华人女性创业者地产基金退出，业绩亮眼获多家美国主流媒体报导

李雪莹 Sherry Li

华人女性CEO李雪莹(Sherry Li)，于2018年创立C-Star，该公司主要投资于长租别墅 (SFR)。经过四年发展， C-Star一期基金于2022 年4月12日成功退出，基金收益率IRR超过35%，其亮眼的业绩表现获得了多家美国主流媒体的采访和报道。

Sherry拥有超过十三年的房地产从业经验，曾在几家全球性投资公司担任重要职务。她曾任复星集团海外投资团队总监，也曾负责美国地产投资信托基金的收购与管理，包括私募股权、主权基金、房地产投资信托基金和投资银行，执行和管理的房地产资产超过100亿美元。从2018年创立至今，做为C-Star创始人兼CEO, Sherry以自己独到的投资眼光及管理决策带领自己的优秀团队实现公司规模扩张，投资收益良好的成果。目前，C-Star旗下共有三支基金，资产管理规模达3,200万美元。2019年6月，C-Star完成一期基金的收购计划，共投资36栋长租别墅。二期基金于2021年3月成功关闭，目前已成功将100%资金用于收购120栋长租别墅，运营表现优秀，现金流稳定。三期基金于今年4月21日正式推出，当下处于集中募资阶段，目标募资规模5,000万美元，并且已经获得相当一部分投资者的持续青睐。接下来，C-Star也将用专业的投资管理策略实现稳步发展，为其投资者带来更多收益。

关于C-Star

C-Star是一家科技型房地产投资管理公司，有自己的全方位服务运营平台，旨在为机构和高净值投资者提供广泛的房地产投资机会。一期基金的成功退出，对C-Star有着里程碑式的意义：在出售时获得了多个专业SFR机构的现金合同报价，最终以高于市场10%的价格，成功售给一个拥有超过4万套别墅的超大型机构，35天内完成退出，为一期基金画上了圆满的句号。

在过去的四年里，C-Star高效地完成了基金全套管理系统内部化。主要体现在两个方面：一方面是C-Star配备内部化的专业收购和经纪人团队，负责市场调研、估值测算、回报率分析、尽调和交易的全流程。另一方面是建立内部化物业管理公司，让分布市场及总部的市场均有系统化的管理。由此，C-Star投资人的利益和管理团队的利益会紧密的绑定在一起，使得团队更加重视精细化管理和高效沟通，推动资产包的业绩水平更上一层楼。此外，搭配科技平台的加持，C-Star能精确找准适合投资的目标市场，尽可能让每一笔投资，每一套房产都符合目标回报率。

近期美国各大主流商业媒体包括GlobeSt, Business Wire, Yahoo Finance, 以及Bisnow等等，都对C-Star及其背后的华人女性创始人Sherry进行了报道。

· Bisnow头版头条报导C-Star

C-Star的副总裁Michael Nemirovsky先生告诉Bisnow，公司正在为三期基金筹集5000万美元的股权，该基金将在明年购买乔治亚、佛罗里达和卡罗来纳的独户住宅，并将其转换为长租别墅。在债务方面，该基金将花费2亿美元购买房屋。

同时，创始人兼CEO李雪莹女士也回答了来自Bisnow的独家采访，回顾了C-Star前两支基金的出色表现，并提出了第三支基金的未来发展潜力以及当前的投资进程。目前，C-Star三期基金已经筹集了1,000万美元，主要来自高净值投资者和家族理财集团。同时，为了更好地适应市场更新迭代的节奏，C-Star也进一步优化了团队结构和租房管理策略。李雪莹女士说到，“我们倾向于选择入门级住宅，而不是中等或豪华住宅，这是大多数租客感兴趣的”。面对愈发强烈的市场竞争环境，李雪莹女士认为，尽管存在竞争，C-Star并未面临加速从投资者手中收购资产的压力。相反，随着时间的推移，尤其是随着美联储(Federal Reserve)加息，她预计利率上升会促使更多购房者转而偏向租房，让投资者有更大的选择余地。

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· GlobeSt.com报导C-Star

来自GlobeSt的报导内容中提到，C-Star一期基金的收购价格几乎翻了一番，并收到了SFR行业主要参与者的多个现金出价。C-Star的收购策略主要针对租金在1,500美元至2,500美元之间的中等收入的入门级房产。该公司以低于4%的现行最高利率向一个目前在美国拥有4万套住房的机构投资者出售房屋，比要求的价格高出10%以上。此外，“一期基金在35天内完成退出，说明了美国市场机构对SFR资产的持久需求”，Sherry在采访中说到。同时，C-Star自身拥有内部的物业管理团队，可以直接为租户提供服务，并与租户进行沟通，极大提高了管理效率。对于投资地区的选择，Sherry解释，“在过去十年里，阳光地带已经吸引了东海岸和西海岸的大量人口流入，这些人主要是为了就业机会和更高的负担能力。叠加疫情对人们工作与生活习惯的影响，长租别墅SFR也将成为持续性的趋势。”

