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指望房地产税打压房价？那是你没搞清楚为什么要开房地产税
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被“厘金”拯救的清政府
想要讲清楚房地产税那点事儿，先谈谈历史。

咸丰三年，刑部侍郎雷以諴奉命为江北大营筹备军饷，这可不是个好差事，被太平军占了大半个富庶江南的清政府，此时中央财政实际上已经破产了，户部调银的命令满天飞，却半两也拿不出来，得自己想办法。
这可怎么呢？雷的幕僚建议他向商人按货物价值百分之一收取“厘金”，相当于今天商场的营业税。雷虽然觉得收不多少，但走投无路的他还是在扬州城的米行以“派厘助饷”的名义试行征收，没想到半年就收了2万串钱，而且商人也没有太大的意见——利润高啊。
兴奋的雷以諴给咸丰上奏折报告此事，觉得这个税可以长期收下去，而且军情紧急，来不及上交户部，直接用了。缺乏财政知识的咸丰含糊的同意了，丝毫没有意识到这个改变帝国命运的新税收的巨大威力。
中国是一个以农为本的国家，明清两朝尤其重视，重视的结果就是帝国的财政收入几乎全部来自农业税。
重农必然抑商，抑商的结果就是对商人视而不见，视而不见的结果就是利润丰厚的商人不用交税，有钱又不用交税的结果就是被地方官吏勒索摊派。
厘金其实就是把这些流落到地方官吏手中的灰色收入，变成正式的财政收入，为财政困难的清政府开辟了一个新税种，十年收了1.1亿两，相当于过去3年的财政总收入。
但“厘金”的重要意义远不止于此，它是地方为解决军费自行想出来的办法，不用上交国库，算是清政府的第一个正式的地方税。
中央财政要先把税收进国库，再按用途分给地方，效率肯定比不上地方税支持的地方财政，源源不断的厘金承担了超过60%的镇压太平天国的军费开支，由厘金支持的50万湘军的战斗力远远超过80万正规清军。
在传统的认知中，新开税种就是加大了对老百姓的剥削，厘金过去被看成恶税，因为地方往往各自为政，重复征收。但收了税，就要鼓励人家搞经营。动乱之后，地方督抚为了扩大税源，更是采取了鼓励工商业发展的政策，与中央政府的“洋务运动”一起，造就了几十年的“同光中兴”。
清明两朝，可说是中国历史上税率很低的时代，但百姓照样穷困；历史上税率最高的是宋代，因为以商业税为主，所以两宋不但富庶，而且商品经济发达。

讲这段历史，因为即将开征的“房地产税”和“厘金”一样，未来很可能会成为地方政府的主税种。
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房地产税是房价的定海神针
很多人都有一种认识，房地产税是政府用来打压房价的，这是一种非常“老百姓”的想法。
事实上，房地产税最重要的用途，是为未来地方财政开辟一个最重要、最稳定的收入来源。因为之前的“营改增”直接导致地税收入总量大幅度下降，如果没有稳定的新税种补充，地方政府就要“干不下去”了。
目前，“土地出让金”是地方政府最重要的收入来源，但“土地出让金”有一个致命的弱点——土地总量是有限的，开发到最后，一定会像美国一样以二手房为主，新建房仅占了10%，这就注定土地出让金会越收越少。
以上海为例，2017年一手房成交占比不到30%，这个数字几年前还是50%，照这个速度，10年之后，土地出让金就无法支持地方财政了。

房地产税作为一个财产税，相比交易税，可算是相当稳定的税源了。未来土地出让时，相当于向房子的第一个买家先收一笔“土地转让费”，此后，房子肯定会在某一个人的手上，税就逃不了，有一年收一年，有十年收十年，至于你有没有住进来，就不管了。

“土地出让金”和“房地产税”就把一手房和二手房无缝衔接起来， 应了那名老话——人生绝对无法避免的两件事就是死亡和交税。
以前，地方政府对建住宅的兴趣其实不如建商办，原因是土地出让金是一次性收入，但办公商业体引进的是源源不断的税源。但未来“房地产税”落地后，建一套房子，只要能卖掉，就相当于增加了一个永久的“收税机”，地方政府会大大重视住宅建设和销售。
而且，政府税收增长是刚性的，年年都要有增长，以前房价下跌导致地价下跌，可以用多拍地的方法赚回来，以后房价下跌，将直接影响地方政府的收入。你认为地方政府会坐视房价下跌不管吗？
现在，每个楼盘都有行政限价，导致开发商纷纷捂盘或减少推盘，这是地方政府要完成控房价的政治任务——反正土地出让金已经收了，你爱卖不卖。但未来，没有房子卖，就没有税收，政府还会搞“真限价”吗？
税源不一定要高速增长，但一定要稳定，房地产税不但不会打压房价，反而会成为房价的定海神针。
你想政府来解决你的“房事”，其实它只想把你给“税”了。

