作者 |  三日匠
据统计，全美目前有2千2百万人住在移动屋营区里。
过去十几年里，美国的住房价格不断攀升，物价上涨的81%都是来源于住房，这无疑造成了美国的住房危机。
目前美国的房价中位数已远超普通美国人的平均工资，特别是年轻人，收入固定的老人和大部分租客。
哈佛的一项研究表明，美国47%的租客在住房上的开支占收入的30%以上。
对于低收入人群来说，这个比例更高，达到了83%。
而租金一直都在上涨，例如2011-2017年间，月租$800以下的租房减少了400多万。
所以移动屋成了越来越多人的选择。
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美国房地产投资界的“宝藏男孩”
市场的需求在哪，投资的机会就在哪。
随着需求的不断上涨，移动屋营区的投资也被称为美国房地产投资中的“宝藏男孩”，因为：
●市场需求量大，投资风险低，非常稳健；
●投资回报率高，cap rate可达10%以上；
●维护管理相对简单，不像独栋屋需要经常维修；
●拓宽了贷款选择，可以以商业形式进行贷款。
基于以上的优势，投资移动屋营区成为了很多小地主想要进军商业地产，使自己的房地产投资升级成规模化的首选。
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投资移动屋营区，而不是移动屋！
Jennifer，就做了这样的尝试。她原来有一份很好的W2工作，在公司做IT。
10几年前，便开始投资房地产，和很多华人地主一样做独栋屋的出租，几年后已经可以不再需要继续做IT来维持生计了。
去年疫情来临，让很多小地主一顿惊慌。
不久，租客开始出现欠租的现象，政府还颁布了延期驱赶房客的政令，直到现在也没有恢复。
刚好那时候，Jennifer有几栋独立屋的租约到期了，面对未来的不确定性，她决定卖掉那些独立屋。
手上一下有了很多现金，Jennifer在考虑如何布局自己下一步的投资计划，可以让自己的房产投资变得规模化。
Jennifer曾在2017年投资过一个移动屋（Mobile Home)。
当时是在当地学区很好的一个社区，只花8万就能买到一套unit，租金可以达到$1300。
从投资回报率来看，的确很香。
但是其实有经验的投资人都知道移动屋营区可以投，而移动屋大家一般都会绕道而行。
所以Jennifer也尝到了其中的苦头，一是不知道怎么处理septic，二是mobile home的租客群体一般与独立屋的租客群体很不一样，一不小心就遇到了不良租客，拖欠房租不说，还各种麻烦事不断，最后觉得长期持有这种小房子花费那么多经历不值得。所以趁着市场好，就卖掉了。
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投资美国房地产，知识储备很重要！
要想挣到别人挣不到的钱，一定是因为你懂得比别人多。
所以，学习很重要！
这算是一次不太成功的投资经历，但却让Jennifer关注起了移动屋营地的投资。
之后她看了很多相关的书籍，自学了很多理论知识，但还是没有底气迈出实践的第一步。
于是她做出了一个明智的选择，参加了北美地产学堂的移动屋营区的投资课程。
应该说，找到了组织，就不再是一个人在战斗。
投资遇到任何疑惑和挫折，都有像Sunny和Jack这样资深的移动屋营区投资专家和专业商业地产投资人Tim老师来答疑解惑。
移动屋营区算是商业地产，很多小地主之前都是投资民用住宅的，刚转到商业地产，过去的很多投资经验都不适用了，比如说如何和商业地产经纪打交道。
常常会遇到这样的情况，要么是联系不到商业地产经纪，要么就是联系上了，别人不待见你。
所以往往这个时候，如果没有有经验的老师指导，你可能就会打退堂鼓或者怀疑自己而放弃了。
相反，也许老师一点拨，这条路就走通了。
而且课上老师还会分享很多实际操作的技巧，是你从书本上学不到的。
毕竟学习之后，还是要进行实际的投资操作的。
比如：
●如何鼓励租客清理维护自己的Yard；
●如何对付毒贩和妓女；
●如何防止自己的property manager偷租金。
书上应该不会有那么刺激的内容。
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完全就是“turn key”!
一边上着北美地产学堂的课，Jennifer几经波折终于地买到了一个占地4英亩，有10几个lot的带租客的营区。
在过户前一天发现有mobile home title 问题，Jennifer不知道如何处理，就向Sunny老师求助，因为这是有关美国的交管局的问题， 所以Sunny老师就推荐了熟知美国地产市场的Jack老师。
一个看起来很难的问题在一个小时之内就搞懂了。
如果没有北美地产学堂这个平台，是不可想象的。
排除万难过户后，重新修改了lease，清理了一下营区的垃圾，就涨了租！
“完全就是turn key!”, Jennifer 说。
移动屋营区的租客对于涨租，一般没有别的选择，因为搬家费用太高，所以换租率是很低的，对于地主来说根本就不用担心。
Jennifer对于自己的移动屋营区投资的初体验很满意，因为现在能找到cap rate 10%的投资是很不容易的。
房价上涨那么厉害，通货膨胀又在所难免，一般的多公寓投资的cap rate只能达到5.5%, 所以有了好的开始，Jennifer计划下一步还会继续移动屋营区的投资，进一步扩大自己的房地产投资规模。
Jennifer 说：“管10套和管100套，付出的精力和时间不是10倍的差别，但是投资的回报是可以相差很多。”
但是对于还没有投资过移动屋营区的新手，先跟着这方面的资深投资人学习是投资成败的关键。
而且在北美地产学堂的同学群里，大家可以互相学习交流投资心得，共同探讨投资过程中遇到的困难，是非常有价值的。
北美地产学堂将于4月9日举办移动屋营区投资的专题讲座，感兴趣的朋友敬请关注！
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