中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日LPR（贷款市场报价利率）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，较4月下行15个基点。
这是LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次。叠加此前监管部门“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整”的政策，房贷利率下行将有更大空间。
业内人士表示，利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望进一步改善。展望未来，促进房地产行业平稳健康发展，应进一步加大对购房者合理住房需求和企业合理融资需求的支持力度，做好风险管控。
多地房贷利率下限至4.25%
LPR下调预示着宏观调控政策将持续发力，切实助力稳增长。
中国银行研究院研究员梁斯表示，本月1年期LPR保持稳定，5年期以上LPR下降15个基点，这是自LPR改革以来，首次出现1年期不调整、5年期以上调整的情况，并再次体现出结构性降息的特征，特别是5年期以上LPR不仅下调且降幅较大，超出市场预期。
“5年期以上LPR下调将进一步引导金融机构下调中长期贷款利率，这有助于增加低成本资金对企业的吸引力，便于挖掘企业信贷资金需求，更好稳定企业生产及经营预期。”他说。
值得注意的是，5年期以上LPR是房贷利率定价基准，5年期以上LPR下行也将推动降低居民住房贷款负担。按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，购房者平均每月可减少月供约89元，需偿还的利息总额减少三万多元。
近日，央行、银保监会联合发布差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20bp，这意味着在央行5月20日公布5年期以上LPR后，首套房贷款利率可进一步调降至4.25%。
对于新发住房贷款而言，叠加中国人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策和本月5年期以上LPR的下降，部分城市新发住房贷款利率会出现明显下调，有助于合理满足居民的购房需求。对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本，这将起到纾困作用，减轻居民债务负担，从而节省下更多资金用于消费。
天津一大行某支行个贷人员表示，该行在实施差别化住房信贷政策后，已按照新的5年期以上LPR进行定价，即首套4.25%、二套5.05%，此前首套和二套房贷利率分别为4.4%、5.2%。
苏州某股份行信贷人士表示，目前该行首套房贷款利率最低可至4.25%，二套房贷款利率在4.45%的基础上加点执行，具体加点幅度将视客户的资质情况而定，一般在60-70bp范围内。
无锡地区部分银行首套房贷利率也由此前的4.4%进一步下降至4.25%，二套房贷利率降为5.05%。
市场人士指出，目前最低利率政策仍处于逐步推行阶段，若要广泛、规范地实行，预计后续仍需要官方文件的指导与细则规定出台。商贷利率下限调整的政策发布到具体落地需要一定时间，但目前政策端已传递出积极的市场信号，未来逐步细化、规范化是大势所趋。
坚持“因城施策”
贝壳研究院统计数据显示，5月份，首套房、二套房主流利率指数环比下行，5月主流利率平均值为首套4.91%、二套5.32%，环比分别回落26BP和13BP，较2021年最高点分别回落83BP和68BP，再创2019年以来新低。
最新公布的五年期以上LPR降至4.45%，首套房贷利率下限调整为4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%，房贷利率进一步下调。不过，诸葛找房数据研究中心指出，目前来看，施行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力偏大的二三线城市为主，需求旺盛的一二线城市施行的较少。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望改善，房价将加快筑底修复。
中国人民银行表示，在全国统一的贷款利率下限基础上，中国人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
据悉，房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成，而个人住房贷款与房地产交易直接相关。中国人民银行发布４月金融统计数据报告显示，４月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。但在具体实践中，多数城市直接采用了全国政策下限，没有额外再做加点要求。同时，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”中国人民银行金融市场司司长邹澜此前表示。
展望后市，光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，按揭贷款利率仍有大幅下行空间。
他表示，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望下行，房地产销售增速在今年3季度有望触底企稳；另外，在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，且不排除后续5年期LPR仍存在下调的可能。
政策层面如何继续给予购房者和房企支持？
当前面临复杂的国内外形势，实体经济融资需求偏弱，需要引导金融机构继续降低实体经济融资成本，促进投资端与消费端稳步恢复。其中，房地产市场健康平稳发展是稳增长的重要着力点之一，目前多数商业银行已经对首套住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等。
业内人士表示，房地产市场实现平稳发展对于我国宏观经济平稳发展十分重要。下一步，政策应从需求和供给两端给予购房者和房企资金以更大力度的支持，引导和推动房地产行业实现“三稳”目标。
招联金融首席研究员董希淼认为，下一步，应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，改变“认房又认贷”，区别对待已经结清贷款的购房者。金融管理部门应适时优化监管要求，支持商业银行更好地服务改善性住房消费者，如降低二套房首付比例、下调二套房贷利率加点等。
与此同时，董希淼建议，在政策优化调整过程中，金融管理部门、商业银行和地方政府应坚持“因地制宜”“一城一策”原则。对住宅去库存周期较长、“稳房价”压力较大的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大；部分三四线城市，还可以探索推出第三套住房贷款政策。
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
植信投资首席经济学家连平还表示，商业银行对房企的资金支持有必要加大力度。年内已经有不少大型、优质的中央、国有房企通过增加开发贷款、并购贷款、发行债券等方式获得了相关金融资源的支持，但民营房企得到的政策支持相对有限，建议后续增加对优质民营房企的直接金融支持力度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，未来还应在房企融资方面，加大金融支持力度，降低房企中长期融资成本和经营成本。
董希淼还提出，更重要的是应坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快探索和发展房地产新的发展模式。相关部门和地方政府要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产市场向新发展模式转型。
连平表示，当前房地产市场仍在探底过程中。当前和未来一个阶段，有必要按照中央的政策要求，从需求和供给两端，针对各地房地产市场差异化特征，进一步推出有力度的政策举措，着力释放市场购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
来源：经济参考报、财联社、央广网、中国经济网、人民网
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