史上最短的政策松绑，只存活了3个小时。南京二手房限购消息下午3点曝光，6点就喊停了。
但，有一句话“5月能出尽出”，不会收回。
前天总理再提：支持居民合理住房需求，主题是研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。
非常重要的是这句话：
各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5 月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。
能出尽出，已经很紧迫了。
很多人问，已经救了这么久，都没效果，这次楼市真的能起来么？
救市不见成效，是因为“救市并未到来”。
5月之前一直在出政策的是三四线城市购买力最强、离钱最近、复苏力最强的城市，北上深至今没有放松政策。
但是，真正的救市，刚刚拉开序幕。
当杭州宣布精准抢救二手房，限售放开，契税放松；当苏州和南京都宣布外地人6个月社保就可买房……
长三角最重要的城市三个的一番动作，打开的是城市战争的新周期。
抢人。
对于三四线城市和一些北方城市来说，这也是一次重要机会。
开始之前，我们可以先问自己一个问题 ：如果现在送你一个北上广的户口，你要不要？
很多年前，父辈也许都有落户北上广深的机会，但大多数人并没抓住，而现在的苏宁杭就是当年的北上广，你又有了一次选择的机会。
落户的口子，抢人口的口子，随着新一轮楼市周期开的更大了。城市战争的本质是人口的抢夺，是城市化。
对于城市战争而言，这是一次人口流入的重新分配，这个窗口期大概率也就半年到八个月的时间，一旦关闭，回首之时，只有哀叹惋惜。
说直白点，哪些城市是这轮新周期最值得关注的？
简单粗暴的说，这次周期开始，有购买力的三四线城市的人口，将涌入一二线城市。
01
北方城市在这轮大洗牌之后，分化会更加明显
先来看组残酷的数据：
第一个残酷事实：北方城市人口吸引力减弱
如果按人均 GDP 来算，根据 21 世纪经济报道发布的中国高收入城市排行榜显示：以人均 GDP 达到 1.25 万美元为标准，23 座城市中，北方城市仅有 5 座。
在 GDP 前十强的城市里，北方城市将只剩下北京。
第二个残酷事实：中部、西部、东北的人口在持续流出
看一个任泽平团队公布的数据，很枯燥但是能说明趋势的数据。城市人才吸引力排名：哪些地方正在净流出？
2021年东部人才跨区流动性继续下降，中西部地区人才流动性增强，人才加速洗牌；东部、中部、西部、东北人才净流入占比分别为12.9%、-4.7%、-3.8%、-4.4%，
东部人才持续集聚，中部、西部、东北持续净流出，全国仍有近6成人才向东部流入。
2017-2021年东北地区人才流入占比从5.9%降至5%，人才流出占比从8.2%增至9.3%，人才流动性保持稳定。

从人才净流入占比看，2017-2021年东部地区人才净流入占比从6.2%增至12.9%，人才持续向东部集聚，得益于雄厚的经济基础和较高的战略定位；
中部地区人才持续净流出，且2021年净流出占比略有下降；西部和东北地区人才持续净流出，且2021年净流出占比加大。
2010年全国第六次人口普查数据显示，黑龙江、吉林、辽宁三省共流出人口400余万，净流出180万；从2013年开始，东北地区常住人口持续七年净流出；2015-2019年，东北三省常住人口总共累计减少182.4万。
人口去哪了？
从心理距离，生活习性来看，对于北方人而言，长三角比珠三角比西部城市更熟悉，南北差异更小，当一大批东北人正在逃离，而长三角可能就是最佳的承载城市群。
一季度的统计局数据，广东和江苏是GDP总量龙头，都超过了两万亿元，但是全国百强区中，江苏省以22个力压广东的20个。
长三角至关重要。苏宁杭的口子松动，真正看到机会的人是抓住机会调仓了三四线城市。
02
什么样的城市才能够更有吸引力
楼市的金融属性退去了，80%的城市都不值得买，唯独有真实的居住价值的城市就能成为最值得买的20%
什么样的城市能成为20%？
