因为微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，如果不点『在看』或者没有『星标』，可能就看不到我们的推送了！如果不想错过“老邓的财经天地”，请点击上方蓝字“老邓的财经天地”，然后在右上角“...”点选“设为星标”。再次谢谢大家的关注！
9月9日星期四大盘依然疲软，但钢铁煤炭嚣张得让我不知道说什么好，幸亏老夫在这两个板块还留有相当多的仓位（之前减仓了三分之一），手里的两只煤炭钢铁都是涨停了，所以我已经赚得找不着北了哈哈哈哈！
但我现在心里越发后悔。早知如此，前几天就不应该大规模调仓换股（请看《大盘气势如虹，但我已调仓换股！》），迄今为止至少少赚了七、八万，损失非常惨重，现在只能以“新买的股票毕竟也上涨了”来聊以自慰。
但我还是那句话：战略上看，不后悔！（请看《还有谁不服的？》）
首先，稳健是必须的，是长久的生存之道。其次，我大规模买入或增仓的两只股票（中国建筑和某只仓储物流股）这几天也上涨了，而且跑赢了大盘。在股市上能赚钱就行，别太贪，能赚钱我就很满意了！
但我还是很奇怪，按说我今年说得如此精准和深刻，但很多人仍然在取关！尤其是我9月7日发了《还有谁不服的？》之后，取关的居然创了一个小高峰！
对此我很奇怪。老夫既授人以鱼，更授人以渔，今年一路赚钱和亏钱都是明牌，无论是思路还是板块甚至个股，都提前说！言行一致，说到做到！但就这，居然让一些人不高兴了。虽然理智上我知道人的脑壳里装的是什么，但对于这些人，我真的有些懵逼。
算了，我说这些他们已经看不到了，爱看不看。我现在已经不在乎公众号的收入了，影响力低点也挺好，免得被人盯上。关于大盘我以前的文章已经谈过很多次，这里再给大家一个提示：截止到9月9日收盘，中国石化已经十五连阳了。
十五连阳！或许明天就是阴线，短线谁也不清楚。但是作为超大盘股，中石化十五连阳，难道还不能说明大盘风格已经转换了吗？
在过去十五天中石油也类似，只是有两天阴线。
低估蓝筹气势如虹！凡是拿住盘子不那么大的低估蓝筹的散户，今年的业绩应该相当好吧。
但是，今年，股民们总体赚钱了吗？
前天我看了一个人气很旺的财经公众号的文章，下面的回复吓了我一跳：
我看文章的时候阅读量已经有4.9万了，号主把一个人的留言置顶让大家点赞。结果呢，点亏钱的居然占3/4，甚至4/5！
这真是吓到我了，今年亏钱的真这么多吗？
我估计这个号主长期买的股票应该是白酒、银行、保险、网络、新能源……，总之大部分是“赛道股”，因为从她的文章内容可以揣摩出来。一个人频繁、重点地关注什么，往往就会买什么。今年她肯定亏了，但我没想到亏钱的居然有3/4多。
刚才我又去看了一眼，最新的截图如下：
好像亏钱的比例又扩大了？因为上面那个图，亏钱的人数是赚钱的三倍多一点，但到这里有奔四倍的趋势
。
但我总觉得今年亏钱的不应该有这么高的比例。首先大盘是涨的，其次，关注她的网友可能更容易受她的影响，因此样本有偏颇。关注别的号的人恐怕会好一点吧？比如，老邓我，从去年秋天到现在，声嘶力竭地宣传以煤炭钢铁为主的蓝筹早已经不是三回五回了，有时甚至到了卖血卖肾的程度。受我的影响，赚钱的比例会不会高点呢？
那就做个调查吧。欢迎所有人，包括不玩股票的，都来投票，大家都来看看今年散户的总体成绩到底怎样，看看关注老邓的朋友，总体战绩是不是比上面那个号要好点？
当然，每个人都要有自己的独立观点，我也是一家之言，不见得准，仅仅是供大家参考，每个人盈亏都要自负哈。
好的，现在本文的前半部分结束，后半部分是“一个巨大的困难横亘在面前”。
请大家放宽心，这不是我的困难，也不是你们的苦难，而是房地产开发商的困难。

没错，很久不谈地产了，今天谈谈房地产的销售情况。
房地产调控已经快五年了，大家知道今年上半年房地产的去化率是多少吗？
整个上半年，平均去化率是38%，和去年相比没多大改变。
而在三年前，去化率经常在80%以上。
要不然地产股跌跌不休呢。
所以，现在去化率明显超过38%的房企，做得已经很不错了。
比如绿城中国，正在备战“金九银十”（本文写于2021年9月9日），上半年合同销售总额1717亿元，同比增88%，全国排名升至第7位，回款率95%。新房的去化率68%，首次开盘项目30天去化率83%。所以绿城的信心还是挺足的。
但既然平均去化率是38%，绿城这么好，就意味着相当多的房企很差。
举个例子，荣盛发展是北方的大房企，上市公司，几年前进军苏州，目前在苏州只有一个项目，就是2019年拿下的甪（lù）直地王：荣盛甫上。现在，网签数据显示卖了约4成房源。
为了卖房，荣盛甫上的降价促销力度越来越大。比如一些房源降价30万，首付分期，首款最低23.9万。
而且荣盛给中介的佣金也相当高，最高佣金达到15万/套。要知道平均每套房也就300万，这个佣金力度令人瞠目。
我看过荣盛甫上这个项目，感觉做得还行：得房率高，在82%~84%左右。而且楼间距大，采光好。同时项目还是精装修交付，看起来还不错。可就是卖不动。
为什么卖不动？
当然是赶上房地产继续的严厉调控。但更主要的原因是位置可能不太好，在甪直的东边角落，生活配套设施比较匮乏。买房的来这里一看配套啥也没有，还不如买价格差不多的尹山湖的新房呢。
老邓在苏州了解这些，一度我对甪直的房子很有兴趣，四大水乡嘛，甪直中学在当地也挺有名的。
可是我觉得荣盛甫上有点偏。

