没有土地永久产权的房产有投资价值吗？

经常有客户问我们：什么样的房子的土地没有永久产权？没有永久产权和有永久产权的房子价值差别多少？

由于北美绝大部分房子都是永久产权，所以我们很难找到恰当的例子来对比。今天我们刚好碰到一个非常典型的非永久产权的房子，下面来看一下：

这个房子位于西雅图北边的Tulalip海边，有着极为漂亮的海景，3个卧室，1个卫生间，房屋室内面积1124平方英尺。 售价仅为7万美金。

类似的房子在AirBnB上每晚租金至少也要300美金，下面这个是其附近另外一个只有一个卧室的房子的每晚租金价格：

是不是感觉这个房子太便宜了！

原来：这个房子的土地产权仅仅到2027年。

这里我们解释一下什么是永久产权：

房子由两部分组成：土地和地上建筑物。一般情况下买房子都是包括地上建筑物的永久产权，但下面的土地就要分如下两种情况了：

土地永久产权：土地永久产权就是这个土地永远是你的，绝大部分北美房子的土地都属于这种情况。
土地租约：如果下面的土地只是租给你一定的年限，这就是土地租约的概念。比较常见的租约是100年或者50年，例如加拿大温哥华UBC大学里面的大部分房子的土地都不是永久产权，而是UBC大学出租的100年租约。

回到上面这个7万美金的房子，其土地租约在2027年到期，那到期之后这个房子还有价值吗？

一些投资者会天真地以为还有价值。因为即使土地归还业主，地上的房子还是你的，怎么也值一些钱。

其实，恰恰相反。租约到期后，地上建筑物一文不值。

原因在于，租约到期后，业主可以选择不继续租给你。这样你就面临要把房子搬走。在北美把房子拆了至少也需要几万美金，拆散了的房子基本也没有什么价值。即使业主愿意租给你，也有可能会向你要一个非常高的土地租金，如果你出不起土地租金，面临的结果还是要把房子搬走。

那下面我们按2027年到期后此房产一文不值来计算一下这个房子是否有投资价值：

假设AirBnb出租每天300美金，每年按40%的出租率，管理费和各种成本按50%计算

那每年的净收入是：

300 * 365天 * 40%出租率 * 50% = 21900 美元

未来6年的总净收入是：

21900 * 6年 = 131400 美元

扣除7万美金的投入，实际净利润为6.1万美元。仍然还算一个不错的投资。当然这里需要考虑出租率的变化，租金的变化以及管理费用，有一定的风险。而且没有土地产权的房子没有办法通过银行贷款，也没有办法通过杠杆来放大收益。

在北美购房时，需要调查清楚房子下面的土地是否是永久产权。如果不是的话，就需要很小心了。