曼哈顿最神秘楼盘，均价8万美元每平，最小两卧户型也要千万美金仍然热销，Why？

美国曼哈顿，中央公园南侧，就是著名的亿万富豪大道，没有500万美元，很难在这里买到一个小公寓，最近几年，超豪华公寓也是如雨后春笋般地拔地而起。

从2018年开始，售价超过5000美元每平方英尺（约5万美元每平米）的超豪华公寓市场严重供过于求，大部分楼盘销售好几年，仍然有过半的单元没有售出。

但是，有这么一个神秘楼盘，没有室内图片资料，没有售楼处，看房的话先要经过非常严格的背景调查，一般人根本就不搭理你。价格也是高的离谱，最小的两居室户型，也要1200万美元。就是这样一个楼盘，居然很快90%的单元销售一空。

这就是220 Central Park South楼盘。

这个楼盘建筑成本约5000美元每尺（约5万美元每平米），其中1500美元每尺的土地成本，

3500美元每尺的地上建筑成本

。开发商的投入丝毫不含糊。

这栋楼总共销售收入约34亿美元，

开发商获得净利润约10亿美元

。可谓赚得盆满钵满。

下面我们就来具体看看这个楼盘：

艰难的买地过程

220 Central Park South楼盘是曼哈顿知名的开发商沃那多（Vornado）房产公司。沃那多公司是曼哈顿最大的商业地产房东，拥有8700万平方英尺的商业楼宇。沃那多公司在2005年买下了中央公寓南边的一栋20层的公寓楼，这个公寓楼有124户，购买价格高达1.3亿美元。

如果你以为1.3亿美元就是买地成本，那你就太天真了。对于开发商而言，头疼的事情刚刚开始。

开发商首先要让所有的租客搬出去。但有一些租客对开发商提起了法律诉讼，经过多年的法律程序，5年后，

在2010年12月

，开发商终于和26名提起诉讼的租客达成了和解协议，

开发商赔偿租客合计四千万美元

，

每名租客分别获得130万美元到160万美元

不等。

更糟糕的是，开发商沃那多发现其竞争对手Extell公司居然已经悄悄地收购了其地块旁边的一小块地，同时租用了他准备拆除的公寓楼的地下停车场。Extell公司也是纽约鼎鼎大名的房地产公司，他们在沃那多公司项目的街对面也准备开发一个高层豪华公寓大楼（Central Park Tower），由于担心沃那多公司的项目影响其公寓中央公园视野，先下手为强，企图阻止沃那多公司盖高楼的计划。

又是经过长达8年的谈判，最终两家公司达成协议。沃那多公司支付给Extell公司1.9亿美元费用，买下其所拥有的一小块土地以及解除地下停车场的租约。同时沃那多公司也同意对其项目设计进行修改，以最大限度照顾Extell公司的大楼视野。

最终，这个项目仅买地的相关费用就高达5.2亿美元。

值得一提的是：沃那多公司和美国总统特朗普关系密切，特朗普名下最重要的两栋大楼（曼哈顿的1290 Sixth Avenue、旧金山的555 California Street），沃那多公司都占70%的所有权。

超豪华的设计

220 Central Park South楼盘的设计师是纽约著名的设计师Robert Stern，整个大楼有72层，290米高，仅仅有118户。最便宜的2居室（面积约230平米）售价1200万美元。配套设施包括私人餐厅、运动俱乐部、图书馆、篮球场等。

有人说这个大楼还有25套面积为400尺到1400尺的小户型，没错，但这些单元不单独出售，只有买了正常户型的顾客才有资格买这些小户型。这些景观不佳的小户型，是开发商为业主的保姆或者佣人准备的。

这么贵的房价，那是否赠送车位呢？很抱歉，车位需要额外购买，每个停车位75万美金。

严格筛选买家的销售方式

这栋大楼的销售方式也非常奇特。要想获取详细资料和参观，需要先提供个人详细信息以便开发商进行筛选，开发商会进行非常详尽的买方背景调查，甚至对买家的个性也进行考量，最终决定买家是否有资格来参观。

这种销售方式屏蔽了非常大比例的潜在买家，被拒绝的买家只好转而购买周边的其他大楼。但这种销售方式成功营造了一种稀缺的氛围，反而让更多的超级富豪趋之若鹜。

这栋大楼的业主全部非富即贵，包括Och-Ziff资本管理集团创始人Dan Och，以及英国知名摇滚歌手、警察乐队主唱斯汀（Sting）及其妻子、《两杆大烟枪》制片人之一Trudie Styler。

全美最贵豪宅销售记录

2018年，美国著名基金公司Citadel的创始人Ken Griffin购买了这栋大楼的的一套复式公寓，价格是2.38亿美元（约合16.16亿人民币），创造了美国房产交易史上的最高纪录

Ken Griffin把这栋楼最上面的三层全买下来了，总面积有24000平方英尺，约合2230平方米。