继郑州、哈尔滨、福州后，又一省会城市加入了楼市松绑的队列。
4月4日，兰州市政府网站发布新政激励住房消费，在降低个人购房门槛的同时，放松了限购、限贷条件。2日，衢州市住建局发布通知，同时松绑限售、限购，成为全国首个两政策全面放开的城市。此前，福州、秦皇岛已经宣布放松限购，大连全面放开落户，青岛即墨、哈尔滨则取消或放松限售。
政策暖风频吹背后，一季度楼市成交依然低迷，导致市场对3月居民中长期信贷预期仍不乐观。此前2月居民按揭贷款出现有统计以来首次负增长，成为社融主要拖累。不过，机构较为一致的观点是，地产政策底逐渐显现，未来更多的因城施策将对后续地产销售和配套融资起到推动作用。
受多地利好消息影响，清明假期后首个交易日（4月6日），A股房地产板块逆市走强，十余只个股掀起涨停潮。
兰州全方面释放合理购房需求
国家统计局数据显示，2月份，兰州新房和二手房价格环比分别下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市场价格跌势持续7个月。此外，根据中国房价行情网最新统计，自去年11月以来，兰州新房销售均价跌出“万元俱乐部”。
为在短期内提振楼市预期，并从中长期里改变需求端的乏力现象，兰州适度松绑了限购、限贷政策，并在已全面放开落户的背景下，出台了人才类购房补贴政策，以降低部分新市民群体的购房门槛，提高城市吸引力。
4月4日，兰州市政府网站发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（下称若干措施），根据若干措施，兰州已实施近5年的“限贷”政策得到优化：个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。
亿翰智库认为，由于信贷支持对于撬动需求尤其改善类需求更加关键，此次兰州降低首付比例叠加“认贷不认房”的新政，将有助于促进改善类需求释放。
为进一步促进改善类需求释放，激活当地二手房交易市场，若干措施还明确，全面推行新建商品房“交房即交证”。取得不动产权证的商品住房，网签备案满三年即可上市交易。
在限购方面，兰州此次新政则对新市民和多孩家庭进行了定向放松。
若干措施称，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房；对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。
兰州上一次放宽“限购”门槛，是2018年初兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。此后，兰州在“限购”政策上保持“因城施策、分区调控”。
“和郑州一样的是，兰州此次将‘限购’的松绑用以支持孝老抚育类的住房需求，即‘养老扶幼’家庭可以突破限购条件，新增一套购房资格，这样有利于切实降低家庭经济负担，应对当地人口结构性老化等发展特征。”易居研究院智库中心总监严跃进称。
从人口结构来看，第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月，兰州0~14岁人口占14.19%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升1.05个百分点。从少儿人口占比绝对值和增速来看，均低于全国平均水平。
此外，对于新市民群体“限购”政策的定向放宽，严跃进认为，这是体现该新政“落实强省会战略”目标的重要一环，有利于增加城市吸引力，吸引年轻人口流入。
除了“限购”放松外，兰州新市民和灵活就业群体的公积金贷款政策也得到优化。若干措施明确，此类人群在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。
为进一步吸引人才流入，若干措施还称，对未享受保障性住房的相关人才，由各级政府和用人单位给予购房补贴。
多个省会城市楼市松绑
“3月以来，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州等多个省会城市对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明楼市调整进入新阶段，即从此前的金融端支持政策转变为对限购、限贷、限售政策的调控松绑。”严跃进称。
3月1日，郑州出台19条楼市新政，成为今年以来首个松绑限购、限贷的二线城市，此外该新政还重启了货币化安置。
3月23日，哈尔滨市人民政府官网发布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满三年方可上市交易。
3月30日，据福州市不动产交易中心处消息称，当地限购政策有了一定程度放开。目前，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房的，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。
4月2日，浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定的之外，《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。
这也意味着，衢州成为全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。根据2021年8月起执行的限购、限售政策，衢州非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套；在市区范围内购买144平方米及以上的新房，自网签备案之日起五年内不得转让。
