今天的文章比较干货，主要介绍以公司名义，在英国购置房产的优缺点和涉及到的税务问题。
在英国，以有限责任公司的名义购置投资房产，可以帮助买家节约一定成本，但同时也存在一些缺点。
接下来我们一条条看。
公司买房流程解析
第一步是设立一个英国公司，并选择相应的公司业务代码，如果持有房产，相关的SIC有68209和68320，如果是投资炒卖房产，则属于贸易（Trading）行为，可以选择SIC Code 68100。
第二步是开设一个公司的银行账户，以方便日后支付首付款，收取租金等，另外公司账户内的收入和支出明细也需保留好。
第三步是聘请一个专业的会计师，处理报税等事宜。
最后就是是选择适合的房产和支付首付。
除此之外，还有明确的是，有限责任公司主要分为公司法人和股东，每个股东以其出资额，对公司承担有限责任，公司法人以其全部资产对公司债务承担全部责任，法人和股东是两个独立的法律个体。
如果公司经营出现问题，债权人只能在公司财产的范围内追究债务，一般不会直接追究到股东层面。明确公司和股东之间的独立性，可以帮助你理解公司买房的好处和缺点。
公司买房优点1：抵押贷款利息可全额抵税
我在之前的文章（定了！英国房东注意！2020年起，这几大新政将正式执行）里介绍过，从2020年4月开始，英国房东在计算应税租金收入时，将不能扣除任何贷款月供利息。
但这项新政策只适用于个人房东，而不适用于公司房东。
如果房产是由公司持有，公司仍然可以将用房租收入减去全额的贷款利息，再用扣除其他成本之后的纯利润，来缴纳公司税，税率为19%。
公司买房优点2：买六套以上可以省印花税
事实上，如果只买一套或两套房，个人名义更加省税，特别是英国近期推出印花税新政后，个人买房的印花税率已经大幅降低，具体税率如下：
对比之下，如果以公司名义购买住宅房产，价值超过了50万镑的话，根据房产的具体用途，其印花税率将会是15%。
但根据房产的不同用途，房东可享受一定的税率减免或免除15%的印花税，比如房产如果是公司买给员工居住的，就可以减免印花税，具体操作可以后续咨询。
特别需要注意的是，据英国税务海关总署规定，如果公司一次性购买了6套或6套以上的住宅房产的话，公司就可以按照“非住宅房产”（Non-residential properties）的印花税率来计算印花税。
以永久性产权房产为例，房产价值超过25万镑以上的部分，可以按照5%的税率来计算印花税，买多套的话，比个人房东的印花税会低不少。
公司买房优点3：节省个人所得税
据英国税务海关总署规定，如果在英国出租房产并收取租金，租金扣除相关费用后的收入，需要以其对应区间来征收税率。
如果是以个人名义投资房产，租金净利润在0-£34,500区间，需要按20%的比例缴纳个人所得税；如果每年租金净利润在£34,500-£150,000之间，需要缴纳40%的个人所得税。如果每年租金净利润超过£150,000，则需要缴纳45%的个人所得税。
但如果是以公司名义投资房产，租金净利润部分则只需按19%的税率缴纳公司所得税。
公司买房优点4：出售时为买家节省印花税
如果你准备把你公司的所有房产出售给同一个买家，那这个买家就可以用购买你公司股权的方式，来购买你的房子，这样一来，交易就变成了股权转让而非房屋购买，从而为买家节省了购房印花税。这个优点对潜在买家还是很吸引力的。
公司买房优点5：节省遗产税
这一点的操作和优点4类似，如果以公司名义持有房产，可以通过将公司股权转给子女的方式，来避掉直接将房产转让给子女所要交的遗产税。
公司买房缺点1：要交年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings）
如果以公司名义持有房产，则每年需要缴纳年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings，以下简称ATED）。
ATED主要是针对拥有英国住宅房产的公司。从2016－2017年开始，只要公司名下的住宅房产的价值超过50万镑的话，公司每年都需要缴交这个税，具体税率如下：
公司买房缺点2：贷款选择会相对少一些
一般来说，在贷款选择方面，相比于个人投资房贷款，以公司名义买房可选择的贷款机构相对会少一些。
但这个情况也在变化。
就最新情况来看，其实现在市场上支持公司贷款的银行已经比以前多很多了，甚至还可能申请到比个人贷款利率更低的产品。
事实上，对于注册公司专门用来买房的情况，很多贷款银行最终还是看股东和董事的个人还款能力。
总结来说，银行在评估贷款的时候，会全面评估申请人的公司经营状况、信用报告和财务状况，包括是否有稳定的租金收益和还款能力，从而来决定批准贷款的额度和利率。
申请贷款具体还是申请人的自身情况而定，每个申请人的资质，需求都不同，不能一概而论。
公司买房缺点3：取出租金自用的话要双重征税
如果租金收益一直存放在公司账户里，那公司只需要支出19%的公司税，然后随着时间的日积月累，租金收益越来越多，你可以用这笔收益再购置更多的房产。
不过，如果你做为公司的股东，想将租金收益从公司账户转到个人账户的话，这里就会产生个人所得税，缴税流程是先缴纳19%的公司税，再按提取的金额缴纳个人股息分红所得税，总共需缴纳2次税。
据英国税务海关总署文件显示，股息分红超过2,000英镑的部分，需按英国个人股息分红所得税率对应区间缴纳。
如下图所示，对于个人股息分红所得税，超过2000英镑的部分，总收入在£12,501到£50,000区间，按基础税率7.5%的比例缴税。
如果总收入处于较高税率区间（£50,001到£150,000），则按32.5%的比例缴税。
英伦投资客写在最后
综上所述，对于一部分人，公司买房的主要优点有节省印花税（需购买6套或以上）、规避遗产继承税、节省个人所得税等。
但公司买房也有缺点，比如贷款选择没有那么多，租金取出来给个人使用的话，要交两次税。
当然只说优点缺点可能显得太绝对，其实讲适不适合可能更合理。
简单来说，如果你的个人所得税率低于20%，且经常需要提出租金收入的话，就不适合用公司买房。
但如果你本身的个人所得税率很高，或者需要用公司避免遗产税，亦或者需要购买多套房产，进行长期房产投资的话，就可以考虑使用公司买房。
*如果你对公司买房，个人贷款等方面有别的疑问，可以加我个人微信咨询英国房产相关问题：
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