这是钝嫂的第114篇原创分享
2021.11.12
01
今天和一个做开发商的朋友见面，他平时忙得跟那啥一样，最近房地产市场遇冷，他才有空出来和我坐一坐。
开发告诉我，他们的日子不好过，原来非常热闹的售楼部，转眼之间，人少了一大半。
上半年，是大家都围着漂亮的置业顾问，抢房子。
现在，进来一个客户要看房，几个置业顾问瞬间就围上去了。
还有很多没事干的，在售楼部坐着玩手机。
开发对我说，现在真是太难了，今年的任务特别高，年底完不成，奖金就要泡汤，我这一年的到头的辛苦就白费了！
我说，你们现在卖的房子真是太贵了，土拍价格那么高，导致了房价也跟着水涨船高，谁买得起啊？
开发说，钝嫂，虽然搞医疗你是专业的，但是你对我们这一行简直太不了解了。
不是我们想高价拿地，也不是地价拍得高，导致了房价高，你这个逻辑不正确。
我的好奇心一下上来了，那你说说，房价和地价是什么关系，到底是谁把谁拉高的？
02
开发嘿嘿一笑，说，你是不是经常看到全国哪儿又拍出地王了？然后很多卖房子的中介就开始自嗨，疯狂刷屏，说，大家快看，面粉（地价）已经这么贵了，面包（房子）还能便宜吗？
我说，对对对，就是这么个道理。
开发说，这个逻辑不对，都是满满的套路啊。
钝嫂，我先问你一个问题，你觉得开发商笨不笨？
我说，兄弟，你这是在讽刺我啊，我这做医疗业务的，能和你们做房地产开发的人比吗？
我们医疗行业，按照销售额来说，小代理商，一年做个一两百万业务，中型代理商，能做个上千万业务，规模大点的代理商，一年才能做上亿的业务。
你们开发商，在拿地的时候，一拍就是几十个亿，我们这小业务可没法和你们比。
能做你们这种大业务的人，那都是聪明人。
我一直信奉一个理念，赚钱越多的人，肯定越聪明。
所以你问我开发商笨不笨，我觉得，你是在对我深深的嘲讽啊！
开发又嘿嘿一笑，钝嫂，你的意思我懂了。
那我再问你，开发商修房子是为了挣钱不？
我翻了白眼，兄弟，你不要考验我的智商好嘛?开发商拿地，建房子，肯定是为了挣钱，难不成，还做慈善？
开发说，那就对了，开发商拿地的目的是修房子，修房子的目的是卖房子，卖完回笼资金赚钱。
那么开发商，在拿地的时候，是不是就有预期，这块地上面修的房子，能卖个好价钱，才会去拿呢？
我说，那当然，谁会做亏本买卖。
开发说，关键点就在这里，当所有开发商都这么想，都想拿这块地的时候，他们之间就需要互相竞争，竞价，然后地价是不是就得涨？
我说，对，这个时候，出价低的开发商，就拿不到这块地。只有敢于出价，出价高的开发商，才能拿到这块地。
开发说，除了开发商互相竞争之外，政府其实也是愿意的，毕竟卖给谁，都是卖，为什么不卖一个好价钱呢？
03
开发接着说，所以，这就导致了一个循环：
开发商预期房价高——政府拍卖土地——开发商相互竞争——土地拍卖价格高——房屋售价高，然后又进入下一个土拍循环。
开发商预期房价是由什么来作为参考的呢？当然是把当前在售新房的房价作为参考，然后为了赚钱，房价一定要卖得比现在贵才行。
所以，是房价推高了地价，而不是地价推高了房价。
再说得通俗易懂一点。
现在在修建的新房，好比蒸馒头，这个馒头是用以前的面粉蒸的，价格便宜点。
现在有个卖馒头的老赵，他看着别人卖馒头赚钱，眼馋，然后他经过各方面调研评估，预计以后馒头的价格还会涨，于是就准备去买几十斤面粉，用来蒸馒头。
到了超市，老赵一看，哎呀，新面粉比之前的涨价了不少，那到底买不买呢？
这个时候，老赵掏出计算器一算，发现：
即使买了现在这个高价的面粉，以后蒸出来的馒头还是能赚点钱，老赵一咬牙，还是买了几十斤新面粉回家。
新面粉比之前的面粉涨价不少，老赵为什么会花钱买新面粉？
很简单，老赵觉着新面粉做出来的馒头可以涨价，他能赚钱，才买的。
如果有一天老赵觉着，这个新面粉的价格太高了，或者由于市场环境变化，各种政策限制等，他没办法赚钱了，那么他就不会再去买面粉了。
对应现在的土拍市场，为什么流拍的土地多？
很简单，因为受到国家政策的种种影响，开发商预计拍完地修完房子，赚不了什么钱，因此他们都失去了拍地（买面粉）的积极性了。
04
我说，你这样一讲，的确比之前思路要清晰很多了。
我可不可以这样理解，也就是说，地价高不是房价高的原因，而是房价高的结果，对吗？
开发说，对的。总结下来，就是大家普遍认为的，是土地价格推高了房子的价格，是对房价和地价的关系没有搞清楚，逻辑没有理顺。
还有一个最重要的点，从经济学上来说，一件商品的价格，是由市场需求决定的，而不是成本决定的。
举个例子，今年三月份，一副梵高的画，名字叫做《蒙马特尔街景》，在法国巴黎苏富比拍卖行的拍卖中以1309.1万欧元，约合1亿元人民币成交。
梵高的画从成本上面来讲，无非是颜料，和梵高的时间，实际成本是很低廉的。
现在市面上学美术的人那么多，正规美术学院毕业的人也不少，他们的画为什么就卖不了这么贵的价格呢？
那是因为，市场上很多富豪，收藏家都想要梵高的真迹，需求很旺盛，大家互相竞争，都想得到它，所以可以拍出很高的价格。
假设再过几十年，富豪，收藏家的口味变了，不喜欢梵高的画了，那么他就不再值钱，因为需求已经消失了。
对于房子，也是如此。
我说，我明白了。决定房子价格的，并不是修建房子的钢筋水泥等，而是因为市场需求很旺盛，并且好地段的房子又很稀缺，张三李四王五，都看中了同一套房子，但是只能卖给一个人，所以价格才居高不下。
开发说，是这么个道理。你想呀，买房的人，都是自己去排队摇号的，深圳，南京的千万富翁，之前为了抢房子，裹个棉被睡在售楼部门口，没人逼他们这么做，是他们自己心甘情愿的。
开发商拍地也是一样的，都是自己愿意举牌高价拿地，也没人逼他们。
购房者也好，开发商也好，他们的行为，都是需求促使的，而不是成本推动的。
很多人，对房子的构造成本进行计算后推断，房价不应该那么高，从逻辑上来讲，是本末倒置。
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