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深圳长假7天只卖4套二手房！全国多地二手房彻底凉了
作者：知识星球找齐俊杰
刚刚过去的十一长假，全国绝大多数的楼市，都出现了明显的降温，很多地方已经开始了明显的打折促销，比如河南郑州，就爆出了4万首付就能买房的消息，还有北方一些城市，更是降价2000多一平米，还送精装修。之前楼市最火爆的深圳，出现了冰火两重天，长假期间，深圳市全市新房成交1081套，较去年同比上涨163% ；但二手房方面，一共成交4套，共计351.22平方米。
之前，还有消息说，楼市暖风频吹，在广州佛山地区，出现了房贷利率下调的情况，有些银行把首套房利率下调了40个bp，调降幅度还是不小的，但是如果跟去年比较，房贷利率仍然处于上行状态，比去年要高出不少。
楼市一项有金九银十之说，也就是在九月和十月卖的最好，销量最高，但是今年估计够呛，根据9月的数据，百强房企九月销售金额7596亿，单月规模比8月还低，跟去年同期比较下降了36%，现在开发商已经普遍比较悲观，直接反映在了拿地的意图上，很多地方的土地，已经出现了流拍的情况，比如上海这种寸土寸金的地方，也出现了7块土地流拍的场面。广州更是过半土地流拍。
现在整个楼市，大家都在观望，政策在看效果，开发商在防守资金链，购房人再看房贷，炒房客在等价格。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，很多人也都经常问老齐，房子还能不能买，特别是看到一些开发商的打折促销难免心痒痒。我们统一会给这么几点建议。
首先，你要是刚需，就尽早买吧， 因为现在房地产限制的速度很快，贷款额度也有限，如果一直往下拖，很可能突然之间你就没有资格了，要么就银行没有贷款额度了，甚至一些地方如果二手房指导价落地，那么相当于你要买二手房的首付比例就会明显提升。所以到时候你反而买不起了，所以买来自住的，特别是最近2-3年必须要有房的，你就别等了，因为你等不起，真要能等上很长一段时间的，拿你估计也就不是刚需。
其次，想改善的，可以看看再说，很多人都说自己房子住不下，想改善一下居住环境，问这个算不算刚需，这个肯定不算，你住不下，想改善的，其实完全可以换租，把你的老房子租出去，租一个大一点的房子回来，其实花不了多少钱。绝大多数地方，租售比不到2%，也就是说一套500万的房子，你租他一年连10万款钱都不到，一个月才几千块，再加上你老房子的租金，其实也就每月添2000-3000块钱，就能住的很好了。所以改善，不一定非得去买，这个思路一定要转变。之前房价一直猛涨，大家都形成了固有的观念，租不如买，不但白住，以后还能升值，未来房子不再大涨了，买房去改善，其实就相当不划算了。
第三，想投资的，还是省省吧，未来全国大部分地区的房价都将下跌，特别是收缩性城市，估计会跌幅很快。啥叫收缩性城市，就是人口再持续流出的，没有产业支撑的。未来还能上涨的城市不会超过20个，基本都集中在东南沿海地区，和省会城市，但即便这样，长期看每年涨幅也不会再超过5%，也就是说跑不赢资金成本。让加杠杆无利可图。
第四，有多余的二手房，要尽快卖，有时候你错过一个买家，可能就错过了出逃的机会。未来政策会越来越向新房倾斜，贷款要保证新房销售，帮助开发商回款降负债，而二手房能不贷就尽量不贷，必须按照二手房指导价进行，二手房会越来越难卖，有些人说大不了不卖了我出租，刚才说了，出租一年才不到2%，你得租50年才能把房款收回来，绝大多数房子可能都立不住50年。所以买房出租是很不划算的。而且租金大涨更不会发生了，租金收入比已经达到极限。租金是不能加杠杆的，所以租金的涨幅不可能超过收入，而经济增长现在大多在5%左右，租房的更多都是社会中下层民众，他们收入增幅落后于经济是很正常的。不要总怕卖亏了，比如老齐2016年就把房子卖了，少卖了30%，但在股市上赚了100%的回报。
第五，房价怎么才算合理，你拿2015年的房价当做标尺，2015年之前，房价是没有什么泡沫的，每年涨5%就算合理，也就是说到现在，房价如果相对于2015年，涨了40%。就是合理的，超出的部分就是泡沫。
所以综合来看，房地产致富的阶段已经过去了，时代红利给了很多人暴富的机会，有些人能够把握，把多余的房子变现，成为巨富，而有些人可能仍然冥顽不灵，那么最后只能是一次过山车，时代给了你发财的机会，最后不但没有发财，还背了一身债务，这种情况最后也会非常普遍。就好比股市一轮大牛市之后，其实赔钱的要远比赚钱的多得多。而那些赔钱的人，并不是没有赚钱的机会，只是因为贪恋最后一个铜板，而丧失掉了求生的机会。投资市场虽然很多，但本质永远都未曾改变。一定是少数人赚多数人的钱。从来就没有全都发财的可能！
在知识星球，齐俊杰的粉丝群，我们经常会给大家一些买房的建议，回答一些买房卖房的问题，其实对于国人来说，绝大多数人80%的财产都在房子上。把房子问题处理好了，比投资股市，可能收获要大的多，我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，我们不但给出结论，还会告诉你逻辑和原因，让你自己掌握分析的技巧和方法，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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