  • 只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
  • 只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
  • 只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
对于普通人而言，什么是最稳妥的资产？
只要吃到城市发展的红利，你的资产就能被放大，自己滚雪球。
城市分化后，南京一定是可以买的20%。
北上广深之后，必然是苏宁杭。目前一线城市窗口没有开，根本买不进去，苏宁杭中，南京是最稳妥的。
为什么是南京？
一个城市有两种资源，不可逆不可追的。
地理位置不可逆，南京1小时通勤范围可以辐射的城市，江浙沪皖四省中区。
对于安徽而言，马鞍山、芜湖、滁州市等安徽比较强的城市都与南京接壤，去南京消费，去南京上大学就业的几率更大。
而苏北城市的GDP放在全国也是非常可观，大量安徽和苏北的人力财力依旧在涌入南京，这是南京的天生优势。
科教文卫资源不可追，没有三五十年的时间沉淀，城市的底蕴，医疗教育的资源无从谈起。
放眼全国，南京是国家重要的科研中心，是中国三大科研中心之一；科教综合实力仅次于北京、上海，居中国第三位。
南京有各类高等院校68所，其中双一流高校13所、111计划高校10所，211高校8所、两院院士81人，均仅次于北京上海；全球科研城市20强排名，南京位列全球第8、中国第3。
看一组数据。
2021年，南京二产增加值5902.65亿元，增速7.6%，三产增加值10148.73亿元，增速也为7.6%。
高技术制造业增加值增速15.5%，工业机器人产量增速高达122.5%，新能源汽车增速达119.2%，集成电路增速达45.4%。
再来看下楼市机会，为什么苏宁杭中，此时此刻是南京的机会。
目前救市政策，杭州在救二手房，但是杭州二手房已经快22万套，价格也动辄10万/平以上，而外地人买入新房则需要4年社保，门槛过高，无论是价格还是供应量，都不适合此时进场。
而外地人买入南京现在只需要6个月社保，主流地段的门槛价位在300万，门槛和价格都更合适。
短期看苏州这轮也是有机会的，但是长远看，江苏走强省会战略，不可逆。更不用说从科教文卫等城市硬实力上来说。
03
南京怎么买才是最安全的？
一个城市的平均购买力，决定着你这套房子的流动性是好或是坏。你的这套房子能不能卖的动，关键要看这套房子的总价，是否匹配它所在城市的平均购买力。
举个例子，南京的平均家庭收入在1万/月。
能在南京买得起房的家庭，他们的平均收入，基本在水平线以上的1.5倍。所以，能在南京买得起房的家庭平均月收入大约在1.5-2万/月。
一个正常家庭的极限房贷月供，应该是总收入的70%-80%。南京一个正常家庭能承受的极限房贷月供约为1-1.5万/月，对应着的购买力承受总价是200-350万。
所以南京最好卖、涨幅也相对较高的房子，就在300-350万上下。
在南京350万之内的房子，有最广泛的客群覆盖，最广泛的客群覆盖，也就意味着最好的流动性。
一套房子能不能买和能不能涨，取决于“有没有人接盘”和“有多少人接盘”。
有没有人接盘，取决于它是否在城市的安全边界内，能不能被城镇化的红利覆盖到。
有多少人接盘，取决于它是否在城市的购买力边界内，能不能覆盖到这座城市里最广泛的客群。
结论：最安全的资产配置，买300万左右南京已经在开发的能级最高的区域。
最后你要相信一件事：因为有了楼市窗口期，才有了再选一次城市的机会。
对于北方城市而言，人口流向长三角城市是趋势；对于三四线城市而言，把资产换到一二线城市是趋势。
人这一辈子，选对城市和行业，只有1-2次机会，这次的窗口期只有半年左右。
因为一旦市场不需要再救，一切都有可能收回。
新的机会正在释放，请提前布局。
以上为正文，来自昕爷
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