C-Star的副总裁，Michael Nemirovsky在采访中提到，“在整个商业地产（CRE）行业，SFR资产类别的势头正在增强，尤其是在机构投资者的支持下。通过一期基金，我们已经确定并证明了我们的资产价值以及成功的退出机制。”

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· Yahoo Finance & Business Wire 报导

“总部位于纽约，由一位华人女性创立的房地产投资公司，其基金以超过35%的内部收益率退出，向大机构投资者打包出售长租别墅租赁的投资组合。”两篇报导均以此为标题，并强调了C-Star一期基金成功退出的出色表现及收益。此外，报导中还提到，C-Star的第二支基金由2,400万美元资产组成，重点关注北卡地区。针对该投资，公司计划再持有二期基金两年，以抓住市场增长的机会。对于三期基金，C-Star目前正处于筹集5,000万美元的股权阶段，该基金将重点投入2亿美元资金，在包括卡罗莱纳州、佛罗里达州和乔治亚州在内的东南部大片地区购买独栋住宅，并将其转换为长租别墅。当前，三期基金已经从高净值投资者和家族理财室筹集到了1,000万美元。

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C-Star当前发展状态

Sherry及她的团队看好美国房地产市场，并认为三期基金的资产收购将适逢房地产周期中的资产买入时机，能够实现租金增长及资产升值最大化。她认为，在2022年和2023年，全国整体房市将逐渐回归平衡，而C-Star目标市场的租金将会继续保持稳步增长。在美联储提高利率后，相关抵押贷款利率也将上升，市场上的房屋交易量将随之趋于平稳，收购价格压力也将减缓。三期基金投资的目标市场将继续是美国的阳光地带，如乔治亚州、佛罗里达州、南卡罗来纳州、田纳西州和北卡罗来纳州。

目前，C-Star处于三期基金募资阶段，本轮目标融资5,000万美元，预期内部收益率为18-20%。本次募资对合格投资者开放。合格投资者需满足下列任意一项条件：1.扣掉主要住房后净资产达100万美元；2.个人年收入达20万美元；3.家庭年收入达30万美元；4. 担任至少一家资产500万美元以上公司的法人。三期基金预估总年化内部收益率为18-20%，净年化内部收益率为14-16%。

长租别墅市场洞察

长租别墅（SFR）具备抗周期性，扛疫情，抗衰退，等众多优点。首先，SFR不仅具有稳定现金流，同时具有抗通胀的金融属性。当市场蓬勃向上的时候，投资人从房价上涨部分就可以获得满意的投资回报。但当经济衰退时，稳定的现金流能提供资金并覆盖所有的运营成本。尽管有适量浮动，长租别墅住宅的租金在过去的几个金融周期里都是在持续上涨的。此外，长租别墅和公寓（apartment）相比，具有较长的租赁周期。这会相应减少租客流转所产生的成本。第三点就是在地理和市场上的多元化。每一个房子所在的地段都不同，每位租客的工作及行业也都有所不同。在此基础上，三期基金将同时进入四个市场。不同市场之间形成风险对冲，有效的缓解非系统性风险。

即使在未来，疫情过后，SFR的需求量仍会一直存在。在历史长河中，疫情只会是里面一个短暂的篇章。即便没有这个插曲，长租别墅的需求仍然存在。疫情的出现，仅仅是市场对长租别墅的需求量的外力增加。首先，城市比较拥挤，住宅以郊区为主。疫情使得更多人搬到了郊区，只是进一步增加了长租别墅的需求。Sherry认为，疫情过后回到办公室办公这件事不是绝对的，很多公司允许人们进行远程办公，或者使用混合式的办公模式（一半时间在办公室，一半时间在家办公）。疫情过去后，有相当一部分人将会改变原来的工作模式。另外，因为疫情，人们对于便利的生活环境拥有了更高的要求，生活的舒适程度将成为选择房产中的新常态。除疫情因素外，从社会人口发展趋势的角度来讲，我们认为未来会有更多人选择长租别墅。25~35之间的人口增长率在逐渐下降，甚至到2025年后将变成负增长，相对应的，35~45岁将进入活跃增发期。而处于此区间的，大部分是生活稳定，家庭稳定，带小孩儿的家庭，这批人对生活空间的要求也比较多。

邀请函

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