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北京也出二手房指导价了？可能只是罚酒三杯？
作者：知识星球找齐俊杰
长假前，北京市海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考，名单包含海淀29个重点小区。
有人测算了一下，一些热门的学区房小区，因为这个指导价，可能会降价300万元左右，降幅在20%左右。于是很多朋友开始慌了，因为之前在深圳，上海，广州都出台过二手房指导价，一旦这个指导价落地，那么大家买房的杠杆就大幅降低了，不管你接受不接受指导，反正银行只按照这个指导价接受贷款，所以你不得不多准备出2成的首付。另外，在指导价之外的房源，也不能等上App，所以这也就意味着，如果你不接受指导价，那么你的房子将不被展示。越来越难卖了。自打深圳和上海出台二手房指导价之后，整个狂奔的楼市瞬间熄火，现在成交极其低迷。那么有人就跑来问老齐，说北京这个二手房指导价，也会产生一样的效果吗？老齐认为，北京这个可能还真不能算是二手房指导价！
首先，你仔细看，发布的单位，深圳的指导价是住建局发布的，广州也是，都是住建部门发布的二手房指导价，那么这个价格就有政策意图，后面的银行贷款和中介管理，都具备强制性，但北京这个，是海淀区房协发布的自律倡议，也就是说他是自己的协会规定。那么他只能影响到中介机构，不具备强制性，更没有办法强制银行。所以北京这个指导价可能，仅仅是指导而已。
其次，从指导价本身来看，力度也不大，大家举的例子都是一些学区房， 说什么之前一平米卖到了18万，现在指导价给到了14万，所以总价缩水了300万，但这个有点自欺欺人，本身就是喊上去的价格，并不真实，现在又跌下来一点，依旧很夸张。60平米的房子卖到1000万，银行肯定也是不会给与支持的，所以这个指导价，根本就意义不大。
第三，覆盖面积太小，一共才29个重点小区，大概也就是几条街道的事，这个根本不足以影响整个北京的楼市。
总之，老齐认为，目前北京这个所谓的二手房指导价，有点像是障眼法，是因为中介行业怕被政策打击，而自己想出来的罚酒三杯，那意思就是，我先自己整改，我们把学区房自己管好，您再宽限几天。
所以北京这个所谓的二手房指导价，其实只是小玩闹，根本就是名不副实，自然也就不会有什么效果，但老齐也认为，既然深圳，上海，广州都出了二手房指导价，北京出台真正的官方政策也是迟早的事，3个条件，1必须得由住建部门或者房管部门官方发布，2指导价必须与银行联动，3覆盖面积大，价格差距大。根据深圳和广州的经验，至少要覆盖到全市的大部分小区，价格要比市场价格低30%以上。这才是真正的二手房指导价。一旦这个指导价出台，低迷的北京楼市，可能会雪上加霜。到时候房子就更不好卖了。目前从某绿中介的反馈状况来看，上架房源都在持续的降价当中，挂2-3个月降10%是非常普遍的现象，而且买卖的过程中，还能再砍价10-20%。也就是说，相较于最初的挂牌价，有20-30%不等的砍价空间。即便这样北京的二手房销售也十分不理想，8月网签1.33万套，环比下滑19%，已经是5月连跌，9月份比8月份还差，9月上半月比8月份又少了21%，只网签了5883套。
北京尚且如此，全国绝大多数城市其实都是这个样，买家都在观望，未来大的城市都会推出官方版的二手房指导价，所以老齐建议，现在买房是很不划算的，即便你是刚需，如果资金充足的话，最好等待二手房指导价出台之后再去买，到时候会有更大的议价空间。应该还能再便宜5-10%，当然如果你资金不多，可能还是得早买，因为到时候按照指导价做贷款，你的首付相当于更多了。可能你就又买不起了。所以明知道买贵了，可能你也不得不早点出手。
目前楼市已经转向，未来重点肯定是保证新房销售和贷款，二手房这边会越来越凉，新房是买入价，二手房才是卖出价，一个东西买进来，很难再卖出去，最后就会极大的遏制投资需求，这其实就是我们想要的效果，而且二手房指导价，会跟未来的房产税做衔接。所以他定的低一点，对绝大多数人是有好处的。老齐还是那个建议，多套房的早点卖，现在已经很难卖了，等二手房指导价落地了就更难卖了。等房产税落地了，就几乎别想卖了。相当于你白白错过了一次，房地产让你暴富的机会。最后守着一些钢筋水泥，租也租不出去，每月还得交税，那就真的悔不当初了。
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