从2012年5月拖着行李箱来到香港，到今天，九年有余，其中多少情绪之跌宕起伏都是和两套房相关，其中也有不少经验和想法，在此可以分享给各位准备上车或者准备置换的小伙伴们，共同交流心得。
如果要说我从嘻嘻哈哈的月光族傻姑娘，到计划运筹个人财富的这种蜕变是从哪一刻作为界定的，那一定就是买房。

我的第一套小家
01
买房小白看房之旅....
买第一套房是2014年11月，那个时候的我还是懵懵懂懂的啥也不清楚，只是被当时的男朋友一句话“要不买套房吧！”说动心了，可能买房是中国人的血脉之魂，哪怕啥也不懂，就头一热的开始到处看房。
一开始的准备金额是300万的首付，因为把内地老家的房子卖掉后手上所有的钱正好300万。
我的小家：置物间
基于当年的贷款政策，和自己薪水的考虑，当时的银行贷款政策为：
700万以下的单位最多可以做七成按揭，700-1000万的单位最高做六成按揭，1000万以上的单位最多五成按揭。
以上的政策基本都是为买二手楼做考虑，因为一开始想买的就是成熟的社区，感觉比楼花要稳妥，马上可以居住也能省不少租金。
2021年贷款政策
图源：网络
先从600万的房开始看。没看两套就放弃了，600万的预算要么就是红磡黄埔花园的老小区，要么就是奇怪的户型，于是就傻乎乎的给中介提出了以下要求：
1.一定要有海景
2.一定要成色较新的单位
3.一定只要屋苑
4.300万作为首付款加税金是支付的极限
根据以上三个要求，中介介绍了三个小区的房，第一个是奥运浪澄湾的二手两房，只能在客厅看到一点点海面的户型，880万港币。
由于880万只能看一点点海，以及红木色的地板实在很不喜欢，就一口拒绝。但是这个户型就过了一个新年，直接飞升到1000多万。
类似这种红色木地板
图源：网络
第二套是看的长实物业，奥运凯帆轩。
地理位置好，景观超级开扬，当时我看的是50楼的两房单位，户型方正，600万急出，当时的海景看的我心潮澎湃，结果在了解这个屋苑不可以养狗后还是狠心拒绝。
当然，这个楼盘到今天也差不多飞到了1000万，不过没有奥运的涨幅好。
凯帆轩示范单位
图片来源：网络
第三套就看到乌溪沙的迎海。
迎海外部环境
图源：网络
这是一个新盘，有非常漂亮的社区，还有超级宽阔的空中走廊，最打动我的是漂亮的星海湾、社区内高档的艺术品装饰和热带雨林一般的园林景观。
迎海社区环境
图源：网络
再一仔细了解，还有发展商二按政策，简单解释就是按照政府的贷款政策，1000万以上必须准备500万首付，此番按揭动作通常称之为一按。
但是发展商为了楼盘销量更好，往往合伙财务公司又或者自己旗下的财务公司，再借一部分钱给买家，让更多人用低首付买到总价更高的房子此番动作就称之为二按。
并且发展商二按所需要的文件相对银行按揭更简单，但是按揭息率一般比一按较高。（也就是用更少的首付买更大的单位）
迎海示范单位
图源：网络
于是，我们就马上点头愿意坐下来试算相关的按揭数据。
我的第一套房迎海次卧
抱着搏一搏单车变摩托的想法，我们将预算拉到最大，定下来一套808呎，总价1230万港币的三房半单位。
迎海户型图
图源：网络
我的第一套房海景主卧
02
一些购房心得
1. 尽量选择屋苑，越大型越好，当时只是单纯想着人多人气旺，运势旺，事实上这一点是歪打正着，大型的屋苑应该作为上车小伙伴的一个重要指标，因为如果若干年后一定有置换需求的话，大型屋苑成交数据多，活跃，更容易让银行和市场接受以及估价。
迎海第三期外部
2.推荐长江实业的盘，基本都是同区地理位置最好，价格最优，但是用料最差的盘。
如果各位有自己重新装修的打算又预算有限的话，不如去中意的区域找长实的楼盘看看。
3.如果是更偏向投资属性的房产或者非常明确是若干年后会置换的房产，选择好的区会让房产增值更多。
而不要因为地板颜色不好看，阳台镂空不美丽而拒绝一套好房子，就比如我错过的奥运浪澄湾。
奥运浪澄湾
图源：网络
4.务必认真研究香港的土地规划，不要相信任何中介的宣传。
由于我买的单边户型，原本270度海景，但是地块规划上靠近隔壁小区，一开始中介信誓旦旦说不会遮挡，结果自己偷懒没有去政府网上核实隔壁楼宇的高度朝向和规划，没多久隔壁小区---长实的新盘，星涟海起好楼之后景观遮挡了一半。
星涟海外部环境

图源：网络
5.所有的新楼盘都会有可以和中介公司谈“新楼家私回赠费”。
其实之前我是完全不知道的，但是在等中介准备合约的时候，鬼使神差的去看了一下香港本地的购房论坛上的帖子，知道了迎海这个小区通常的回赠费比率。
于是我就问了一下中介，并且要求中介以公司抬头的信纸来拟定回赠协议，结果中介二话没说早就拿出来准备好的协议填好了金额，应该是中介会看客户的情况来决定是否给予回赠费。
