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· 水姐 | 文  关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
著名心理学者卡尔·罗杰斯说，“一个有趣的悖论是，当我接受自己原本的样子时，我就能改变了。”
若干年后回看，2021年下半年开始的楼市变迁，就是某种意义上的各相关参与者、群体对于自我的反思、审视、确认、回归和改变。既然这是一场集体的顾盼，那动动静静、反反复复、突突兀兀、风风雨雨，必然是常态。
11月8日晚上发生了两件事：一件事是房企佳兆业发布官方声明，坦言受流动性困难影响担保的财富产品兑付逾期，公司资产价值大于负债，一定会尽快完善兑付，履行社会责任；
一件事是深圳召开部分房企座谈会，深陷下行市场和债务紧张的房企代表们敞开心扉谈痛、谈难、谈变，此次会议属调研性质，不能理解为政策调整的信号，但对话这个动作证明，高层对营商环境的秩序颇为关注。
像北京的第一场雪就是暴雪一样，近年所有的事物，似乎都充满了彼此的关联、提示和启示。
往后人们会一直提起这个特殊的“2021年第三季度”，如贝壳董事长兼CEO彭永东在其第三季度财报电话会中所言，“在过去的这个季度，新房、存量房及土地市场全方位‘速冻’，整个房产交易和经纪服务行业都面临了一系列挑战。”彭永东将这场全房地产行业都面临的挑战，理解为“这是历史性的一个季度，这是一场‘难而正确’的调整。”
卢梭说，逆境强迫我们转过头来认清自己，也许这正是大部分人觉得逆境无可忍受的原因。伤痕修复、信任重建、到达平和、回归本质，生活经历的意义，是为了引导你，而非定义你。
所以，当改变真的在时空中相互伴随着发生，无论是好事，还是坏事，都不要太过动摇，只要坚持最本质的东西，砥砺前行便是。做难而正确的事，持续投入穿越周期。我们要探究的是，这一以贯之的力量究竟是什么？
这是一个主打疗愈的时代，连经济也在恢复性增长，从11月开始，短期内经济将迎来一波小阳春，经济指标见底向上的拐点也许会在明年出现。
房地产呢？三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，新房市场GTV同比下降14.1%。连黄金周都比往年同比交易降三成的楼市，面临着更复杂的治愈修复体系。因为，楼市的底层增长逻辑已变，它的本质，已经回归居住服务，而非简单的交易增长。
就像疗愈书籍弗朗西斯·梅斯的《托斯卡纳艳阳下》里说：“四面墙的意义是什么？是房子里所包含的东西，房子保护着里面做梦的人。”这个行业要有鲜明的信念，就是服务这个时代，服务美好居住。因为服务里，藏着所有改变的脉络和流向，无论顺流而下，还是逆流而上，都是其完整性的组成部分。
大周期末尾的承压与下行
我们都生活在时代和周期之中。周期究竟是困境还是机缘？取决于认知和行动，这里面还有独一无二的、在时间中形成的、一以贯之的哲学。房地产发展二十多年，在这大周期的末尾，人们正经历形形色色的世态变迁和心理调适。
受宏观调控政策和金融环境影响，今年地产交易步入下行周期。非常多的现象、影响因素集中出现并整合到一起，呈现出扭成一股绳的韧性，有其惯性让这个下行更有了节奏感、递进感和持续性。
梳理一下可能包括以下多方面，包括但不限于：二手房参考价，“三线四档”，贷款集中度管理，房贷额度收缩，放款周期延长，开发商拿地资金严格审查，多房企架构调整，裁员风波、降薪、花式逼退不断衍生，土拍遇冷，销售旺季受挫、黄金周交易普降，恒大为代表的焦点违约事件的持续影响，开发商流动性危机不断暴露，以及房地产税靴子落地等等。
大周期末尾，限购、限贷、限售、限价、限拍、限降、限融、限付等等，“限字诀”“限主义”在不断演化，而同样，新叙事、新理念、新人文、新意识、新服务、新赛道、新价值、新力量等等，“新世界”也在逐渐具象化。
谁先描述出这个行业的新世界，谁就扛住了周期的剧烈变迁的冲击。这个新世界，是什么，要走向哪里？有什么基础和沉淀？我们一起来看看。
乐观与悲观之间，最高级别的自救是长期韧性
其实从9月末开始，宏观政策有所回暖。三稳（稳地价稳房价稳预期）之后有了更为明确的“两维护”（维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益）。
10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，继续强调“两个维护”，并针对市场关注的房地产信贷管理、房企潜在信用风险以及境外房企美元债价格下跌等问题作出回复。
紧接着，五天后，10月20日，刘鹤副总理的讲话及时提出了“房地产风险总体可控”的结论，并指出房地产合理的资金需求正在得到满足，让恒大事件不再产生更多波澜。
