封面图源：图虫创意
原创：江文华
来源：楼市黄大大（ID：HouseLeader）
文章已获授权
小城市鹤岗化，正在以超乎想象的速度快进。
黑龙江双鸭山、辽宁铁岭、辽宁阜新、宁夏石嘴山、甘肃玉门、甘肃张掖、云南个旧、广西百色……
从东北扩散到西北和西南，小城市房子卖成了白菜价。
但我万万没想到，现如今，鹤岗化已经蔓延到了富庶的长三角！
最近网络热传，安徽省的淮南市，一套房子价格也就四五万，单价不过七八百。我数了一下，在贝壳上，总价10万以内的房子就有54套。
这可不是在长三角的犄角旮旯。淮南距离合肥这个新一线城市不足100公里，开车一个来小时就到，可以说是合肥都市圈的重要一员。
这个都市圈成员还包括合肥市、六安市、滁州市、芜湖市、马鞍山市、蚌埠市、桐城市（县级市）。
安徽行政区划图/来源：高德地图
就是这么一个地理位置不赖的城市，硬是无法挡住鹤岗化的来袭。
更可怕的是，不仅是长三角，就连先富起来的大湾区，也无法避免小城市的鹤岗化。
大湾区城市肇庆，就在广州隔壁，也出现了总价十万以内的二手房。
同属广东的韶关市，房子同样白菜价，出现多个单价一千多，总价10万以内的商品房。
鹤岗不仅在东北，鹤岗就在每一个身处北上广深的你的身边。
有人肯定会说，这些房子多少有点问题，不然不会这么便宜。
此言差矣。
我看了贝壳淮南上的那几套房，根本就不是什么职工房、保障房，而是如假包换的普通商品房。
这些房子面积也不小，基本都有六七十平。
户型不奇葩，甚至很方正。
房子甚至很新，有的楼盘还是2014年建成的，至今也不过七八年。
比如这套紫金山庄75平的两室一厅，带装修，有家具，户型还算方正，南向，总价只要9万元。
周边的配套不光是齐全，而是相当完善。
该小区位于所在区淮南市八公山区中心位置，临近区政府和淮南市第二人民医院。附近银行、商超一应俱全，还密集分布着多个公交站。
这位置要放在上海，就相当于人民广场；要放在深圳，就相当于深圳市民中心啊！
又有人说了，淮南肯定是资源枯竭型城市或者收缩型城市。
对不起，都不是。在最新的这两份名单里，我都没有找到淮南的身影。
到底是什么原因？
我把白菜价校区在地图上标出来发现：
它们几乎全部分布在八公山区，淮凤路、大张铁路沿线。
这条铁路，最早可以追溯到1949年4月动工的大八铁路（大通到八公山），主要解决八公山新庄孜煤矿运力不足问题。这个煤矿，据说是当时的华东第一大矿。
此后，华东的上海、南京等地工业生产用煤，还得多亏这条铁路帮忙。
然而几十年后的今天，煤炭去产能成了行业主题。2016年2月，国务院发布《关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》，提出要用3到5年时间退出5亿吨产能。煤炭行业去产能热潮就此拉开。
1年后，安徽省发布《关于做好2017年安徽省煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展工作的实施意见》，提出当年要关闭矿井4对，退出产能705万吨/年。
新庄孜煤矿首当其冲。当时下的命令是，8月停产，11月彻底退出。
一个运行了近70年的煤矿，正式退出历史舞台。
知乎网友@一切归于简单描绘了新庄孜矿的现状：
随着煤矿的关闭，新庄孜矿再也没有列车拉着煤炭经大张线（淮张线）运出。矿门口周围的饭店、幼儿园等，也人走楼空。
图源：知乎@一切归于简单
没错，煤矿关闭，人去楼空。未来的八公山，就是如今的玉门。
在煤炭去产能的大背景下，淮南这个产煤重地，难免受到牵连。近十年，当地面临较为严重的人口流失。常住人口从六普的333.4万人，减少到七普的303.4万人，流失31万人，流失量高居安徽省第一位。
衰退在快速推进。
至于淮南为什么没有被列入资源枯竭型城市和收缩型城市，在我看来，当地并没有关闭所有煤矿，近些年仍在探获新的煤矿，产业和工人仍在。
那么，未来全国还有多少鹤岗，多少淮南？
我认为，除了几个核心都市圈和强省会城市，其他城市终将鹤岗化。
大多数城市既没有北上广深的独特地位，也没有像杭州那样有阿里巴巴的进驻，甚至连像样的自然资源都没有。
呼啸而来的复兴号，并没有带来渴求的大城市人才，反而把更多的小镇天才带到了大城市。
当京沪两个尖子生在冲刺四万亿年度KPI时，还有一大批城市在千亿门槛挣扎，甚至有的城市，财政支出捉襟见肘。
前段时间，鹤岗就宣布财政重组。这个房子白菜价的代言城市，又成为了全中国第一个财政重组的地级市。
鹤岗财政困难，难到连公务员都停招了。
一个地方没有产业支撑，只能通过卖地获利。但当前些年摧枯拉朽的棚改渐渐落下帷幕，老百姓对住房的需求接近饱和，地也卖不动了。
加上去年金融监管，开发商难融资，拿地时躺平。
于是，地方政府跟着躺平，这是一个几乎无解的循环。
这是未来的常态，也是在中国投资楼市、押注城市必须了解的大前提。
参考资料：
南方周末：煤炭去产能：寻找看不见的平衡点 - 南方周末
旺角黄汉城：中国出现第一个财政重整的地级市，基层公务员都不招了
九边：“鹤岗化”可能是大部分小城市的命运
▼本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！ 
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