据中指研究院不完全统计，今年一季度已有超过60个城市发布楼市新政逾百次，具体措施包括下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放开限售限购等。此前的2月中旬，衢州市曾分别将居民家庭和个人住房公积金贷款额度调高10万元。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，由于全国范围内销售回暖尚待时日，叠加今年全国两会期间，再度释放出“因城施策促进行业良性循环”的信号，这让弱二线城市退出限售、松绑限购，有了更多的空间和合理性。
国家统计局的数据显示，今年1~2月份，商品房销售面积达15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。
从出台松绑“三限”的城市来看，严跃进表示，除了三四线城市外，主要包括最近几年房地产市场表现偏弱的二线城市。“限购放松和市场表现是密切相关的，市场压力较大的城市，放松的空间也较大。”
3月居民中长贷仍承压
作为信贷需求的重要组成，房地产领域的动态也引发市场对3月社融及信贷情况的猜测。截至2021年末，房地产贷款余额为52.2万亿元，存量占比仍有27.1%，而销售景气度进一步影响到开发商的投资动力。
各地楼市松绑政策传导至成交还需要时间，3月楼市成交量仍处在下滑通道。据中指研究院统计，3月，50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米，环比增长36.67%，同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测百强房企销售情况，因为市场低迷、行业信心不足，加之房企自身推盘及销售积极性不高，一季度销售额均值仅为162.6亿元，同比下降47%，接近腰斩，其中3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比下降52.7％，是单月销售连续8个月下降。
央行2月数据显示，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，总量、结构均不及预期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元），成为主要拖累。这也成为居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长，此前该项数据已经延续了两个月的同比少增。
对于3月信贷及社融情况，机构普遍预期增速修复、需求回暖，但对房地产信贷仍不乐观。光大证券研究所首席银行业分析师王一峰预测，3月信贷投放将较2月份明显回暖，新增人民币贷款有望突破3万亿元，同比多增超3000亿元以上。但从结构来看，对公将显著好于零售，对公短贷和短期消费金融仍是主要贡献力量，按揭贷款将继续同比少增。
招商证券首席银行业分析师廖志明认为，疫情对信贷投放影响不小，但考虑到政府工作报告和3月16日金融委会议关于“扩大新增贷款规模”“新增贷款要保持适度增长”等提法，3月新增贷款预计在2.8万亿元左右，尤其在政策发力下，六大行及政策性银行将发挥“头雁”作用，新增贷款将明显多增。但因为房地产销售持续大幅下滑影响按揭贷款投放，住户贷款还将继续少增，预计居民中长期贷款增加3000亿元左右。
浙商证券分析师邱冠华也认为，居民贷款因地产销售疲软，中长贷继续承压，3月预计新增约7000亿元，同比少增约4500亿元。
政策或“从上到下”继续宽松
尽管3月房地产信贷依然压力不小，但从全年来看，业内预期普遍乐观，年中或是重要转折点。
央行银行家调查数据显示，今年一季度贷款总体需求指数为72.3%，较去年四季度明显改善，但同比仍下降5.2个百分点。廖志明认为，这说明信贷需求有改善迹象，未来的重点还要看房地产。
克而瑞研究判断，二季度全国销售和投资规模将继续维持较低水平，从中央到地方的调控宽松带来市场信心的修正需要较长时间，东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。同时，民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资很难高规模放量，整体开发投资增速可能进一步放缓。
在此背景下，市场认为，各地政策进一步放松的概率增加，叠加疫情反复下经济增长承压，宽信用加码和向房地产倾斜的预期不断升温，4月6日，A股地产股逆市走强，光明地产、中华企业、城投控股等近20只个股涨停或接近涨停。截至收盘，Wind房地产行业指数涨2.89%，位列各行业之首。
国盛证券金晶认为，预计将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。加上3月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。
克而瑞研究分析，核心一二线城市房地产调控政策可能继续从紧执行，弱二线和三四线城市有可能分类放松。中央政策也将在“房住不炒”原则下适度松绑，二季度有望继续降准、降息，房地产行业有望从中受益。其中，信贷层面将继续支持房企合理融资需求和居民合理按揭贷款需求，5年期LPR报价有望进一步下调进而降低居民按揭贷款成本。
机构普遍认为，在金融委专题会议以及央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部门纷纷释放“稳地产”信号后，房地产政策底逐渐显现，在因城施策对地产销售和配套融资的带动下，预计年中房地产信贷需求将有明显改善，带动总体信贷需求好转。
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