5周左右，最近一段时间会更短一些（每年7-8月是9月开学前的租赁旺季，往往一房难求）。
在待租期间，房东需要准备好交房中收集的各种证书和文件、视频、照片以及房型图。除此以外，房东还要和出租管理公司一同明确出租价格。
值得注意的是，不负责的出租管理公司会出现乱允诺和压低房东预期的极端做法。而负责的管理公司将耐心分析市场，整理近期租金报告给到房东，并且针对外部环境和房源本身状况与房东沟通一个合适的挂牌价格。
1）租户提交offer
如果租客对房子满意，他们会需要先提交offer（意向报价），offer主要包含租金、起租日、租期、交付方式、租户背景等条款。

房东有权利去针对offer进行调整，并委托租赁管理机构进行谈判，直到双方达成一致才会推进。
2）提交定金
房东同意offer后，租赁管理机构一般会收上租客一周租金作为定金，并展开租户的背调，此时房东应该将房源下架，静待背调结果。若背调不通过，可以重新上架。
3）背景调查
背景调查一般由第三方公司去执行，出具的报告中应该包含租户的收入，当前住址，信用，担保人等信息。
值得一提的是，只有收入覆盖租金2.5倍以上的租户，才有资格月付租金。收入不够的租户（如学生租户）需至少提前支付半年租金。
4）提交押金

英国租房的规定是，年租金五万英镑以上的收取租户6周租金作为押金，以下的则收5周租金为押金。
押金是注册到权威第三方机构TDS。租期结束后，再结合物资盘点的结果做归属分配。
5）签署租赁合同
租赁合同的准备，拟定和修改都是需要专业律师经手，一旦签署，就具备法律效力。租赁管理机构经委托可以为房东代签。
6）收租
第一个周期的租金会在入住前收取，扣除租赁管理机构的服务费后在三个工作日将转账给房东。房东最好提供英国账户，不然每次的转账都会产生一定的手续费。
2. 租约中
1）物资盘点

在这个阶段，租赁管理机构将为房东在租期内做两次物资盘点报告（Inventory report），一般会雇佣第三方来做，记录租户入住前和租户入住后的状况，确保在水电煤网的bills做到“谁使用谁负责”，也为房屋家电家具等人为破损做到取证和赔付。
两次物资盘点报告的收费，将根据室内面积和房型决定，一般不会超过200镑。
2）定期房屋检查
定期的房屋检查对于房东是非常必要的，在租期中的定期检查可以及时有效的了解租客对于房屋的使用情况。
建议房东至少进行每年两次房屋定期检查，以约束租户尽可能地保护好房屋。
3）缴费收租

英国房产在出租过程中还是会产生一些持有成本的。
如果房东不愿处理缴费邮件，或者避免缴费的逾期造成罚金，可以选择租赁管理机构代缴物业费和地租费，费用可以从租金中抵扣。
此外，一些租赁管理机构还可以负责租客租金的催收、代收、转账。
4）账单管理
租赁管理机构会记录好房东的每一笔收支并及时做到告知、解释，每个周期都把房源出租管理相关账务整理清晰，邮件发送。
5）维修管理
在维修方面，租赁管理机构在处理小金额且紧急维修事务时一般先处理后告知，大金额的会提前通知房东，征求同意后方可行动。
对于新公寓的房东，只要验房时做到细致，后续的维修问题其实不多，即使存在也大概率在开发商的质保期内。
6）续租谈判
一般而言，英国的租金均为每年攀升的状态（疫情期间有例外，但目前也已经回升），而提高租金有着一系列特殊的规定：
  • 对于周期性租约（以周或月为基础），房东每年可向租户发起一次NB13涨租通知；
  • 对于定期租约（在设定的时间内），如果在租约内，房东只能在得到租客允许的前提下增加租金。否则，您只能等到租约结束后增加租金。
对于周期性租约，房东可以：
  • 与租客达成协议并签署书面文件
  • 使用“房东增加房租通知”表格，至少提前一个月告知租客
  • 必须本着公平现实的原则提升房租，比如依照公开市场的合理租金为参考
如果租客认为增加租金不合理，他们可以要求地方房地产纠纷仲裁庭（FirstTier Property Tribunal）来判定合适的涨幅。
3. 租约结束
租约的结束阶段，房东需要处理好与下个租期的衔接。除此之外，房东还需配合第三方物资盘点机构做inventory check out report。
根据前后两次报告的对比，如果租户在租期内给房屋带来破损，则托管中介需从押金中为房东争取公正公平的赔偿。如果鉴定结果为房屋维护完好，则押金退回租户。
四、房东如何实行“驱逐令”权力
最后，如果在出租房屋的过程中遇到房客拖欠房租的情况该如何处理？
需要注意的是，房东不能私自强行让房客搬家，一般需要请律师（landlord solicitor）走法律程序：
  • 向租客写一封驱逐提醒信（section 8 & section 21 notice letters），限期14天搬家并交租金。
  • 法庭诉讼，时间为4-6周，判决方可搬家并交租金。
  • 法庭强制执行让访客搬家

英伦投资客写在最后
以上就是今天分享的房东篇的英国租房流程指南。
总的来说，在英国做房东的流程还是比较专业和细致的，需要懂相应的政策、法律、税务知识，否则就委托一个托管机构协助。
*最后，如果大家在英国租赁方面有什么疑问，亦或是有房东需要挂牌出租自己在英国的房源，也欢迎联系我们：
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英伦投资客—原创延伸链接：
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