小麦、大蒜换房背后，各地楼市“求生欲”为何这么强？

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜邢海洋

这些天，各地财政紧张的消息不绝于耳。广东省阳江市由于公汽公司亏损严重，资金链断裂，暂停公汽线路运营的消息刚传开，紧接着郑州就出台了拆迁补偿房票制度。青岛市西海岸新区薛家岛街道又上了热搜，原因是街道办发了一份文件，将宣传发动当地居民购买商品房列为政府工作人员的考核。相比之下，大蒜抵房款、小麦购房等购房政策虽吸引眼球，但都不及地方政府的直接介入，更让人惊讶。

当地房企宣传广告

远在南国的公交停运与北方城市的房地产市场，有着什么样的联系？了解到地方政府财政运作的方式，就会发现这里面存在着非常直接的联系。一元钱的公交车票，全国各地都是难以支撑运营成本的，地方公共设施的维护与运营靠的是地方的财政投入，而地方财政是和当地的房地产息息相关的。简而言之就是土地财政。

去年年底，曾经因为房价跌成白菜价而吸引一波置业潮的黑龙江小城鹤岗，再次因政府抛出的财政重整计划吸引到了关注。所谓重整，被外界解读为政府破产，这是地级市政府破产第一例。该地背负着130余亿元的债务，债务额足有地方税收收入的十倍。这项重整计划里面重要的一条是，取消公开招聘政府基层工作人员。财政入不敷出意味着政府给公务员发工资都成了难题，更不用说投入资金于基础设施建设和民生保障等工程了。而公共设施匮乏、人口流失、房屋贬值等状况，又会构成另一个相互作用的因果链条。这个意义上，房价下跌跌到了白菜价，随便几个月工资就可以买到，并不能给购房者带来生活上的安定与丰足。直白说就是便宜没好货。

《都挺好》剧照

再看看为刺激房地产不遗余力的郑州的土地财政状况。得中部崛起的天时地利，郑州这些年吸引了诸如富士康这样的大型劳动密集型企业，中原人口向着郑州聚集，房地产市场热度上升。

2019年，郑州房地产开发投资相当于GDP的比例达到28.9%，成为全国大城市中房地产依赖度最高的城市，相对而言，北京、上海、深圳依赖度较低，均不到12%。当年郑州土地出让金高达1304亿元，这是历史性的数字，随后到两年就跌到了千亿元之内。去年郑州三次集中供地，前两次仅完成了全年的35%，最后一次大面积流拍。可即便如此，土地财政下郑州楼市留下了大量库存，克而瑞数据显示，2022年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。环郑区域去库存压力更大，超过50个月。房子太多不好卖，开发商预售后资金周转不开，郑州楼市冒出了很多烂尾楼。

曾经，靠大拆大建郑州楼市涨了价，去了库存。如今再次启动房票制度，寄希望于再刺激一波楼市。

图｜视觉中国

土地财政的产生要追溯到1994年的分税制改革，改革后中央获得了财税收入的大头，地方财源不足，但随着土地出让权收归地方政府，土地出让金逐渐成为地方收入中举足轻重的部分。房地产开发席卷大江南北，地方政府的土地财政收入也坐上了火箭，土地收入只涨不跌，地方政府的财政支出越来越建立在土地依赖上。

1998年地方土地出让收入为507亿元，2021年这一收入规模已高达8.7万亿元，增长了170倍。2021年，全国税收总收入为17.2万亿元，一般公共预算收入是20.3万亿元，其中地方政府的收入11.1万亿元。这意味着，地方政府靠土地的收入，虽没有超过其总收入的一半，但已经超过4成。根据税务统计年鉴，2019 年房地产业税收总计约2.6万亿、占当年全国一般公共预算收入约 13.8%，其中，完全归属于地方的税收约 1.8 万亿。如果算上房地产建设和交易中所产生的各种税费，地方政府收入中妥妥有一半来自房地产。如果说中国两成GDP来自房地产，四成财政收入来自房地产，一点也不夸张。

图丨视觉中国

这些年抢人大战中胜出新一线城市，在向着上游跃升的过程中，土地财政更是被发挥到了极致。去年全国两个土地出让金突破3000亿元的城市，一个是上海，一个是杭州，过去5年里杭州更因为1.3万亿元的卖地收入稳坐全国首位。可一个城市如果只卖地，其他产业跟不上，就会高度依赖房地产，房地产最终也会因为没有产业支撑成为空中楼阁。

电商巨头们今年日子不好过，杭州的楼市就受到影响。但好在，杭州收获到了来自中原的人口流动红利，一项统计显示，在杭州1220.4万常住人口中，河南籍的人口总量达到了192.3万人，占比15.8%，仅比杭州本地籍贯17.8%低了两个百分点。路遥在《平凡的世界》里曾说，河南人是中国的吉普赛人，郑州和杭州两地的人口消长，带给两个城市迥异的财政收支。

中西部严重依赖土地资金的城市就没有那么幸运了，2021年，全国土地收入与一般公共预算收入比值，也就是土地财政依赖度超过100%的城市有13个，其中杭州、佛山两地超过140%，另有南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%。这里边很多是中西部城市。那些诸如郑州土地财政依赖度未超过100%的城市并不是不想，而是土地实在卖不出，财政压力就更大了。