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将被房地产税改变的城市格局
对于房地产税，很多人还有一个认识，以后房产多的人要多交税，导致很多人把手里交不起税的房子卖掉，大家一起卖，就把房价卖下来的了。
这个看法，从逻辑上是成立的，但还是忽视了政府的力量，政府不但是市场的监管者，还是这个市场上游的最大的交易方——土地唯一的提供者。
前面说过了，政府为了税源，必然会稳定房价，一手房可以控制土地出让规模，而
在二手房市场，政府同样控制了影响房价的两大因素——一个是公共配套，另一个是富人。
过去，政府对公共配套并不积极，特别是无地可卖的成熟地区，但未来“房地产税”时代，为了维持房地产税税源，城市公共配套和相应的公共服务，将会是政府的头等大事。
那么，政府会在什么样的资源上加码投入呢？
从目前看“房地产税”很可能有免征额，只针对部分人收，有可能是第二套房，有可能是人均面积超标，但不管是什么方案，都是有钱人。
土地出让金实际上是对所有的买房者征税，不管你是穷人还是富人，所以政府只要把基础市政配套做好就行了；而“房地产税”只对有钱人征税，政府当然就要想办法吸引更多的有钱人来居住。
有钱人高度关注，又和居住强相关，又是政府能控制的资源，首当其冲就是“好学校”。
国人对于“输在起跑线”上的过度焦虑，使得学校永远会被分出三六九等，导致“好学校”的资源永远是稀缺的。
以前地方政府还有动力关注一下“菜场学校”，以平衡一下教育资源。可“房地产税”时代，“好学校”成了吸引富人的王牌之后，毫无疑问，各城市、甚至各区县之间“优质学校争夺战”将会呈现堪比以前“招商大战”的惨烈。
这也就导致“不交房地产税”的一般老百姓，想要上一个好学校就更难了，因为好学校周边房价肯定高到让“没资格交房地产税”的人买不起的地步。
此外，优质教育资源又大部分集中在一二线城市，这会继续拉大这些城市与三四线城市的房价差距，又会吸引更多资金进入。而且，事关地方税收，政府未必会严格地执行“外地人限购”政策。
除了教育资源，像高档休闲娱乐设施、高端商业、大型绿地公园、高架道路出口等等，富人和中产喜欢的配套，也会成为高尚地块的标配。
以前，新房云集的新规划郊区容易扎堆拿地的开发商暴炒；未来，成熟的中心城市，政府更愿意投入配套资源，因为收税的效率更高。
当然，光有配套没有用，用地方政府最爱说的一句话“筑巢引凤”，“凤”在哪儿呢？
也许你已经想到了，也许你已经被“引”了，这就是目前愈演愈烈的城市人才争夺战，因为未来的房地产税纳税人，几乎都要从这些高学历的人群中产生。现在下点血本，只要能形成两三个能留得住高端人才的产业，未来就可以稳收“人才红利”了。
不过，打人才战，一旦北上广深政府真的动员起来，三、四线城市恐怕要输得更惨，“房地产税”恐怕要加剧城市间的“贫富差距”了。

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不可预测的房价，可预测的房价差
当然，我写这篇文章只是想澄清“房地产税会打压房价”的认识误区，并不是为了预测房价。
不管预测什么价格，都是一件不太靠谱的事。更何况房价不是纯粹的市场现象，政府已经把它扭曲得面目全非，以后扭曲的程度只会越来越大，所以，关于房价，我永远是一个观点：不可预测。
但“房地产税”本身会带来两个相对明显的趋势，也就是前面重点说的：一二线城市与其他城市房价差会进一步拉大，城市高端地段房价和其他地段房价差也会进一步拉大。

事实上，“房地产税”绝不仅仅是一个新税源，地方税交税主体从企业变成居民，而且无法代征代扣后，
会彻底改变地方政府的行为逻辑，把它们从一个“卖资源的公司”转变成一个“卖服务的公司”。
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被房地产税改变的政府行为逻辑
黄奇帆在去年在财新峰会上谈“房产地税”的意义时，第一点就跟房价无关，他是这么说的：
第一，可以使得中国的税务体制形成由间接税和直接税形成完整的系统。因为中国现在直接税很少，主要是间接税，所以征收房地产这类直接税对于税务体系的完整有好处。
解释一下：直接税就是自已主动给自己交税，比如利息税，银行给利息吋，都会帮你扣掉这一笔；间接税就是“被交税”，商家交完税再转稼到你的头上，比如关税、消费税。
之所以以前“直接税”很少，因为很难收的，像房地产税，一年要直接从你钱包里拿走几万到十几万，有那么好拿吗？
“土地出让金”时代，地价的高低取决于买房者对未来对这块地方的预期，政府可以搞规划吸引资金，刺激了地方政府的城市改造，但居民买房后，满不满意，跟政府的直接利益关系不大，所以政府就像是一个“卖资源的公司”。
到了“房地产税”时代，这笔钱征收的难度，很大程度与纳税者对施政满意度有很大关系，地方政府为了稳定税源，势必会加大民生工程，以留住目前的居住者，政府就要向“卖服务的公司”转型。
有资格交房地产税的纳税人对于地方政府的意义，就像现在的招商引资来的企业。
这大概就是黄奇帆的意思。
“房地产税”到底能不能加快政府的职能转变，这事姑且听之，反正旧社会你管它叫“苛捐杂税”，新社会是“光荣纳税”，这事儿我们的预期值很低。
但作为一门“直接税”，还想要像以前那样，“不让鹅叫唤，就把鹅毛给拔了”，这就不是房地产税，是“智商税”了。

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