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传承君,坐标美国,经历过学术+投行+创业,有趣有理想的现实主义者。这是个聊养育牛娃渣娃、油腻职场创业、真实北美见闻、与你共同成长的圈子,值得一看再看。
今年以来,各大一线城市都相继出台政策,打击学区房。最近,北京又出台政策要求教师轮岗,学区房不是彻底凉凉也走在凉凉的路上。我在《北京史上“最狠”学区房凉凉,买了学区房全变成了韭菜?》一文中,就强调学区房在中国公共政策上的不合理,跟美国学区房由地税支撑不同,国内学区房溢价被开发商和房主收走,政府并没有收到相应的税费,却要为学区内各种公共服务负担买单,凉凉非常合理,政府一个政策就可以改变格局。
那学区房凉凉后,还有哪里的房子可以买呢?要知道,房子是最快改变一个人财富阶层的直升机啊。
这点溪汐非常有感触。我们这批同学刚好毕业10多年,大部分还算早就在一线城市买了房子,有在北京买了房,5年前卖掉回中西部省会城市发展的,套现千万。那还不是当地小土豪啊?也有更多在深圳买了房子,基本上都资产过千万,还有不少已经有出租屋可以割年轻人韭菜了。还有一些同学去了二线城市发展,一下财富值跟一线城市的同学就拉开了近10倍的差距。又或者,晚出生10年的年轻人就没那么幸运了。
我曾经听过这么一个笑话:两个人坐同一个电梯从一楼上十楼见老板,一个在电梯里趴着做俯卧撑,另一个站着做高抬腿。十楼到了,老板问他们:你俩怎么上来的?做俯卧撑的说:我是爬着上来的。高抬腿的说:我是走着上来的。但他们都省略了,他们其实都是坐电梯上来的。
其实笑话里的两个人就像两个同班毕业的大学生,从一楼到十楼就像他们毕业后财富值的增长。不管他们怎么折腾,折腾的姿势根本不重要,关键是他们要进到那个电梯里。进去了,跟同龄人爬楼梯比,就是坐电梯啊。过去10年,一线城市的房子就是那个电梯。
在美国发展的我们也一样。溪汐当年买房的时候,晚一年在纽约、三藩市买房,同一套房子都是20万美元上百万元人民币的差距。溪汐买的时候已经比上一年贵了20万美元,我咬牙买了,贷款贷到我当时能贷的极限。然后我的同学,比溪汐仅仅晚了一年看中溪汐买的同一个区域的房子,因为比我们买的价格涨了20万美元,狠不下心买,就永远错过了。当然,现在又涨了不止20万美元,如果当时狠下心买,还是赚的。
那么,未来这样的改变财富阶层的直升机电梯在哪里?溪汐做了详实的数据分析后,得到了比较全面的答案。
首先,得强调,目前在国内买房,已经不如20年前,房价也是政府打击目标之一,所以期望回报得降低,投资周期得拉长。但在国内老百姓没有什么可替代的投资标的,股市作妖,基金今年以来顶流基金经理纷纷亏损10个点甚至20个点,数字货币就更妖,房产作为相对稳妥的保值物在老百姓心中依然坚挺。
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人口、土地、政策
著名经济学家任泽平总结的“中国房价,长期看人口,中期看土地,短期看政策”。目前,政策面是不利好,贷款不易。各地土地政策不好说,本文只能从长期大方向上选取把握性最高的标的。
巴菲特的投资逻辑,选择最稳妥的投资标的,然后加大杠杆,就可以较低风险获得高额回报。比如,巴菲特为什么总喜欢消费者行业股,苹果、可口可乐、富国银行等等,不爱碰科技股,因为这些股票稳啊。跌也跌不到哪里去,波动率小,风险低。但一般波动率小,回报也低。于是,巴老采取加大杠杆,比如,大量运用期权就是一种杠杆,又比如,借款收购,也是运用杠杆,总之,就是加大杠杆,获得稳健的高额回报。
买房,如今就得找那最稳妥、肯定升值的房产,那在哪里呢?很多人拍脑袋说,那还不是北上广深一线城市吗?溪汐详细分析完后,不一定哦。而且北上广深一线城市也不是所有的房子都还有升值空间的。所以,溪汐也建立了一个分析框架。
