编者荐语：
嗯，为了避免不告而别，做了中产先生mini，主打精悍短文。

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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生
这几天，看到《财经》专访黄奇帆的视频，看看操盘过一方楼市、掌握实际信息的人，如何解读中国房地产市场的发展逻辑和未来走向。
以下是观点摘录：
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房地产之前发展状况

1、联产承包责任制，释放了3亿农民到沿海城市打工。
2、改变了对农村户口的绝对管制政策，农村人口可以离土离乡外出务工。
3、在城市打工10年以上，就可以在城市相对落户，城市户籍人口大幅增加。
农村的以上三项政策为城市化大发展奠定了基础性动力。
4、城市土地批租政策催生了房地产商。
5、老百姓开始有了自主拥有产权的家庭住房。
6、按揭贷款政策是中国房地产市场的重要经济杠杆。
城市的以上三项政策加上农村的三项政策成为中国房地产市场巨大的推动力。
7、以上海浦东投融资平台为代表形成了开发区模式。
8、千千万万个工业以及城市开发区造就了城市化运动的概念。
总结一下：
以上八个机制将改革开放前好似“压缩饼干”的房地产市场需求一下子撑开了，房地产市场呈现爆发性增长。1990年全年新建住房面积为1000万m2；2000年全年新建商品房面积为1亿m2；2010年全年新建商品房面积为10亿m2；2017年全年新建商品房面积为17亿m2，达到峰值。
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如今房地产10个指标都出现了拐点
1、14亿人口成为中国人口的天花板，人口数量逐渐减少。
2、中国城市化率已达到65%，已非常接近欧美发达国家的75%。
3、中国老龄化率在加速，去年已达到21%，预计2035年达到30%以上，2050-2060年可能达到40-50%，需要的住房数量逐渐减少，老年人死亡还会退出许多房子。
以上三项指标直接影响中国的住房结构，对新房子的需求大幅下降。
4、到去年为止，中国房地产商库存一手房面积为6亿m2，中国老百姓购房闲置率为20%；新中国建国以来新建房屋总面积约400亿m2，1990年以来出售给老百姓约300亿m2，其中60亿m2是闲置的，一旦房价不再快速上涨，需求会大幅萎缩，造成新房库存积压。
5、40年前中国人均住房面积为5m2，目前中国人均住房面积，2019年统计为人均48m2，2020年增加至人均50m2，已达到全世界发达国家（如欧美人均住房面积为50m2）的天花板；
6、房地产年度投资开发面积从2000年的1亿m2，到2017年的17亿m2，涨了16-17倍，20年翻了四番，也已到了天花板；去年全世界70多亿人口，中国14亿人口，共建造了约17亿m2房子，除中国以外的其他国家共建造了约20亿m2房子，占全世界20%的人口建造了占全世界接近一半的房子，中国已没有继续增加新建商品房的内在需求了。
7、中国的土地价格和房产价格20年翻了四番，上海、北京、新疆都是这样，如此迅猛的增长趋势导致房地产商大量屯地，这种现象难以为继。
8、城市危房和旧房改造、大量的城市基础建设高峰已经过去。
9、城市的学校、医院等公共设施建设也到头了，现在大学过剩，1980年大学人均占地面积只有10m2，按教育部制定的标准，现在全国3000多所大学人均占地面积已达到了50m2，不再需要扩张，大学数量也不会再增加至4000所了。
10、房地产金融杠杆率过高，中国房地产商的负债率都在90%，也上天花板了。
总结一下：
综上所述，不管是举债、公共设施、基础设施、旧城改造，还是房产的四五个指标，还是老龄化的城市人群，至此可以说，房地产的新阶段、新常态要出现了。
现在的房地产困境有人把它归结为是因为地方ZF或者国家的房地产调控政策过头、太集中、太厉害，打压了房地产市场，这种说法是不公平、不合理、不对的。
从终极的供需关系、从房地产市场30年的演变来看，它不是ZF调控过头造成现在的困难，房地产商从1985年一直到2010年以后，在快速扩张阶段都保持着同样的运作方式，高举债、高周转、超级大盘、炒地皮、盖楼盘都是可以循环的，但到了目前这个阶段，房地产市场10个指标的拐点已经出现的情况下，还按照以前的逻辑来运作就会碰壁了。
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五招实现房地产“软着陆”
1、全世界包括欧美国家房地产商负债率没有超过50%的，香港房地产商负债率不超过40%，中国房地产商负债率高达80-90%，是过去的“三高”（高地价、高房价、高市场需求量）造成的，20年翻了四番，一旦这个需求没有了，就会进入一个新常态，负债率就会降下去；现在的三条红线，负债率不高于70%，是因为负债率过高才制定了这个基准线，一旦进入新常态，负债率还会降至更低。
2、房地产商高地价买地、大楼盘建房、造成大量商品房库存这种状态会收敛，会实事求是地根据市场需求，进行结构性地开发。