再过了三天，10月23日，超级重磅事件诞生，房地产税靴子落地，十几年来的猜测终成现实，还是令人有一种忽入大变局的慌张感。每个时代有每个时代的使命，它要到达的地方，顺流而下是理想，人人都爱理想，逆流而上是本源，是回到初心，促进意识上的反思和进化。
马克思曾给出一个概念叫“自然的人化”，它介于胡塞尔所说的感性和理性之间的状态叫“本质直观”。乐观与悲观之间也有一个状态，叫做顺应大势，中性地看待时代。
房子在这个时代的意义，不会随着人们的意志而转移，感性和理性都无法彻底认清这个事物。乐观和悲观，也不能基于交易量的变化和政策的松紧去定义。
艰难时刻、变局发生当下，房企们纷纷自救自愈，其方式包括：
第一，推动债务重组。典型如华夏幸福和泰禾，问题积累很深很久，在不断想办法研究方案。
第二，房企抱团发展。比如龙湖和金地合作东莞最大的TOD项目；时代和佳兆业合作拿地开发等。
第三，回购美元债恢复市场信心。比如，中梁、禹洲、德信、金辉、弘阳、融信等房企密集对外披露回购美元债。
第四，业务多元化发展。比如万科持续加码“地产+”业务，有长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务，有成长有挫折但终究在变。
房企的至暗时刻是否即将过去还不是定数，但从信息层面看，消费者房贷市场逐渐好转，部分地区利率也会有所松动；房企海外债密集违约将减缓；维稳举措会新旧方案并行推出等等，但这些依然是现象，我们要看本质、看全局、看长远。
一个企业的发展，需要有长时间积累的理念信念和一以贯之的发展哲学和方法论。需要经由此支柱，在时光中穿越周期屹立不倒。最高级别的自救，一定是清醒而永不过时的时代认知，并保持步履不停地探索和对自己核心理念的坚持。世界上最宝贵的东西是时间，最宝贵的时间精神是持之以恒。
十年磨一剑，二十年磨天下之剑。房地产经过二十多年的发展，谁磨成了天下之剑？富豪榜上，前十名富豪中房地产人日渐飘零，大而不倒的故事已然破灭。简单粗放、赚快钱大钱、规模化、高周转等等模式，最终成了历史遗物。艰难的、琐碎的、慢的、精的、人性化的、人文的、美好的服务模式，谁做了？谁在坚持做？谁能超越自己？
11月9日，科技驱动的新居住服务商贝壳（NYSE:BEKE）发布2021年三季度财报。财报显示，贝壳第三季度存量房交易GTV同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，跌幅小于市场水平；新房交易GTV同比下降2.5%，明显低于市场跌幅。在市场下行周期，贝壳显示出相对市场的抗性。
有人将贝壳（链家）的发展分为四个阶段，它都几乎在磨同一柄剑——做好更智慧、更人文的服务，这就是贝壳模式能抵御世事变迁、持续投入穿越周期的韧性的主轴。
1998～2008年：刚需主导时代，链家提出“不吃差价”；2008～2015年：金融周期时代，链家做品牌化、规模化和线上化；2015～2020年：换房时代，贝壳开启产业互联网新基建；未来10年：品质时代，贝壳“新经纪品质观”带来美好新居住。
大数据的积累深度，信息媒介的认知升维高度，接近社区和人民生活本身的温度，行业基础设施的硬核度，业务范围和第二曲线开拓的广度，就业人才覆盖的共同富裕度，都使得贝壳具有更强的抗周期性，让它虽然身为巨头但还是可以做到船大也好掉头。它或许能回答“下一个时代，企业怎么办”的问题。
彭永东曾说，在城市发展进程中，消费者将更注重高品质生活。而从事地产业的人的“品质”状态，也将是内心的平静、热情、投入感和参与感的结合体。这个志向，就是在长期主义里做好服务。
难而正确的韧性力量：服务，服务！
笔者曾专门分析过贝壳研究院发布的《超越交易：迎接品质服务的美好时代》报告，其里面提到：中国房地产行业正向中国居住服务行业转变，并从“交易时代”走进“服务时代”。随着市场的重心由“房”转向“人”，由“交易”转向“服务”，消费者的需求由“买到房”转向“住得好”。整个楼市也从生产导向变成消费导向。（延伸阅读：《贝壳包容式进化：从超越式革新到建设性创造》）
虽然我国新房开发和销售速度会有所放缓，但不会出现断崖式下降，未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。2016-2020年我国商品房交易量达到7000万套，年均达到1400万套，相比2009-2015年平均950万套、1998-2008年平均330万套，分别是1.5倍和4倍。可以说，这五年是真正的住房开发和销售浪潮。
然而，这并不意味着我国的住房需求已经得到全面的满足，家庭结构快速小型化、加速到来的换房与改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求、庞大的活跃老年人的养老住房需求等因素都将决定未来的新房开发和销售不会出现显著下滑。
