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这是饭爷的江湖发出的第281篇文章
前两天写了个《老年人的相亲太真实了》，里面提到说这个相亲节目里，老年贫困很普遍。
即使有退休金的那些老人，多数拿到的退休金，也不像大家想象的那么高。
所以多数人想过上不错的老年生活，从年轻时候就要努力储蓄和积极投资。
在这篇文章下面，有读者提了个问题。我感觉这个问题提的非常好，也非常值得和大家分享。
问题是下面这样的：
在过去二十多年，因为我国经济增长速度很快，所以伴随的就是通胀水平也比较高。
大家都很担心，自己手里的钞票购买力贬值，所以纷纷拿钱买房子。
居住的同时保值，还可以对抗通胀。
回头看这个操作确实也是对的，因为房地产市场在过去二十年，一直在走慢牛。
不过按照我们在《大多数城市，都很难靠房产保值了》的里面的判断。
未来人口老龄化和生育率下滑以后，除了少数一线和强二线城市，可能未来大多数城市都很难靠房产保值了。
所以这里她的问题是：
如果除了这些核心城市以外，随着老龄化和生育率下滑，再投入房产都没法保值的话。
那么这些核心城市以外的人群手里再攒了钱，再投入到房产也就没有意义了。
毕竟读者里很多人，不生活在一线强二线城市，也没办法获得这些城市的购房资格。
那么这些城市的人群，如果攒了几年钱，手里有了一些积蓄。
这笔钱是先还房贷呢？还是拿这个钱先去做基金投资，或者买一些锁定利率的年金呢？买了又能不能跑赢通胀呢？
这里我们简单说一下，自己的观点和资产配置建议。大家也可以看看，我们的思路是不是适合自己。
下面我们分一线强二线市场，和三四五六七八线城市两个部分，来做个分析。
首先就是，在老龄化和生育率降低的情况下，买房想要保值，需要在一线强二线城市不错的地段或者产业聚集区。
因为人口流出、老龄化叠加生育率下滑，未来《三四线以下的房子未来是消费品》，很难出现过去和一线强二线的普涨。
即使在一线强二线城市楼市的内部，也会存在分化现象。
所以未来做房产投资需要更高的专业水平，才能获得不错的收益。
这个观点我们在过去两三年，反复在和大家讲，相信老读者已经非常熟悉了。
原因也很简单，人流就是钱流。城市没有足够的人流，就失去了钱流和活力。
老龄化和生育率下滑，还有就业机会集中在东部沿海地区，决定了未来人流只会往这些城市涌。
首先你要明白这个大原则的转变，明白了这一点以后，我们可以再继续讨论房贷的问题。

过去我们国家老百姓不管在几线城市，主要财产都是房产，赚到钱保值增值的手段主要也是投入房产。
房贷在我们国家，基本是一个公民福利。是多数人这辈子，唯一能占金融机构便宜的机会。
所以要尽可能的，在自己现金流允许的条件下，把房贷额度这个杠杆用足。
如果你是年轻人，可以采用等额本息的方式，中年人就采取等额本金的方式做贷款。
而且房贷这东西不仅不要提前还款，反而如果可能的话，要按照市价做加按，继续维持你的杠杆率不变。
因为过去二十年的房地产市场，不管一二三五六线城市，走在走一个长牛市，只不过不同城市可能涨幅差异比较大。
在这个长牛市转势前，没有降杠杆的理由，降杠杆也没必要降房贷。
因为你一生一次能用这么便宜的方式，大额加杠杆的方式，就是在房贷上了。
这种大羊毛和大福利，没有理由不要。
这个阶段你只是需要注意，房地产市场的特性，是曲折上涨的。
通常放松限购限贷时候是上涨，调控和遇到金融危机时候是曲折。
曲折这段如果高位介入，加了大杠杆遇到短期回调，有可能是会死人的。
所以遇到调控要注意不要继续追高，更不要高位加杠杆。
别在调控时候，你的杠杆太大或者现金流断了，死在曲折上面就好了，其他都不是事儿。
不过现在因为生育率下滑叠加老龄化问题，导致大环境出现了变化。
和以前楼市普涨的时候相比，这时候在楼市投资能不能赚钱，开始考验你的选筹码和操作的能力了。
所以我们只能在一线强二线城市，不错的地段和楼盘来做这个操作了。
所以房贷要不要提前还呢？我们的结论是一线强二线，肯定是不要的。
国家白给的便宜干嘛不占，如果你水平和现金流可以的话，不但不要降杠杆。
反而要找机会逢低加按揭，维持杠杆率不变。因为拉长看，一线强二线依然是曲折上涨的。
但是到了三四五六七八线城市，因为这些城市房产未来更像消费品，要不要做这类操作就要自己考虑了
这类城市我们的观点是除了自住，多余的房产没必要保留。这个话已经说了小两年了，不知道有多少人听进去了。
这里我们要强调的是，衣食住行里面，房产是第一大件。
普通人首先要配置好房产这个东西，再考虑其他问题。
房产配置好以后，通常我们考虑再配置一些基础的消费型保险产品。
因为消费型保险年轻的时候买，杠杆相对比较大。有助于你在年轻没有太多积累的时候，对抗可能的潜在风险。
比如有些人年纪轻轻的，就得了一场大病。看病的一笔大额支出，会导致自己因病致贫。
住房和基本的保障配置好以后，大家可以考虑配置一些基金或者权益类产品。