再举个例子，上海建工，也是一个上市公司。它在长三角很有名，上海的东方明珠塔，苏州的东方之门（大裤衩），都是它承建的。
2016年上海建工用55亿拿下了苏州相城区姚祥地铁站旁的一块地，当时的楼面地价高达19046元/㎡，溢价率为116%。2019年，海玥名都领证开盘，备案均价只有2.8万/㎡左右。这还是包含精装修的价格，而且售楼处对外宣传海玥名都的装标高达5000元/㎡。
当时项目的某位领导说了这么一句话：
“我每卖掉一套房子，就要亏掉一辆宝马X5。”
如此亏本卖房，卖出去了吗？
过去两年多，海玥名都2000多套房子只卖了30%。
亏本都卖不出去，也够闹心的。

2020年底，海玥名都交房时遭到业主维权，因为部分业主不满遭到“双标”对待，有些房子装修得好，但有些不行。感觉不行的业主当然就不满意了。
苏州外面的人可能不了解这些，无所谓，我相信很多人在你所在的城市，都会看到大量的房子卖不出去。
卖不出去怎么办？
嘿嘿，苦逼的房企就有各种诱导用户的手段了。
比如，某排名前三名的大房企，就被用户告他们“欺诈销售”。
事情是这样的，某个用户被中介带去看房，在售楼中心报了个折扣价格，然后朋友介绍的第二个中介又带去，价格更低。用户当然选择了第二个中介。但是，用户对那个所谓的精装修很不满意，价格还挺高，但架不住来回打折，还是买了。
付了首付后没几天，大房企说这单要算第一个中介的，因为他首先带用户看的房，佣金2.5%，也就是3.6万佣金要给第一个中介。但之前第二个中介答应 他拿到3.6万后返给用户1.4万，当时售楼处的人也说可以做，没什么风险。既然售楼处的人都这么说了，用户就签了合同。但现在售楼处又说不算，不是欺骗用户买房吗？
说白了就是为了那点钱。狼多肉少，现在房企确实也够苦逼的。
这种例子还有很多，就不多举了。自2016年9月底开始的调控到现在已经五年了，房企们已经越来越困难。
但是，房地产行业又一次迎来了缓冲的机会！
请注意，我说的是“缓冲的机会”而不是“转机”，是相当讲究的。契机就是2021年8月31日下午国务院举行的“让全体人民住有所居” 的新闻发布会。
对于这场发布会，以前我在谈股市的时候已经重点谈过，请看《压在股市上最大的一块石头，被搬开了！》，当时重点针对的是股市。
但是对于楼市，肯定也给了喘息的机会。因为“住有所居”
这个新提法，将深刻影响未来若干年中国房地产行业的格局和趋势，也会改变地产股的未来趋势，前景至少已经没那么暗淡了。

需要注意的是，“住有所居”的提法早已有之。例如，在十九大报告中就已明确：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这再一次雄辩地证明：本届所坚持的政策，都是一定要继续坚持的。韧性很足哈！
所以，楼市应该会有一定的回暖。众多房企的策划员、销售员们，现在又要撸起袖子加油干了。
在此，隆重介绍一个地产策划人的资源交流平台：烽策网（www.fongce.com）！
烽策网是地产策划人的资源交互平台，是地产策划人的资源交易、互动分享、培训提升、资源整合的优质聚集地！目前里面有10万+个地产策划案例！是一个可以把地产资源变现的网站，有助于大家提升学习，尤其是为地产策划人提供了一个更高效、更便捷、更全面、更新颖、更合理的学习和分享平台。
“迎烽前行，格物致知”，所有房地产行业的策划人、销售人员，都要关注烽策网（www.fongce.com），因为它可以帮助你更好地做房地产策划与销售方案。
加油，烽策网！加油，房地产行业的从业人员，让全体人民住有所居！加油，所有关注房地产的人！了解地产业是怎么策划的对普通人也有帮助。所以，点击阅读原文，免费接受邓元杰的邀请注册吧！（邀请页面有我的名字）
关注本号，阅读往期精彩文章：
还有谁不服的？
大盘气势如虹，但我已调仓换股！
邓元杰献血记
股市中的辽沈战役，已经开始！
邓元杰精彩文章汇总（2021年9月1日前）
关注本号，阅读本号精彩文章。
继续阅读
阅读原文