我家客厅
大家要记住这个部分，口头协议没有用，一定要公司盖章，公司名字抬头的信纸打印的协议会比较稳妥。
03
一些按揭贷款心得
房子是定下来了，但是交易的过程整个焦头烂额，首付21.5%，各种税费加律师费一共支付了312万，一按借贷金额615万，二按向开发商借款的金额达到350万之高。
一二按的利率虽然记不太清楚了，但是我清楚记得每个月一按金额2.2万港币，二按金额1.55万港币，合计每个月还贷金额3.75万。
整个单位贷款额度高达950万，但是当年我的年收入40万港币，所以我必须有一个高收入的担保人才可以完成按揭，当时的男朋友就主动做了担保人的角色，也就是用他的月收入来过银行的压力测试，一旦我无法完成还贷则银行会向担保人追数。
图源：网络
在此我总结了以下关于按揭贷款的心得。
1. 不要随便答应别人做担保人，自己的贷款额度会受限。同时如果主贷款人月薪一直没有上涨，一直无法储蓄到足够的钱，那么这个担保很有可能一直持续下去。
因为主贷款人和银行是可以不更换担保的。
就拿我来说吧，真的是年少无知当无畏，恋爱关系头脑一热的男朋友直接点头做了担保人，让整个交易顺利进行。
图源：网络
担保人的整个签约过程要去律师楼完成，前后有2位不同的律师请他单独到房间，反复确实是否是个人的意愿，是否了解其风险和责任。
签约了担保人后，他未来再去做其他的贷款都会考量到这个担保人的身份，从而影响其他贷款的批核。
完成购房手续后没多久，感情就分崩离析了，但是担保这个承诺才不管感情好不好，担保的这个协议是一直存在的，虽然担保人是可以更换的，只要新的担保人信用和收入更高，更换起来也是可行的。
不过要一个在香港有高收入的人，无缘无故的给人做担保，基本是不可能的。
至于说拿内地的收入做担保，也是可行性非常低。
图源：网络
成年人做出的决定只有自己买单，所以变成前男友也逃不过继续担保的责任。
由于担保这事虽然看上去是我占了便宜，但是始终还是算清楚比较好，于是在2年多的时间里疯狂赚钱存钱。
拉高了自己的月薪，同时手上有了小几百万的存款，马上继续联络了律师楼安排撤销担保人的相关事宜。
由于房屋2014年购买价格为1230万港币，按照政府的50%的按揭比例，我的一按贷款金额为615万；
图源：网络
房屋于2018年时总价已经涨到了1500万港币，此时重新估价换一间银行做按揭时，同样按照政府的50%按揭比例，所以一按可以贷款的金额为750万，并且此时我的月收入已经可以轻松过压力测试；
所以2018年换银行按揭的时候，我贷款到的一按则为750万，足足多了135万在手上，此时我再补足160万，正好等于二按的所有金额，所以此时房屋增值部分导致多出来的钱，加上自己储蓄的160万，可以全部还清发展商的二按。
按揭压力测试收入范围图
图源：网络
到今天，这套位于迎海的三房半单位只有低息的一按，月供2.5万港币，所有文件名只有我一个人，虽然到现在涨幅普通，但是也到了1600万上下，整体来说是相对满足的。
2. 买房真的要把握好自己的实际情况，不要超出个人经济实力太多。虽然按揭担保这里就是几句话带过，但是当年的各种事情处理起来真的是头发大把大把的掉，很担心哪一天钱还不上了，信用出问题了，贷款批不下来了，首付的钱就全打水漂了，有兴趣的小伙伴们可以看看“挞订”的新闻。
图源：香港01
3. 留出比首付预算多一些的钱。注意银行拿到按揭所有文件之后做的预先批核是会有出入的，14年当时没有任何经验，只按照预先批核的金额准备了钱，到真实批核时，还差20万首付，所以小伙伴预备金额方面不能卡的太死。
4. 注意开发商的贷款利息政策。很多新楼盘会设有开发商二按，也就是可以再借两三成的房款，但是要注意，一般开发商的这部分借款在前两年或者三年期间利息比较低，但是到了时间后，利息就会高很多，如果是有计划两三年就还清这部分贷款的小伙伴，二按也是很有性价比的选择。
04
做足功课再上场
整个第一套房购买和办理按揭的过程全部都是懵懵懂懂的，走一步看一步，现在回想起来真的是运气爆棚，每一个步骤都是无知和无心中做出了较好的选择，很多关键的节点甚至都是给了钱，签了合约后才知道“原来是这样的”。
在这里也把第一套的心得整理给准备买房的小伙伴们，千万不要像我一样功课没做足就上场签字，这样直接导致心态过山车，整整一个季度都没有睡个好觉。
迎海外部
图源：网络
一定一定做好功课再上场。
接下来没多久，我就开始了准备购置第二套房，虽然购房部分轻车熟路，但是由于第二套做了全屋装修，也是收获了不少心得。
下一篇给大家细细讲讲我在香港的百万装修经验。
-END- 
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