3、房地产商发了疯一样地跨界经营，又搞金融、又搞商业、又搞工业、又搞制造业，觉得赚了钱以后，可以到处去搞的，这种术业有专攻，他们不会再胡闹了，这个方面也会收敛。
4、房地产公司多如牛毛的状态会减少，中国独立法人的房地产公司有9万多个，我们9亿城市人口，平均每1万人一个房地产公司；整个美国独立法人的房地产开发商不超过500个，中国的房地产开发商比全世界其他国家加起来的总和还多，实际上不需要这么多房地产公司，有1万个已经不得了了，所以今后10来年，房地产公司从9万个变为1万个，以倒闭或转行等方式消失。
5、房地产商卖房，不再是造100万m2卖100万m2的大周转，以后可能变成建造了50万m2，其中25万m2是商品房出售，另外25万m2是商业性的租赁房，变成商租、长租公寓销售；商住两用的性质负债率就会降下来，租赁的租金可以去发行ABS(资产支持证券化)债券，叫做REITS(房地产信托投资基金)。REITS发行后，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本，然后通过银行贷款造房子、卖房子，又产生一半资本，反而变成了一个均衡。
总结一下：
以上五个变化，会是今后房地产常态的经营状态。所以一点都不用担心这次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房地产商良性循环的开始。而且这个开始不仅仅靠ZF约束，ZF约束是个导向，ZF哪怕拼命约束房地产商，房地产商还是5个炒5个大周转；到了土壤转轨的时候，它自己就会转轨到刚才说的5种状态，ZF又在旁边正常地进行引导，这个时候真正的房住不炒就给逼出来了。
良性循环土壤一到位，今后10年房地产市场就会进入良性状态，没有这样一次痛苦的阵痛，房地产商的行为方式是转不过弯来的。
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结语
未来房价会是怎样的走势？
所谓的拐点是指房价地价15年、20年翻三至四番迅猛往上涨的现象到头了，不往上涨或者以后10年也会往上涨，但是每年上涨的幅度低于GDP增长率，跟以前5年翻番、10年翻两番相比，这个势头就拐过来了，并没有说房价以后5年跌一半，10年再跌一半，没有这个概念。
因为房产总会有折旧，折旧的话，我们如果有550亿m2房屋，每年折旧2%或者1.5%，差不多就是折旧10亿m2，开发商不要去建造20亿m2，这个时候就形成了可循环的持续状态，就是以折旧状态形成一个大体的平衡，宏观来说是会平衡的，这是又一个概念。
现在对眼下房地产商崩盘也好，或者有些爆雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，它怎么适应、一下子怎么办？大体上应该这么说：
第一，房地产是支柱产业，差不多占GDP的5%到10%的分量，增长可以影响10%，负增长也可以影响10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业要稳定；
第二，房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产，也应该稳定；
第三，房地产是半金融企业，里面存在大量的按揭贷款，它崩盘对金融机构也是问题；
第四，房地产还和大量供应链上的工业企业相关联，它是龙头产业，带动几十个工业产品或消费品的销售。
从以上意义上讲，追求房地产业的稳定、不大起大落，就是在限制土地价格、房产价格、建设量、炒作翻番。
对ZF来说，当下对于出现困难的房地产商，我们不是简单地要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保全，它的资产不是房地产商的，是债权人的。这个债权人包括银行、非银行，或者老百姓集资款的债主，还包括按揭贷款买房还没拿到房子的老百姓也是债权人，还有许多施工队的施工欠款等等。如果简单让它破产会造成社会震荡，所以怎样使得它软着陆，那么就要用重组的办法，重组是解决一切危机重要的软着陆方法。重组的方式有五种：
第一种，出了问题的房地产商自救，自我重组、壮士断臂，保存最主要的机体，不使得整体上瘫痪；
第二种，没出问题的优势房地产商去收购、兼并、重组出了问题的房地产商；
第三种，国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，成为战略投资者入股到那些优势房地产商，去收购兼并；
第四种，地方ZF也可以拿出一定的钱，把过去10年、5年批租给房地产商的地，根据现在的市场行情打折回购；
第五种，房地产商库存的房子，ZF也可以回购一部分，回购的中低端房屋成为保障房，中高端房子成为人才房。
总之，以上五管齐下。为了稳住局面，这五个渠道进行重组的时候，当然需要资金，这种资金国家可以有专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，平稳落地、软着陆。房地产也好，ZF的调控方式也好，都会随着新的形势进入良性循环的状态。
就这样。
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