这是钝嫂的第115篇原创分享
2021.11.13
01
房子与我们每个人都息息相关，每套房子的地段，面积，大小，采光，楼层，小区环境，物业管理等都大不相同，在购买二手房的时候，在每一个环节，都需要做到尽量优化。
每个环节都优化至少1%，最后才能达到收益最大化。
买房第一原则：买二手房比新房要好。
新房的价格被开发商的各个部门算了又算，广告投入多少，营销成本多少，中介返佣多少等，越是大的开发商，这块制定的细节越完善，普通人基本只能接受新房的高额溢价。
但凡溢价没有被开发商完全吃掉的，或者因为政府特殊政策限制房子备案价格的，比如杭州，深圳，成都等地的，与二手房价倒挂的新房，都吸引了大批量的购房者参与认购和摇号。
甚至屡屡出现“千人摇”“万人摇”的一大景观。
买到就是赚到，尤其在杭州，深圳等地方，随便一套房子入手，差额就是一百万到几百万之间。
于是，千万富翁也得裹个棉被，在售楼部门口排队，登记购房资格。
赚钱嘛，不寒碜，只有穷人才会觉得睡在售楼部门口丢人，有钱人绝不会这么想。
除了这种“买到就是赚到”的新房之外，如果要做房产投资，首先应该考虑的，就是买入次新二手房。
02
买房第二原则：能贷款不要全款。
一提到贷款，大部分都是愁眉苦脸，毕竟，月供催人老，每月一次，比女性的例假还准，月供就是催债符，让买房的人承受着极大的心理压力和痛苦。
很多人，不愿意买房，不愿意换房的心理压力，普遍来源于对贷款的恐惧。
但其实，房屋按揭贷款，是政府给我们每个人，难得的福利，一定要好好利用这个机会，尽量争取贷足，例如能贷8成坚决不贷7成。
为什么要尽量贷足？我们下面来计算一下，在不同付款方式的情况下，房子的收益率差距有多大。
例如现在有套房子A，房东要卖100万，我们有以下几种选择：全款买入，首付3成买入，首付2成买入。同时，为了计算方便，我们将房子交易的摩擦成本，契税中介费等忽略不计。
方案一：
全款买入的价格为100万，五年以后价格涨到130万，那么这套房子净赚30万，总的资金投入为100万，总的收益率为30%，五年下来，平均每年年化收益为6%。
方案二：
假设我们这套房子的评估价=房东出售的价格，首付3成，贷款7成，首付款花了30万，房贷利率按照目前市场行情大概为5.88%，贷款还20年，月供4966元。
五年月供总计，4966元/月*12月*5年=297960元。
这个时候我们要搞清楚，这五年还给银行的月供，总计是297960元，但是我们的月供是每个月进行支付的，总的算下来，资金成本只有总金额的二分之一，也就是148980元。
那么房子A，我们总的资金投入为：300000+148980=448980元。
这套房子仍然是五年赚了30万元，总的收益率为66.8%，平均年化收益率为13.4%。
方案三：
假设我们这套房子的评估价=房东出售的价格，首付2成，贷款8成，首付款花了20万，房贷利率按照目前市场行情大概为5.88%，贷款还20年，月供5676元。
五年月供总计，5676元/月*12月*5年=340560元。
按照上面的计算方法，这套房子我们总的资金投入为：200000+170280=370280元。
那么如果这套房子五年赚了30万元，总的收益率就是81.0%，平均年化收益率为27%。
看到了吗？按照收益率排序，首付2成＞首付3成＞全款，而且收益率居然有4倍以上的差距。
我这个假设是按照五年房价涨幅30%来计算的，如果像杭州，深圳，武汉这样的城市，好地段的好房子，五年应该远不止这个涨幅。
03
买房第三原则：能贷30年不要贷20年。
刚才说了，住房按揭贷款，是国家给我们的福利，这样的福利落到实际购买房子的过程当中，应该拉成还款期限，能贷款30年，绝不贷20年，15年。
我们还是假设房子A，总价100万，同样的首付比例的情况下，我们来看看，贷款年限的不同，对于收益率高低的影响。为了便于计算简单，我们仍然将房子交易的摩擦成本，契税中介费等忽略不计。同时，假设房子的评估价格=房东出售的价格。
方案一：
首付3成，贷款7成，首付款花了30万，房贷利率按照目前市场行情大概为5.88%，贷款还10年，月供7729元。
五年月供总计，7729元/月*12月*5年=463740元。
我们这五年还给银行的月供，总计是463740元，但是我们的月供的资金占用成本只有实际总金额的二分之一，也就是231870元。
那么房子A，我们总的资金投入为：300000+231870=531870元。
按照上文的计算方法，我们可以算出来，这套房子五年赚了30万元，总的收益率为56.4%，平均年化收益率为11.3%。
方案二：
首付3成，贷款7成，首付款花了30万，房贷利率按照目前市场行情大概为5.88%，贷款还30年，月供4143元。
五年月供总计，4143元/月*12月*5年=248580元。
我们这五年还给银行的月供，总计是248580元，但是我们的月供的资金占用成本只有实际总金额的二分之一，也就是124290元。
那么房子A，我们总的资金投入为：300000+124290=424290元。
这套房子仍然是五年赚了30万元，总的收益率为70.7%，平均年化收益率为14.1%。
显然，持有房子五年，房价涨了30%的情况下，方案二比方案一，收益要高2.8%。
不要小看这2.8%，如果房子够贵，总价够高，相差一个点就差了几万甚至几十万。
而这些，都是纯利润。
限于篇幅，后面至少还有原则四五六，等下次再讲。
喜欢看的，给钝嫂点个赞，点个“在看”，下次再和大家一起聊聊买房当中，我们还可以尽量优化的地方。
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