这是钝嫂的第83篇原创分享
2021.10.12
1
最近把前几年买的董藩教授写的《房地产的逻辑》拿出来重新学习了一遍，这遍看完，一身冷汗。
今天的文章算是一篇读书笔记，给大家讲讲房地产的底层逻辑。
董藩是谁?
董藩的官方介绍是：北京师范大学管理学院教授，北京师范大学房地产研究中心主任。
他的主要领域在于研究房地产，此人在网络上一直骂声不断，争议非常大。
董藩被热炒的主要有几个点：
“若四大条件不变，25年后北京房价会到每平米80万元”。
他对自己的研究生说，“到你40岁的时候，没有4000万元不要来见我，也不要说是我的学生”。
对于很多老百姓而言 ，董藩是开发商的代言人，他在书中自嘲，自己被很多人骂，被称为代理商的走狗。
但是我们理性思考一番，仅仅凭借董藩一己之力，能够让中国房产数十年如一日的只涨不跌吗？那这个人的能耐未免也太大了一点。
会不会是，他揭示了某些真相，说了出来，但这个真相不为普罗大众所接受，从而引起争议。
他在书中开篇语说了三句话，让我印象很深：
不要与规律为敌，不要与趋势作对，不要与市场斗气。
2
关于房地产税。

很多人有错误的认知，认为只要开征房产税，就可以惩罚富人，然后富人会乖乖把房子贱卖出来，给到穷人，这显然是不可能的。
如果开征房产税，富人会更加惜售，要么就把成本转移到租客身上，要么就把成本转移到买家的身上，无论如何，也是不太可能会把房价降下来的。
实际上，全世界范围内，核心城市，好地段的房子，房价上涨是普遍规律，房价下跌是特殊情况，那么什么情况下面，房价会下跌呢？
1）战争。战争会导致人口的迁移，躲避战乱，导致某些局部地区房价下跌。
2）瘟疫。发生大规模大面积瘟疫的时候，人没了，房子还在，那么房价可能会下跌。
3）连续地震或者其他自然灾害。地震或者自然灾害导致人口迁移，房子没有要，自然会下跌。
4）税制改革。比较大的税制改革，会导致重新定价，房价可能下跌。
5）经济危机。经济危机的时候，房子会跌价。
6）特殊ZZ事件，特殊事件导致房价下跌。
7）严厉的宏观调控，导致房价下跌。
8）人口净流出地方。人口净流出的城市，长期来看，房价会下跌，但是大量人口净流入的城市，房子会涨。
3
房价到底为什么涨？

这要从我们国家非常紧张的人地关系说起。
在我国，只有国土面积的20%适合人类生存，在20%的面积基础之上，又必须保证18亿亩的耕地面积。我们的人地面积紧张的程度和日本韩国相似，他们的中心城市，房价也非常高。
如果把房子视作普通商品，大家都学过供需曲线。
我国的住宅用地指标是由政府统一规划的，土地每一年都有固定的出让计划，不仅有着区域之间的限制，还受到城市规划的限制。开发商拿到一块地，并不是想盖多高就盖多高，还要受到容积率，绿化面积，层高等等诸多限制。
也就是说，对于房地产市场而言，供应端受到严格控制，而需求端不受控制，特别是吸引人口大量涌入的中心城市，基础设置，医疗，环境，教育等各方面条件都很好，所有人都想在中心城市置业买房，需求端几乎远超于供应端。
而且房子没有替代品，还会随着年龄的增加，增加需求。
我们在单身的时候，有个一室一厅就够了。结婚后要生孩子，考虑到需要老人来帮忙带孩子，需要三室一厅。
慢慢的，随着对生活品质的要求，我们还想要个书房，茶室，衣帽间等等。
当一个商品需求强烈，而且没有可替代品的时候，价格必然上涨。
4
为什么农村的宅基地很难进入市场自由流通？
很多人在呼吁，让靠近城市周边的农村土地进入土地流转市场，也可以卖地来盖房子，这样可以大大缓解目前城市住宅用地紧张的情况。
理想很丰满，现实很骨感。
如果能够允许农村的土地直接和开发市场对接，地方政府的土地就没办法再卖了，没有地卖，地方ZF的收入将会减少非常大一块。
地方ZF收入减少，城市公共服务的供应，例如绿化，公路，图书馆等，都没有钱修葺和新建。公务员，事业单位编制人员，也发不起工资。
很多人在讨论问题的时候要记住一个最基本的大前提：ZF本身是不创造收益的。
如果忘记这个前提，讨论很多事情的时候，就会觉得，这个该政府出钱，那里该政府花钱，好像ZF的钱是天上掉下来的。
问题的关键在于，不管人行道重新铺一块砖，江边多修一座桥，路边多种一棵树，小区楼下多修一个公园，一个休闲座椅，这些公共实施都是ZF花钱，ZF的钱来自于税收，土地拍卖，而不是自我创造。
5
如果房价下跌，会怎样？

网络上面一些别有用心的人，天天盼着房价下跌。
房价下跌的危害，大概就有以下几种可能：
ZF经济指标增长无法达标了；
地方ZF税收上不来，运转困难；
ZF收入严重下降，各种福利保障没法搞；
银行部门资产出问题，贷款逾期，或者无法收回；
90%以上老百姓家里的房产，财务缩水，还不起贷款，面临破产了；
……
且不说房价下跌之后，这些闹得最厉害的人能否买得起。
全世界没有哪个国家的房价下跌的时候，老百姓是欢欣鼓舞的。
6
房产演化的趋势会是怎样？

目前ZF的限购，限制贷款，限制售卖年限等政策，都是在等还没有买房的人，尽快加入到买房大军当中老，其实ZF在一定程度上面，为大家操碎了心。
没有买房的人，赶快买房，时间窗口只会越来越窄。
未来房价演化的趋势，不是让更多的人买得起房，而是迫于各种现实原因，会让更多的人越来越买不起房，世界房地产市场发展的历史充分证明了这一点。
规律不以人的意志为转移。
借用开篇的三句话作为结尾：不要与规律为敌，不要与趋势作对，不要与市场斗气。
后记：
大家都知道，在目前的舆论环境之下，很多事情没办法掰开了揉碎了细说。
非常强烈建议大家买这样一本书，翻一翻，看一看，提升自己的认知。
再过几年，也许这样的书不会允许再被出版了。
钝哥和钝嫂生于贫穷与匮乏，曾经一无所有，现在俩娃相伴，负重前行，欢迎您关注小夫妻的公众号，日日更新，永不断档
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