因此，可以大致判断，下一个五年仍将是一个新房销售高峰期，新房开发量不会从当前1500万套/年规模出现断崖式下跌，预计2021-2025年新房交易量仍然保持在1300万套左右。
此外，住房供给结构也将得到有效的调整，人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给，保障性租赁住房的供应会比过去五年有显著增加，存量的老旧小区改造也将成为增加住房供应的一个新方式。
总的来讲，未来不仅仅是“楼市”——这个基于交易的赤裸裸充满狭义悲欢的市场，而是基于人的多维度需要、做细活慢活的、更有机更日常更可持续的居住服务业，它要完成从“集市”到“综合体”的转变。
美好居住是人类的生理、安全、感情、尊重甚至自我实现等五个马斯洛需求理论各层次都相关的人类活动。就像前文中提到的，“房子保护着里面做梦的人”。
中国梦是什么呢？人们更努力地学习、更智慧地工作、更积极地创业、更大胆地创新，从而实现共同富裕社会和大同世界，这也符合未来共产主义居住平等的国家方向。
人的全面发展、社会的共同富裕，都与此相关。房地产发展的阶段，也将顺应人的需求阶层的攀登，从大庇天下寒士到服务人的全面发展。总之，服务就是主基调。
沿着这个主基调，深耕中国房地产市场的企业势必要经历商业路径校正的新一轮过程，这个过程不轻松，但它难而正确。在笔者对于巨变期一众企业的观察中，贝壳的作派有些不同。
贝壳的使命是“有尊严的服务者，更美好的居住”，比较罕见地把企业连接的自营和第三方服务者设计在了整个使命蓝图内。在新周期内，贝壳业绩虽整体跑赢大市，但也深受影响，不过，笔者注意到贝壳还是做了几件特别的事：
比如，贝壳通过科技创新，系统模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景，将VR结合AI识别经纪人带看过程中的最佳实践，以及经纪人服务能力模型中的关键优势和短板，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力，共有超过12万经纪人参与了小贝二手训练场培训，有效训练场次超过124万场——在楼市交易下滑的大背景下，将资金和精力放在科技产品打磨上，不会直接带来交易量的促进，但却提升了消费者的体验和经纪人的服务品质。
再比如，在关键客户开发商大势艰难的背景下，贝壳把精力放在了新房生态治理的优化上，截至9月底，对开发商的“五不承诺”覆盖66城100%开发商，累计11191个项目；截至10月中旬，累计发现47例违规破坏行业生态行为，向开发商履行承诺赔付金额接近200万元——这是对开发商的品质服务。当然，下行周期开发商压力大也会更依赖贝壳，这带来了贝壳的整体渠道渗透率触底反弹，9月合作销售新房项目数较6月提升13%。
又比如，面向消费者建立了全国最大的新房不利因素数据库，消除新房消费者信息差，成为提供真实有用的新房内容的坚实基础。
也关注具体的社会价值、社会创造、社会责任。
彭永东说，“在这一轮调整中，我们在加速思考贝壳在发展商业的同时，能为社会创造的更多价值是什么，承担的社会责任是什么，而答案也变得越来越清晰。”
“在中国，我们形容人民对美好生活的向往是‘安居乐业’。围绕着美好居住，我们希望为城市新市民、大学生及低收入群体提供更优质、多元化可负担的居住服务和产品，在租赁业务创新、老旧小区改造上等方面投入更多人才和资源。”
服务的改进，永无止境。要跟这件事死磕下去，不管你是任何一家公司，在任何时代都有事做、有力可出，都有活路和活力。
很多投入，在整个市场高歌猛进的时候，是相对容易的。等到忽然之间，整个市场下行了，谁还在坚持投入，折射出不同企业的成色。做难而正确的事，这是新时期的龙头企业精神。
全球主要发达国家房地产业占GDP比重一般达到10-12%，这其中住房投资的比重只有5%左右，另外还包含了更广泛的居住服务。而我国目前房地产业占GDP比重只有7%，主要是房地产投资，由此可见居住服务业的发展空间巨大。未来房地产新叙事里，服务将是主基调、主旋律、主关键词。
彭永东说：“居住服务领域的最大吸引力，是市场空间延展性好，核心是必须穿透时间去看，有机会参与到互联网深入产业的过程中去。”从这个角度来说，贝壳拥有房地产业最好的服务资产，全行业的多年的数据沉淀和开发。服务资产将比上一个红利期开发商金融资本的价值和力量强大得多。
  • 作者：秦朔朋友圈创始主编。个人同名微信公众号：水姐（id：shuijie00000）。
「 图片 | 视觉中国 」
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