哪里的房价最稳妥,肯定会涨?我们可以看三个维度:人口、学历、产业。人口净流入可以保证房价保持上涨趋势;平均学历决定了房价可以涨多高;产业结构决定了房价能持续涨多久。
以下内容全是干货,建议收藏之后反复多看几遍。
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人口净流入/出
首先看人口净流入。如果你还拍脑袋地认为北上广深都是人口净流入,那就大错特错了。
北京上海10年来人口净流入基本持平,变化不大。全国三个人口净流入最多的省级单位分别是广东、浙江和江苏。其中,广东人口净流入2171万,增幅是第二名浙江的两倍还多,相当于第2,3,4名的浙江、江苏、山东三个省人口净流入总和。
而广东省的总人口,已经超过日本,而日本人口在全世界排第11位。所以,广东省的人口已经可以排到世界前10。单凭人口这一点,广东的大城市比如广州、深圳,房价还没有到顶,还有很大的升值空间,还可以相对闭着眼买。但人口已经不是净流入的北京上海就不能随便闭着眼买了。否则,分分钟你买在高位被套没有接盘侠了。
这也是为什么近期北京又出台政策,放松落户。但再怎么放松,跟广州深圳比,还是有差距。作为帝都和魔都,高贵气质摆在哪里,也不可能放松到跟市井的广东那样掉价啊。而且人口流出的趋势也不会因为落户政策放松而改变,因为人口流出往往跟房价、生活环境、教育内卷等等有关,跟落户政策无关。至少溪汐周围的朋友(基本985、211本科起,还有不少是教授)有离开北京、上海的,但很少去了广州、深圳还离开的,多少能说明一些问题。即使是高学历人才,在北京、上海也会留不下来,那人口流出的趋势哪是放松落户政策能扭转的?
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学历大比拼
再看平均学历。道理很简单粗暴:高学历的人平均收入高,买房能力强,所以能够吸引高学历人扎堆的地方,未来房价涨幅就大。这个在美国,我们深有体会。纽约、三藩市、西雅图优质房子一直持续涨,似乎没有顶,因为这里工作的都是高学历人才啊,工资杠杠的,银行一看,优质贷款客户啊,很容易放贷,加上这些人群都想上班近,只要能贷款,价格没那么敏感,上班距离很敏感,所以核心地段涨起来没顶。看一下这两张表:
从高中学历往上算,北京和上海比例都超过50%,同时,两个地方的人均收入也是全国最高,突破了65000元。紧接着是江苏和广东,高中以上人口占38%,深圳、广州、苏州、杭州、南京的人均收入也都在6万元以上。
所以像北京和上海这样的地方,你得跟着高科技大厂、金融大鳄买,高科技大厂在哪个郊区准备开新的办公室,或者政府规划的新的科技中心、金融中心,还没发展起来的,那就是绝佳的入手机会,未来升值潜力大。其他郊区、特别是远郊风险都太高。
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产业哪个强
最后看产业。高新技术行业是城市发展的核心竞争力,也是城市房价上涨的持续动力。深圳为什么过去10年20年超越了广州,房价涨得比广州快?除了土地供给低以外,高科技产业集中也是很重要的因素。
高新技术产业领跑全国的是北京、深圳、广州、上海四个一线城市,二线城市里这方面比较强的是东莞、苏州和天津,高新企业都超过了5000家。
总结一下,综合人口、学历和产业,能预测出一点是:北京上海人口流入持平,新增需求乏力,也就是远郊区或者低价房不能买。但平均学历较高,人均收入高。结合美国东西岸大城市实例,也就是说,本地离高科技、金融业近的核心优质区域房产稳当居民换房需求的房子可以买,就是低价房换高价房,小户型换大户型需求还是比较足的
同时,北京、上海两市的落户要求基本只青睐于高学历、高收入、高净值人群,所以,京沪两市的房价中高价房、离高科技、金融业近的房产能保值、还会涨,而低价房增长乏力

