转楼花要交多少税？网友详述楼花转让过程！

近年来加拿大房地产市场火热，引发了不少投资者购买期房,即通常称之为楼花的投资行为。如果在房屋产权交接之前将合同转让，通常称为楼花转让

(Assignment)。

楼花转让会涉及三方，首先开发商(Builder)同意转让，其次转让方(Assignor)愿意把自己名下的楼花转让给别人，受让方(Assignee)同意接受别人转让的楼花合约。

不少投资者通过楼花投资获利丰厚，但由于没有正确申报相关税费，存在较大的税务隐患。

税局对地产买卖的三种类别有不同规定:

第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税;

第二种，投资物业卖出时资本增值需要交税，即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;

第三种，炒卖楼花，既楼花买家在最后成交前将楼花卖出，所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。

另外，即使楼花交割，被税局视为频繁买卖物业取得的增值，也需要全部作为卖出当年收入纳税，同时需要缴纳该生意收入的HST（或GST+PST)。

转让楼花首先需要考虑的是所得税费用成本。

如果转让获利被界定为生意收入，与资本增值相比，税务成本将大大上升。

比如，老李购买一独立屋楼花，共交了$20万定金，房价为100万加元，其购房的目的就是在交割前转售赚取价差，假设老李加价$30万将其楼花转售，那么这30万很可能被税局当成生意收入，假设老李的边际税局是40%，需要缴纳的所得税为12万，但如果是资本增值，同样的边际税率，只需要交税6万。

其次需要考虑销售税费用成本。

对于楼花转让涉及的销售税，加拿大税局CRA文件(GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit )有明确规定，转让楼花如果被税局认定其主要目的是取得盈利，那么转让方就类似于开发商，赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税，同时差价部分还需要缴纳HST(或GST+PST，下文同，不再解释）。

在实际操作中，如果转让方付了定金，把楼花合同转时要按照商定的盈利差价加定金本金(Profit plus Recovered Deposit)收取HST，如果开发商收取了转让费，转让费也是需要缴纳HST的。HST是销售税，是按销售额来计算的，转让时所交定金也算销售额。

举例：比如，老李购买一楼花共交了$20万定金，假设老李加价$30万将其楼花转售，那么需要缴纳的HST是$50万的13%，即6.5万，而非$30万的13%。

再次，需要考虑楼花转让失去的销售税退税优惠，这部分的损失最高可达2.4万。

在安省购买新房包括楼花，需要交HST，如果是自住(包括父母,子女等居住)可以申请HST退税;如果用于出租，也可以申请HST退税，要得到HST的退税，必须将所购买的物业用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。

如果低于房价低于35万, 购买者可申请13%的联邦HST退税，比如房价35万, 所得到的退税为$6,300。如果所购买的房屋房价房价$350,000和 $450,000之间部分，联邦HST退税会按比例降低，如果所购买的房屋房价超过45万，则联邦HST退税就没有了（BC省可申请退税的房价基础比此高）。