在地产寒冬下，一批没有实力或者发展观念不正确的公司将被出清，物管公司也不例外。
随着近日多家物管公司被曝出将易主的消息，行业洗牌已然加速，新的格局逐步形成，而具备品牌力和现金实力的公司，将能藉此并购窗口快速扩大业务规模。
其中，金科服务（9666.HK）是一个值得关注的标的，尤其母公司金科股份始终坚持“一稳二降三提升”的经营策略，主动优化财务结构、压降有息负债规模，积极抢抓销售回款，充分重视现金安全，果断聚焦经营质效，稳步推进可持续健康发展。为金科服务的健康发展亦提供了强力支撑。
同时，金科服务亦展示出外拓以及增值服务等成长潜力，在母公司的支持下，将有望把握市场机遇，进一步放大自身价值。
一、母公司发展稳健，成坚固后盾
回顾这次信用危机，主要起源于一宗离岸美元债务违约，其后促使不少公司评级遭下调，导致境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张，最终引发更多的美元债务违约，拖累了整个房地产板块。
不过，这其实并不能一概而论，部份公司资金链仍然稳健，足以支撑其渡过此次地产寒冬。
但要判断一间房企资金链是否安全，不但要看基本的资金情况以及债务规模，更重要是取决于短期是否有外债到期。
特别是目前国内融资环境相对友善，据报导，部分银行已对房地产贷款逐渐松动，对内房融资环境起了改善作用。
相比下，海外债融资渠道基本暂时失去融资功能，当房企账面境外资金不足以兑付到期的美元债券，而境内资金难以走出去的时候，便容易出现违约情况，带来负面的连锁反应。
因此，没有短期还债压力，尤其是外债的房企会最为靠谱，而金科股份便正符合这特质。
根据公司表示，公司近三年无境外债到期，未来半年仅有两笔境内债到期（12月8亿，明年一季度19亿），有足够能力履约，而且债券投资人结构中主要以银行和保险等长线投资机构为主。
此外，在三季度整体融资环境偏紧的环境下，公司仍完成10亿元超短融的发行，保持融资渠道的畅通，今年前三季度，金科股份经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569.77%。
这些不但反映出公司的价值被认可，亦显示出其资金链的巩固性。值得一提的是，金科股份近期持续回购股份，也足以体现出其现金流充裕。
根据资料披露，自7月份实施股份回购至今，金科股份累计回购近4100万股，总金额逾1.8亿元。
根据回购议案，回购股份的资金总额不低于5亿元，不超过人民币10亿元，意味尚有大量的回购空间为股价提供支撑。
事实上，金科服份是为数不多，持续实现“三道红线”达标，属于“绿档”的头部房企之一，这已很大程度反映出公司的稳定性。
根据三季报业绩，公司年初至今有息负债下降100亿至875.86亿元；资产负债率降至80.1%，较年初小幅下降；现金短债比达到1.38倍；公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。
截止三季度末，公司货币资金余额超300亿，对一年内到期有息负债覆盖充裕。
其中，一年内到期有息负债为 204.70 亿元，占比降至 23.37%；一到三年内到期有息负债为 515.25 亿元，占比为 58.83%；三年以上到期有息负债为 155.91 亿元，占比为 17.80%；有息负债规模的降低和结构优化，充分保障了公司资金链安全。
另外，截至9月末，公司及控股子公司不存在对控股股东、实际控制人及无股权关系的第三方提供担保的情形，亦不存在逾期担保和涉及诉讼的担保；而公司合计担保余额为 787.76 亿元，占其总资产的20.67%，风险可控。
销售方面，公司前十月实现销售金额1,616亿元，较去年同期基本持平，位居行业TOP20，销售面积1,663万平，稳居行业TOP10；
同时，前三季度实现销售回款1435亿元，对应回款率98%，远超行业平均水平，归功于公司对项目运营管理更加标准化和精细化，从而对资金安全保障有力，期内经营活动产生的现金流净额更达74.3亿元，同比增长 569.77%。
土储方面，前三季度新增土储面积990万平，同比下降50%，新增土储金额387亿元，同比下降48%；其中三季度拿地金额33亿元，同比下降83%，拿地态度保持谨慎。
根据管理层表示，公司拿地将坚持稳中求进、坚守投资红线、聚焦资源，加大多元化拿地力度，获取更多规模更大、盈利性更强的项目。
目前公司未售土储可支撑两年以上销售，维持审慎自然是相对好的策略，能在不确定性下保障发展的安全健康。
从中长期来看，政策以及房地产信用危机将促使行业整体格局趋于固化，战略稳健、拿地自律的房企能更有逆势投资力和增长力。
而且，房企的发展思路和竞争逻辑也在变化，未来发展最均衡、做到精细化管理的房企会发展的更好。
对此，金科便提出了“四位一体、生态协同”的发展战略，核心以“地产+”多元化布局，实现地产与产业链的双向赋能以及生态协同，推动集团由传统地产向科技地产及数智服务产业升级，从而获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。
具体来看，多元化布局以大产业、大健康、大消费为主。
其中，大产业板块聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G等产业类型；大消费板块，坚持“开发+资产”双轮驱动、协同发展业务模式，优先在中高能级城市高潜力区域获取“商业+住宅”优质土地；大健康版块，积极探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式。
