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加拿大房价近期不断攀升,过去20年,温哥华、多伦多等很多地区的房价翻了近5倍
一位北美经济学家比较美国和加拿大的房市走势后发现,加拿大房市疯狂的主要原因不是低利率,而是人们坚信房价只会升不会跌,但他警告加拿大房市与现实脱节,很快会有清算。
对于任何人,尤其是购房者来说,加拿大的房价一直在稳步上涨并不奇怪。 在过去的二十年里,全国房价上涨了 375%,多伦多和温哥华等热门市场的房价分别上涨了 450% 至 490%。
20年房价翻了近5倍,相当疯狂。
根据加拿大房地产协会的数据,如今房屋的平均价格为 686,650 元。在卑诗省,则为 913,471 加元【而在安省,这一数字至 887,290 加元
即使是较小的市场,如距离多伦多西南200公里的Tillsonburg、或东北200多公里的Bancroft,房地产价格也出现了大幅上涨,原因是随着大流行将员工和家庭赶出大城市,前往不那么拥挤的社区并加速购房。
加拿大的房价涨幅远超世界上任何其他发达市场,并催生了一个新的经济术语来描述当地房地产市场:“住房通胀”。
然而,让专家感到震惊的是,加拿大的房价与其他重要因素,例如收入和人们负担高房价能力之间的差距太大了。
全球金融服务机构Macquarie Group集团的经济主管大卫·多伊尔(David Doyle)说:“加拿大的房价与基本面完全脱节。”
虽然加拿大房地产热潮的大部分原因在于低利率,而低廉的借贷成本减轻了大额按揭贷款的负担,但多伊尔还有另一种解释。
他说,加拿大人有一种心理在起作用,即房价只能朝着一个方向发展:永远会上涨
多伊尔的研究团队最近所做的那样,将加拿大与美国的实际房价和实际收入进行比较时,很好地说明了这一点。
图:美国的可支配收入(黑线)和房价(蓝线)的走势
图:加拿大的可支配收入(黑线)和房价(红线)的走势
正如上图所示,多伊尔解释说,自 1970 年代以来的几十年中,加拿大和美国的可支配收入和房价一直保持着相当相似的速度,并且一直保持同步。
然而,到了 2000 年代后期,虽然美国和加拿大都是低利率,但两个国家却走出迥然不同的曲线
在加拿大,代表房价的红线完全偏离了收入,也偏离了美国的图表。
为什么呢?
加拿大和美国两个市场在 2008-09 年之后出现分歧,当时美国遭受严重的股市和房地产崩盘,原因归咎于次级抵押贷款市场。简而言之,太多的美国人为他们负担不起的房屋进行了贷款和抵押。
正如多伊尔解释的那样,2008/09 年的崩盘对美国投资者的心理产生了重大影响。“在美国,人们不认为住房是一种安全资产。”
加拿大的房地产市场在很大程度上不受这次崩盘的影响,也没有遭受同样的调整。
多伊尔说:“在加拿大,2008/09 年发生的事情强化了这样一种观念,即房价永远不会跌,房价只能上涨。”
所以,多伊尔说,虽然低利率助长了加拿大的住房热潮,但这只是问题的一部分,最主要的原因是加拿大人相信房价只会涨不会跌的信念
不过,多伊尔警告称,由于加拿大房市与现实脱节,他预计房市很快会有清算(reckoning)了。
多伊尔说,虽然低利率助长了加拿大的住房热潮,但这只是问题的一部分,并指出加拿大和美国都在类似的低利率环境中运作。更高的房地产价格意味着一个家庭的购房能力将捉襟见肘,即使按揭支付的负担较小。
他担心的是,一旦利率开始攀升,到 2023 年及以后会发生什么?那些在 2019-2020 年市场高峰期购买房屋的人,在按揭贷款续约的时候将面临更高利率。
多伊尔说:“到 2023 年,事情开始变得不确定。我更担心 2024 年之后,届时加拿大央行将加息,房市将受到影响。”
他说,解决方案很复杂,涉及对加拿大房地产市场的全面反思。
目前,加拿大 GDP 的 10% 以上来自住宅房地产市场,包括装修、房屋所有权转让成本和房地产佣金。
多伊尔认为:“这比例太大了,而且不可持续。它会扭曲了经济。”
多伊尔的研究表明,加拿大房地产占经济的比重高于其他经合组织国家(除了新西兰),并且超过了在加拿大的商业投资额。
这意味着,加拿大在居住花费的钱比制造或生产的钱要多,这个等式最终会影响我们为居住所支付的能力
多伊尔说:“这是一个重大的问题。”
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