作者 | 胡杨
编辑 | 三日匠
次贷危机时，我身边就不少有准备的投资人通过大幅便宜买入投资房地产不良资产（Non-Performing Note)获利。
不良资产听起来吓人，但却是我们房地产投资者一直以来挖掘价值的甜蜜金矿。
在不良资产投资链条里，一般投资人比较常见的属于下游的法拍Foreclosure,  想必不少北美地产学堂的朋友就是从2010年左右投资法拍屋开始进入地产投资的吧！
当然还有属于更上游， 利润更高的Non Performing Loans, Tax Lien等玩法。 
（不良资产投资机会流程）
大型银行的不良贷款资产包普通人很难接触到，但我们可以从身边的小银行、对冲基金、Note Broker，以及一些房产本票买卖的网站上买到 Note，尤其是折扣较大的不良 Note 进行投资。
买入之后有多种选择，包括和屋主协商按时还款或自愿转让，或法拍出售或法拍买入再翻新出售，等等。
这样比喻，不良资产市场是一锅炖骨头汤， 大机构会把大部分的肉吃完；剩下来的骨头，中小型Note投资者仔细啃一啃，还是有不少肉的；而在下游的房地产投资人，可以喝上一口汤。
Note投资明显具有容易管理、流通性强、可规模化、收益较高等优点。
但这是一项特别精专的投资，所以必须要有扎实的专业知识功底，要向专门人士学习经验才能事半功倍。
为此，我们特地请到了具有十多年 Note 投资经验的何林老师，开设了一门 Note课程，带你进入你所不知道的Note投资领域。
这个周末4月3日北美地产学堂将邀请
何林老师做一场真实Note投资案例分享会！
（参与方式见文末）
下面是何老师口述的故事
通过这个故事你可以领略到不良贷款投资的神奇。
“几年前，我买了一个第二顺位的贷款（Second Mortgage），欠款 17 万，我花 7 万买了下来。
买了之后，我马上就去找屋主协商了。
我直截了当地跟屋主说：“你看，你欠的17万贷款，我是7万买到的。这样，咱俩平分折扣吧。
你省5万，我挣5 万。你的17 万欠款，你只要支付 12 万，就可以了，你看怎么样？”
我以为我做了件大好事，可是那个当工程师的欠债人，居然没理我。
没办法，我就去敲门、写信、跟屋主见面，各种各样办法都试了。
我告诉工程师，因为他没有付钱，对他房子的法拍已经开始了。我说，咱们最好不要进行法拍，而是想出一个双赢的办法来。
毫无反应。
后来我明白了，他们就算理我也没钱还款。
何况，真是隔行如隔山啊。这位理工男好像根本就不知道，不理债权人的好意，进入法拍后，他的结局有多悲催。
这个工程师，其实也是蛮可怜的。
他是真的碰到了困难。他得了喉癌，妻子又离他而去。
我不忍心看他这样落魄，想帮他，寻找出双赢的结果来，跟他说：“如果你没有钱，多付点、少付点，咱们都可以商量。
因为我是拿折扣（Discount）买的，利息、月供等等，我们都可以商量。”
然而，这工程师还是玩那一套，不听不听，和尚念经。
见过两次面之后，他还在问我：“你到底是干什么的？我为什么要跟你谈？”
最后法拍开始了
因为房子本身账面上没有多少净值，这个房子大约值 48 万，第一个贷款是 30 多万，我的贷款是 17 万。
对一般投资者来说，这个房子是没有多大吸引力的。所以，当时根本就没人竞拍，我就把这个房子拍下来了。
因为屋主之前一直拖来拖去，加上市场在上升期，房价本身已经涨了不少。
这样，我不光拿到了买不良贷款时的10万美元的折价，还拿到了房子本身的净值和增值部分。
拿到产权之后，我就开始申请依法驱逐（Eviction）。
过了两个月， 警察上门撵走人，欠款人当场就得搬走。
拿到房子后，就是法拍屋处理方式了。
法拍屋的屋况都不太好，这个也不例外，所以里里外外又重新修了一遍。
这其中还有个小插曲，原来那个工程师，不光欠银行钱，还欠房屋管理委员会（HOA）的钱。
HOA把这钱算在我头上了。
我上了小额法庭，状告 HOA ，最后赢得了官司。
房子终于修好了，如何处置这个房子呢？
退出有两个选择：
1
 可以把房子修好后卖掉；
2
留下来做出租房。
当时，粗略估算一下，第一顺位贷款的月供才1300 美元，房子可以租 3000 美元，现金流非常好。
而且房子所在地区，有增值的空间。
一般情况下，投资者就会做第二种选择，把房子留下来做出租房。
然而，这个房子是我和我的一个合伙人一起做的，而且是第一次合作。
买房翻新直接卖出去，是短期合作，就像谈恋爱。
共同做出租屋，就是长期合作，跟结婚差不多了。
如果把这个房子留在手里做出租房，还真就像第一次跟人谈恋爱，一见面就结婚一样，太仓促了。
我干脆见好就收，直接把房子卖掉退出了。
7 万买来的不良贷款，到跟屋主谈判不成，到法拍、装修、卖掉后退出， 总共花了一年多一点时间。
最后通过精心设计，强行增值（Forced Appreciation），卖到了当时的最高价 57.5 万，净赚 12 万，达到170%的回报率。
如果当时用于出租的话，这个当时40 多万的房子 现在已经估值 85 万， 但这是后话了。”
巴菲特说“你要在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。
Note投资是经济越差，机遇越大，转危为机的好投资方式。
在Note投资课程中，你可以和志同道合的朋友们学习到：
1
房地产投资和Note投资的比较
2
Foreclosure & Bankruptcy (法拍和破产) 的类型和流程
3
Note 投资的财务计算和退出策略
4
Note 投资的实际案例分析
快来收获投资 Note 的基本功，大咖老师的实战经验分享，与志同道合的学员一起成长，潜在的投资与合作机会。
加入北美地产学堂，学习房产投资，对接房产投资专家，请添加小助手微信！
往
期
回
顾
恋爱可以远距离，房地产投资也可以！
872美元如何拿到价值3.2万美元的土地？
疫情下，做短租让我多挣了6成！
"从纽约搬到佛州后，我后悔了 ..."
通货膨胀真的来了！你准备好了吗？
你有才有意，我等你来聘！
——公众号内容版权归北美地产学堂所有——
未经授权，不得转载，北美地产学堂保留版权及法律追诉权力。
如需全文或部分内容转载、广告合作，请联系以下联系方式：
商务/广告合作：[email protected]
转载： 微信号  stzyfDoko 
微信小助手：feifei66882018
官网：ourrea.com
微信公众号：北美地产学堂
官方微博：@北美地产学堂
YouTube: 北美地产学堂
喜马拉雅：房博士谈北美房产投资
继续阅读
阅读原文
关键词
北美地产学堂
房产投资
房子
法拍
微信