而人口净流入、学历、产业都排名靠前的广州、深圳、苏州、杭州的新增需求仍然强劲,无论是低价房还是高价房,都可以买,全方位各种房产都有升值空间。
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生育率影响
那广州、深圳、苏州、杭州比较,又哪个城市最强劲、最稳妥呢?我们不得不再看看生育率。

因为人口净流入反映的是虹吸外来人口的能力,这个受政策影响还是比较大的。比如,北京、上海看到数据显示两地已经人口不流入了,就开始放松落户政策。杭州为了抢人,加大奖励补贴。房价涨得太高,让外来人口望而却步、外来人口就不来或者回流了等等,这些都会影响外来人口净流入。

但本地生育率,那就是杠杠的金刚钻石级别的刚需啊!试想想,如果家乡有好的发展机会,谁会背井离乡去外地打工呢?加上家乡亲戚朋友欢聚一堂,这种亲情维系比那些奖励、补贴更瓷实、更铁、更难以撼动啊!老人家帮忙带娃,享受天伦之乐,父母老了子女在身旁方便照顾,带来的便利、愉悦、舒适感,是外地城市怎么金钱补贴也换不来的啊。
说到生育率,一般经济发达地区,都是生育率洼地。由于高房价、高物价、教育费用高、竞争激烈等等,生活富裕讲究优生优育,一般生育率都不高。然而,唯独有一个例外。
那就是广东。
作为人口基数已经全国第一的广东,不仅吸纳新增人口一骑绝尘,连本地生育率也在全国名列前茅,是名副其实的生育大省。广东,不仅潮汕地区、客家地区、广府地区、粤西地区的出生率都明显高于全国水平。国家放开三胎后,由于广东浓厚的“传宗接代”的宗族思想,广东人最有可能迎来新一波生育高潮。
这还要得益于广东较大的城乡差距。虽然广州、深圳早已是一线大城市,但广东有大片山区,交通不便利,属于贫困的农村地区。这次东京奥运会全国人民也有目共睹,跳水冠军全红禅就来自于广东湛江的农村,她家多个孩子都加入跳水队,就因为有饭吃有书读。

在广东,类似全红禅这样的农村孩子不在少数。湛江已经属于沿海城市,在广东不算最穷的了。
广东至今还有大片粤西、粤北山区更穷。正因为在农村,需要劳动力,广东人民至今多生多育思想仍然根深蒂固,哪怕已经在城市长大的也受到感染,二胎是标配,三胎、四胎也不少。

溪汐有个广东的本科同班同学,读2年研究生就生了两个,如今已经生了4个娃,而且最小的娃都比溪汐的娃大,厉害吧。
而溪汐周围,来自上海的朋友,哪怕是70后,国家都没实行计划生育呢,不少都是独生子女。而来自广东的朋友,即使是计划生育之后出生的80后、90后,有兄弟姐妹的也不在少数。这差距,累积了20年了,得有多大!

广东这种全民生娃的氛围是京津冀和长三角地区都不具备的。京津冀和长三角地区周边都是城市,没有大片农村、山区。长三角更是周边的城市、乡镇都早已经经济发达、全最接近实现共同富裕的地区了。因此,北京、上海、天津、江苏生育率都低于全国平均水平,排名靠后。

也因为生育率的原因,广东还是全国人口老龄化最低的东部省份。我们都知道,人口老龄化越严重,房价就越可能上涨乏力。而广东,65岁以上人口占比仅仅占8.58%,仅次于西藏、新疆,东部排名第一。对比一下上海、江苏,老龄人口占比都超过了16%,老龄人口比例几乎是广东的两倍。再对比一下浙江和北京,老龄人口跟全国水平持平,都在13%左右。
所以,总结一下,广东省不仅人口净流入全国第一,出生率东部第一,人口年龄结构也是东部第一,是东部最年轻的省份。广东哪怕没有外来人口,仅凭生育率一条,就有可能进一步拉大与其他一二线城市的差距,是未来房产最稳妥的省份了。
6
广东哪里可以买?
通过上述一系列分析,普通人目前的最优财富策略就是,如果你是高学历、高收入、高净值人群,京沪广深随便挑。京沪注意远郊区和低价房要谨慎,可能接盘侠较少,流动性不足。

