房地产 行业动态报告 2022.3
1. 3月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中。
2. 当前政策演绎到哪一步？
3. 板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。
核心观点
一、3月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中
2022年3月，30城新房销售面积同比增速-50.18%，环比增速28.32%，成交套数同比增速为-50.12%，环比增速为31.94%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超50%。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-47.74%/ -50.80%/-51.12%，环比增速分别为0.50%/26.01%/79.60%，一、二、三线城市成交同比有所恶化。一季度销售情况依旧疲软，整体供应和成交没有明显转暖迹象，目前销售处于筑底的过程中，我们预计销售年中或企稳。
二、当前政策演绎到哪一步？
14-15年政策复盘：中央层面，14年9月央行出台首套房认定新规则，算是真正意义的宽松开始，随后15年3月下调公积金首付比，16年2月进一步下调商贷首付比。地方层面，14-16年间共有120余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为40个，北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。据不完全统计，年初至今各城市政策宽松调整60余次，对比来看，各个维度的宽松程度远远不够，我们目前还处于政策宽松途中，一些政策工具还在孕育，目前地方政策已经从下调首付比、降低房贷利率、认贷不认房，已经过渡到了放松限购限售，政策支持力度不断加大。我们对未来演绎路径进行了推演：底层路径，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，4、5、6月是地方政策密集调整期。顶层路径，我们认为房地产行业是“稳增长”的重要托底工具，中央层面“稳增长”的政策力度和空间值得期待。
三、板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点
从房企公布的2021年报来看，总体来看，多数企业的表现不及市场预期。各企业业绩下降的主要原因包括：业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失等。我们认为房企当前的业绩是过去3年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。
投资建议
住宅开发：站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，3-5月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。中期角度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果：1）一、二轮土拍的市场情况；2）房企收并购和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；
物业管理：物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。
风险提示
风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。

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本文摘自报告：《【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续》

报告发布日期：2022年4月8日
报告发布机构：中国银河证券
报告分析师：
王秋蘅 分析师登记编码：S0130520050006

王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系
未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）
推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。
银河证券公司评级体系
推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。
谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。
中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。
回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。
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