可预期的是，金科服务作为集团多元赛道布局的主力之一，进一步配合物管行业的发展空间以及当下并购窗口，其发展有望跃升至另一个维度。
特别是当下要投资物管公司，母公司是一个非常重大的考虑因素。
金科股份短期没有重大的还债压力，不但不用出售核心资产，而且在资金链安全以及拥有良好的财务弹性下，房地产业务能维持稳步开展，为金科服务的发展持续注入动力。
二、政策支持+行业整合，开启新一轮高增长
一直以来，物管股估值远高于地产开发商，主要原因在于其轻资产、低负债率以及现金流稳定的属性，而这点并未随着地产行业困境而改变。
如今，市场更多是担心在地产下行周期下，物管行业的增长性会受到拖累，加上个别企业受母公司资金链影响，才引发了整个板块的估值下调。
但事实上，物管行业发展空间依然巨大。
一方面，行业仍处于产业化初级阶段，存量市场渗透率尚低，另一方面，在政策绿灯加持下，物管企业能进一步延展业务边界，打开更多增长空间。
根据中泰证券研报指出，截至2019 年末，物管行业住宅业态渗透率约 57%。
从过去数年趋势来看，渗透率持续上升，原因除了增量住宅项目捆绑着物业服务外，行业覆盖范围持续扩大亦是重要因素，而这更是政策鼓励的方向之一。
于2020年1月，住建部等十部委发布的《通知》，明确提出：“扩大物业管理覆盖范围…逐步实现物业管理全覆盖”，“完善物业费价格形成机制”等指导意见，可看到对行业的量和价均作出了方向性指引。
因此，随着地方政府积极响应号召，加强物管服务对老旧小区的覆盖力度，以及未来两年或是竣工大年，将能够作为短期支撑。
而在未来较长的一段时期内，在城镇化的持续推动以及物业费定价市场化的推行下，均可对行业发展持较为乐观的展望。
根据克而瑞测算，截止2021年年末，物管行业在管面积或约为351亿方，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。到2025年，行业在管面积预计将达430亿方，行业总营收突破2万亿元。
事实上，在过去的一年，政策端不断传递信号，除了明确支持、规范物管行业健康发展，亦鼓励企业拓宽服务边界。
其中，住建部、民政部、商务部、发改委等部门先后发文，包括明确指出要加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展等；
以及鼓励物业探索“物业+养老”、“互联网+物业”、“物业+生活服务”等多种服务模式，以满足居民多样化、多层次的生活服务需求等。
由此可见，政策指导已为行业打开空间，社区增值服务有望迎来发展爆发期。
尤其增值服务已经成为优质物管公司业务增长的重要组成部分，更呈现出取代基础物业服务、成为利润核心来源的趋势。
但从另一角度看，考虑到成本效益，只有部分具有规模优势的企业才能有效推进社区增值服务。
而值得留意的是，这次行业的加速整合，有利于龙头企业更快扩大规模和加深密度，进而更快开辟可行的社区增值服务业，加快实现第二条增长曲线。
其中，账面现金充裕的物管公司自然最能抓住这个机会。
截至2021年上半年，在手现金超过50亿元的企业不到10家，金科服务为其中之一，手上现金逾60亿元。
同时，公司合约及在管面积分别为3.15亿方、1.87亿方，其中新增合约、在管面积分别约3800万方、3100万方，来自第三方占比分别为73%、68%。
在竞争激烈的物管第三方市场，公司第三方占比持续提升，充分展示出外拓的竞争力，以及对母公司依赖低。
另外，公司增值服务开始大幅贡献业绩，上半年同比增长419%，占营收比重升至25.2%，主要归功于公司围绕业主“衣食住育游”等个性化需求，建立了一套全生命周期的增值服务体系。
因此，凭借充裕的资金、整合协同能力和较完善的增值服务体系，金科服务有望把握机会，进一步做强做大。
实际上，除了传统物管业务，金科服务已基于“服务+科技、服务+生态”的战略方向，转型智慧城市生活服务商，从社区走向城市，践行长期战略，紧跟国家战略部署和政策导向。
具体来看，公司以智慧服务平台为支撑，形成空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大业务场景，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供智慧服务解决方案。
其中，数智科技服务能强化服务与科技协同，深度赋能物业服务和业务拓展；社区增值服务、本地生活服务则逐步成为新的利润增长点;本地生活服务通过整合本地上下游资源，拓展餐饮、旅游等业务链条，实现以多元业态协同并进，今年营收更有望过亿。
可以预期的是，金科服务将持续落地“服务+科技、服务+生态”战略模式，通过科技赋能，实现线上线下渠道打通，助力国家建设高品质和谐宜居生活社区的同时，并推动自身全面可持续发展。
三、结语
从2018年起，物管公司陆续上市，而在资本市场助力下，行业集中度显著提升。如今，行业迎来了另一次最好的并购窗口期，行业整合会继续加速。
同时，在一系列政策鼓励下，行业概念边界不断延伸，新蓝海市场将崛起，配合物管费动态定价逐渐推行，行业发展前景更为广阔。
回到当下，随着房地产行业政策回暖，行业发展逐步回归理性，物管股估值将有望得到修复，特别是母公司资金链安全的企业。
轻资产、低负债率、现金流稳定的属性将为物管行业的估值提供支撑，但资金长期走向将更加龙头化，流向母公司基本面稳定、账面现金充裕的优质物管公司。
其中，金科股份凭资产负债表实力，不但将度过这轮地产寒冬，更在实现可持续性发展的路途上。
而对金科服务来说，亦将受益于集团稳步的销售交付和内部的协同发展，在行业龙头地位进一步稳固。
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