其次,不妨看看广州、深圳,或者江苏、浙江的核心城市。首先,按照人口、学历、产业等几个指标的排名,把你的筹码押到你能力范围内排名最高的城市身上,也就是1)能落户;2)买得起。假如你能力够就赶紧出手,如果能落户买不起,往上够一够也尽量出手,因为人口仍然净流入的浙粤苏,降价空间不大如果不需要考虑落户,纯投资,那可能广深及其周边城市就属于刚需稳、升值潜力大、流动性充足的优质标的了。
这次人口普查出现了一个新现象,北上广深四个城市的郊区人口净流入都超过了市区。其中,北京、上海的市区人口已经属于净流出状态,广州、深圳的市区人口虽然还是净增长,但市区人口占整个城市人口的比例下降了
所以,如果北上深房价太高,或许,你可以考虑一下广州郊区。比如大湾区9大城市的地理核心广州南沙区,这个地方已经是国家级新区、被选为广州市的副中心,虽然配套公立名校、医院均已建好,但是目前房价均价还只有2-2.5万/平米,而它离广州市中心珠江新城和深圳的前海公共交通均只有30分钟左右路程,那些地方房价都超过10万/平米了。
或者广州市不限购的增城区,该区处于广州市和东莞市、深圳市之间,属于两边都可以去上班的刚需地段,目前还不限购,外地人容易购房区域价格也不高,因为刚需强劲,流动性一直很好。同时,也属于广深莞老板们喜欢的别墅区,各种独栋大别墅超便宜,还有温泉,放开三胎后,或许是个利好。毕竟三胎娃,住广州、深圳市中心上千万的房子不便宜,住增城独栋大别墅有花园娃才有地方跑!但增城没有类似南沙区这样的国家级新区、广州市副中心等政策扶持,优点是没啥投资炒房客,缺点是价格一直不温不火。
除此之外,紧挨深圳的东莞均价也在1.5-2万/平米左右,广佛同城的佛山均价也大约是1.5-2万/平米,这两个城市已经属于千万级人口大城市,2020年跟2010年相比,两个城市也分别增长了224万和230万左右的人口,比上海的185万还多,跟北京持平,但这两市的房价甚至低于武汉、成都、天津、宁波等二线城市。因此,这两个城市是属于大多数人仍然可以上车、然而却被大大低估的“潜力股”啊。
总的来讲,未来房价发展潜力最大的城市圈有两个:一个是深圳、广州及周边城市,另一个是南京、苏州、无锡、南通这4大江苏核心城市+杭州。
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未来房子怎么买?
总结一下,根据国家公布的各种数据,未来的城市密码主要有三个:第一,京沪的高端房产,以及跟着高科技、金融业发展轨迹买,类似于纽约、伦敦、三藩市的中心区域房产带有保值功能,属于全世界富豪们都热衷的稀缺资产。第二,广州、深圳、杭州以及江苏4大城市,属于人口、学历和产业,三样得分都高的地方,将来房价还会涨。第三,以上都无法上车、或者纯投资的人群,可以考虑广深郊区和东莞、佛山等周边城市,这些属于仍然被低估但潜力无限的“绩优股”。
未来房价溪汐用一句话总结,就是:首选一线稳中涨,京沪买房选高端,实力不够去珠长,广深郊区潜力广。
借用巴菲特的投资逻辑,选择最稳健、风险最小的绩优股,然后加大杠杆,获得低风险的高收益。运用在买房也是一样,未来20年,房地产已经属于政策性打压的领域,切忌随便买,风险很高。一定要选择确定性很强的绩优、龙头地段,把风险降到最低,才出手。而房产只要能贷款,本身就属于加杠杆投资,所以我们甚至不用考虑如何加杠杆,唯一需要做的就是选对地段、选好楼盘把风险降到最低,在合适的价格入手,坐等升值即可。
至于其他省会城市如长沙、武汉、成都、厦门等能不能买?仅从宏观上看,这些地区价格也不便宜,风险收益比肯定比广深郊区及东莞、佛山低。就像买股票一定要选龙头一样,如果有得选,当然选风险最小、确定性最高的“龙头”地段,但房子与股票不同的是,房子还受很多地方政策、跨地区交易管理较繁琐等因素影响,不可一概而论,本文也不赘述了。
在未来20年房地产不利好的情况下,如何买房?这篇文章做了详细分析,简言之,选择风险最低、升值确定性最强的地段,在合适的价格(往往政策打压、参考别人恐惧我贪婪能找到低价点位)买入。作为已在一线城市上车的朋友,可以作为投资参考。作为还没有上车的朋友,也可以作为职业、城市选择的参考。
古语说:往着已逝,来者可追。房子是人一辈子逆天改命的一个重要契机,类似中国过去20年这样的城市聚集效应世界罕见,未来也就还有20年的窗口,之后格局已定,中国人口未来20-30年也会到达顶峰然后下降。所以,抱怨20年前没在北上广深买房,如今并没有什么卵用;看到未来20年的城市密码,挤上财富直升的电梯,才是当务之急,而且,这很可能是最后的上车机会了。
参考资料:
国家统计局
第七次人口普查报告
广东省统计局
上海市统计局
北京市统计局
广州市统计局
深圳市统计局
城市战争
前瞻产业研究院
End
传承君CC溪汐,纽约大学经济学兼职教授,师从诺贝尔经济学奖得主的美国经济学博士生,美国华尔街工作多年,曾任创业公司CEO,纽约上东区私校招生顾问。现居纽约,育有一娃。
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