基金投资的问题，我们在《投资的误区》《定投基金的一个大坑》里面都讲过。
这些基金产品只要你学会在低位大比例择时投入，应该是能取得不错的收益的。
但是配置基金和权益类产品，需要考虑一个人性的问题。低位转势前加仓，往往是很不容易的。
多数人更常见的操作是，追涨杀跌和倒金字塔加仓，导致最终是赚少赔多。
我们在《为啥牛市还总会亏钱》里面也讲过原因，这是人性使然。
克服不了这种人性上的问题，最终是很难赚钱的，因为太容易情绪波动和追涨杀跌了。
更重要的是，对大多数人来说，全部压在基金和权益类产品，心态容易不好。
所以我们的建议是，手里的少部分资金，可以留着配置一些现金理财产品，以备不时之需。
或者拿这部分钱，去配置那些锁定利率的稳健型年金产品，用来保底做补充养老。
相当于把过去买短期理财的操作，变成了一个买入锁定利率的长期理财产品。
相当于给自己配置了一个保底和补充养老金的来源，和你的进攻部分并不矛盾。
为啥要做这样的配置呢？
因为这部分钱往往也就三万五万，通常是大家买买短期理财，放在手边以备不时之需的钱。
拿这些零散钱去买房，你根本够不着边。全部拿去配置基金产品吧，倒也不是不行。
这需要你的性格里面，风险偏好比较高，心理承受能力比较强。
全押到基金或者权益类市场，手头没有一点应急的钱。
在这种情况下对大多数人来说，一旦资本市场出现大幅波动，往往会特别容易发慌，心态崩了做出很傻的操作。
所以从心理承受能力的角度讲，多数人也不愿意把这些钱，全都买了基金和权益类产品。
因为风险偏好低的人总觉得，这是把所有鸡蛋，压在了一个篮子里，不太安心。
所以稍微留一些钱在手边，对多数人来说，其实是更好的选择。
不管你是把这个钱放在短期理财，还是买入长期锁定利率的年金产品。
另外就是，如果买入锁定利率的年金产品，文章开头提问题的读者，还有个担心。
她问我们，我每年拿个三五万买这些锁定利率的产品，未来能不能跑赢通胀呢。
首先不管你担心不担心，通胀这东西是客观存在的，只不过不同阶段水平不一样。
从过往的历史经验看，影响通胀高低的主要因素，就是国家的GDP增速。
当经济高速发展的时候，GDP增速非常的高，这个时候大家感觉到通胀就比较明显。
过去二十年，因为我们国家的经济增长非常的快，所以大家都觉得要拼命投资保值对抗通胀，生怕手里的票子毛了。
这个阶段，市面上各类投资产品的收益率也高。不然二十年前，我们怎么会看到9%的年金险产品。
当时就是因为经济增速快，所以市面上大把高收益产品。在这些保单，现在已经亏得一塌糊涂。
因为保险公司目前已经没办法找到什么产品，能维持9%左右的收益率。
上面这张图中的所谓薅保险公司羊毛，其实说的就是这个事情
未来的通胀水平，会不会维持和过去一样呢？
正常情况下，随着一个国家经济总量的变大，GDP增速也会逐步放缓，通胀水平也会下来。
很典型的就是日本经济增速放缓以后，即使安倍不断印钱，通胀水平也很难起来了。
除非你相信未来的整体经济，还可以像过去一样持续高速增长，才能维持过去的通胀水平。
我们之前在《生育率可能要低于日本了》里面，也曾经讲过这个事儿。
文章写到这里就结束了，洋洋洒洒一大篇，算是写了篇攻守兼备的配置篇吧。
我们在文章最后，也给大家做个总结。
大家首先要看看，自己是在一线强二线城市，还是在三四五六七八线城市。
再结合自己的现金流和储蓄情况，就可以决定自己后续该怎么操作了。
如果是在一线强二线城市，可以在再继续逢低加按揭配置房产，维持杠杆率不变。
配置房产做存钱罐的同时，可以考虑买一定的消费型保险，用来对抗可能的风险。
就像我们在《一个最具性价比的配置》里面，和大家讲过的道理一样。
如果你再一线强二线城市之外，或者你再一二线城市，手里的储蓄和现金流不够。
这时候你需要更多考虑的投资方式，应该是买基金或者权益产品高抛低吸，增厚自己的资本。
当然了，对多数人的风险偏好来说，全部把手里的钱放进资本市场，可能压力还是太大了。
可以放一少部分钱，在银行买些短期理财，以备不时之需。
或者把这些平时在银行买短期理财的钱，变成锁定利率的年金产品。
为啥这么做呢？因为市面上银行的短期理财，基本上是跟着利率变动的。
同样是买入理财产品，年金这类理财可以锁定利率几十年，短期理财只能锁定利率一两年。
在未来利率走低，甚至有可能零利率的背景下，哪个选择更好是显而易见的。
这样操作下来，相当于给自己一个锁定长期利率的储蓄罐，也是年纪大了保底用的。
临时需要钱，也可以用保单质押把钱拿出来先用，非常的灵活。
毕竟买这种稳健型的东西，只用到手里少部分资金，并不妨碍自己投入房产和基金的进攻性部分。
而且买这类稳健型的东西，并不是为了让你发财，而是为了提供安心的稳定现金流。
因为大多数人未来的养老金可能并不高，每个月多个三四千块做稳定补充，能起到挺大作用。
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