前段时间香港有一套房子正在放售，并且受到了媒体关注！先给大家看看，这房子长啥样。
这是荃湾缙庭山3座的一个改造过的大复式，业主买了上下两套房，打通后加了楼梯变成复式，总面积1065呎（约99平米）。
据地产代理说，这套房子是整个荃湾市场上唯一一个改造的复式，十分罕见！
而且这个房子还有一个258呎（约24平米）的大平台。
这么豪华的房子，价格应该不便宜吧？
恰恰相反！
这套房子最后成交价1368万，呎价1.28万，而这个小区的平均呎价为1.46万，也就是说这套房子比市场价低了12%，买家少花了100多万！
这么好的房子，还是改造过的，改造成本应该也不低，怎么会低于市场12%出售呢？难道是凶宅吗？
No！这套房子不是凶宅，但它是一个银主盘！
什么是银主盘？
一般买家买楼时，会向银行贷款，然后每月定期向银行还钱。
但有的买家在还款过程中出现财务困难，没钱还了只能“断供”，这时银行有权把房子收回，重新出售。而卖房所得的钱，会先用来还银行贷款，剩下的钱才会给业主。
这套被银行收回重新出售的房子，就叫“银主盘”。而银行为了快速收回欠款，往往会低于市价出售，一般是低10%-20%左右。
比如，业主A买了一套1000万的房子，向银行借了800万，还了200万后突然破产没钱还了，还欠银行600万。
那么银行会收回这个房子，并且重新估值，即便这套房子可能升值到了1100万，但为了吸引买家，银行可能定价还不到房子原价1000万，就拿出来拍卖了。
去年有一天里，银行同时拍卖了7套银主盘，分别低于市场价15%-41%。
所以大部分人都觉得能买到银主盘，就等于捡了大便宜！看到这里，是不是有人已经动心了？
银主盘的购买步骤
问题来了，银主盘要怎么买？
第一步：查找信息
想买银主盘，肯定要先知道哪里有银主盘的放售信息。
大家可以在拍卖行的网页（如环亚物业拍卖、忠诚拍卖）、地产中介（美联、中原、世纪21）的网站或者报纸上查看，这些地方会不时刊登银主盘放售信息。
第二步：看房
和正常房子一样，购买银主盘也是需要提前看房的，如果看的是地产代理出售的房子，就去找地产约时间，如果是通过拍卖行约的时间，就去找拍卖行看房。
反正在决定购买前，最好先看房。有的银主盘可能放置很久了，想要入住需要重新装修。
但是有一点大家需要知道，不是每个银主盘都可以看房，有的房子可能还在出租，需要租客同意才行。
第三步：参与购买
银主盘的放售方式有两种，一种是公开放售，由地产代理负责；一种是公开拍卖，银行委托拍卖行进行。
1.公开放售
银行会先给房子定一个售价，而买家可以将自己心中的价格（不一定高于售价）报给地产代理，代理会帮忙写下标书给银行。买家在投标时，需要支付3%-5%的订金，投标失败后会退回。
所有买家的标书是不公开的，所以这种投标方式被称为“暗标”。银行会把房子卖给开价最高的人，也就是价高者得，但如果所有人的报价都没达到银行的理想价位，银行可以取消交易，找机会重新拍卖。
举个例子，银行定价500万，一个买家报价480万，没有其他人参与竞拍，或没有人高于这个价，但银行觉得这个价格也行，原业主也同意，这个房子就会以480万卖出。
2.公开拍卖
如果公开放售没人买的话，银行就会将房子交给拍卖行拍卖。
拍卖行会找专业人士进行估价，一般会多找几个，取中位数作为拍卖的底价。有兴趣的买家带着订金去现场竞拍，这种现场拍卖又称为“明标”，同样是价高者得。
拍卖现场
但如果竞拍当天的最高价，没有达到银行的理想价位，银行同样可以宣布取消交易，下次再拍。
是不是看到这已经有人准备去查银主盘信息了？别急，银主盘虽然便宜，但也有不少坑！
银主盘的“坑”
买银主盘前一定要做一件事，就是查册（翻查土地登记册），可以自己去土地注册处查，也可以要求地产代理和拍卖行去做，主要是需要查清楚以下几点：
1.原业主是否有其他欠债？
买银主盘前先翻下土地注册处资料，看看这个房子的业主名单，弄清楚业主是否有拖欠水电煤气费或者管理费。
如果原业主有拖欠，这个费用会需要接手的买家来偿还！当然，原业主的其他个人债务，就和买家无关了。
2.房子是否牵涉到官司
比如房子是否有违建、非法改动，如果有这些问题，新买家可能会无法向银行贷款。
还有，看看房子有没有未解除的法令，或者其他政府部门发出的指令。
3.有没有楼契？
楼契是一份把物业由原业主/开发商转移到买家的文件。买银主盘时，要弄清楚楼契是否还在，如果不在银行可能会不批贷款。
同样还要查清楚卖家是不是业主，如果卖家不是业主，银行也会拒绝贷款。
4.房子是否是负资产？
银主盘最容易遇到的就是负资产！负资产通常在楼价下跌时出现，当房子的市值低于欠银行的贷款时，这个房子就成了负资产。
比如A先生向银行借了500万，买了一个600万的房子，后来房价下跌，房子市值跌到450万，这个时候A先生的物业就成了负资产，而A先生要立即向银行补足差价（欠款减去市值的余额，也就是50万）。
如果A先生拿不出50万，他的房子就会被银行收回，也就成了银主盘。
所以买家买银主盘时，最好查清楚房子是不是负资产。当然不是说负资产不能买，只不过买家要小心估价，判断清楚房子是否会再跌！
5.是否连租约
有些银主盘可能正在出租，出售时是连租约一起出售的，这时房子会被银行判定为非自住住宅物业。新买家向银行申请贷款时，银行可能只给批5成！
6.看房很重要
除了查册，银主盘的看房环节很重要！有的银主盘可能已经空置很久室内都发霉了，买家买回来后，还要重新翻新一遍，也是一笔不小的开支。
总之，银主盘虽然往往会比较便宜，但并不代表一定会低于市场价，买家购买时也需要自己做好估值，而且面临的风险也不少，大家要擦亮眼睛，小心上车！
所长总结－香港银主盘
什么是银主盘？
什如何购买银主盘？
银主盘一定要小心这些坑！
如果还有不懂的欢迎给所长留言！
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