说到这一年来备受瞩目的楼盘,一定非它莫属:
参观示范单位的时候是这样的:
现场排队照片
开售之后是这样的:
柏傲庄III票王新闻标题截图
售出之后竟然又出现了香港私人住宅史无前例的事情:
柏傲庄III拆卸事件新闻标题截图
这种“出道即巅峰”的状态,绝对是地产界的“顶流”,也难怪有人说它是香港史上最难买的楼盘。而作为首次买一手楼的小薯,我竟然幸运地抽中了这个楼盘,当然,我不是冲着它的名气去的,故事还得从一次“扑街”的经历说起。
01
我为什么想买柏傲莊?
我和先生本身已有一套二手的自住楼,房子离最近的地铁上盖楼盘只有一街之隔。有一次下雨时,我从地铁站走回家,天雨路滑,我在半路摔了一跤,外卖撒了一地,狼狈至极。
当时,我半开完笑地跟先生说:“还是得买地铁上盖的房子,那才是真正的风雨无阻。”这句无心之谈,成了我们关注一手楼的开始。
近一年的地铁上盖新楼主要集中在大围站黄竹坑站,我们预计港岛区的呎价肯定“坚离地”,所以把目光集中在了大围上盖的物业(当时还不知道它叫什么)
我们原本的房子在先生名下,市值约600w(有100w+贷款)面积400多呎。这次买新楼除了希望交通更加便利以外,还考虑到本身这套房子的楼龄已经近30年,也到了该置换的时候。这次购买新楼,会以我本人的首置名义,以避开15%的从价印花税。在买楼前,我和先生计算过压力测试、购房前期支出、印花税等,得出了两个plan。
Plan A:利用“林郑plan”(高成数按揭),购买总价1000万以下的新楼,放租现有物业,实现一间自住,一间收租的梦想。
Plan B:出售现有物业,套现后作为部分首期,购买1000-1300万的新楼。
研究所补充:“林郑plan”是指在新按揭保险条例下,800万以下的物业,最高可做9成按揭,800-900万的物业最多可做8-9成按揭(最高贷款额为720万),1000万以下的可以做8成按揭。
总价高于1000万的房子不适用于“林郑plan”,因此至少要交50%的首期。
PlanA看起来十分美好,但现实是残酷的。柏傲庄1000万以下的房子,大多是一房或两房开放式,我们喜欢的两房梗厨(独立厨房)的户型非常少,所以最终只能暂时放弃当包租婆的梦想,咬咬牙,选择了Plan B。
我听说有的人不喜欢买新楼是嫌楼花期太长,付完订金后通常要等一两年才能入伙,甚至没有入住就要开始供楼。但对于我们来说,因为中间涉及到现有物业的放售,反而柏傲庄24个月的超长楼花期给了我们足够的周转时间。
02
谁建的楼质量最好?
大家在买楼时一定会考虑的因素有交通、配套、校网等,当然我们也不列外。柏傲庄双线交汇的交通位置,和60万平方呎基座商场的配套设施,在我眼中有相当大的优势,尤其收楼后,沙中线应该已经通车,楼盘也有一定的升值潜力。
然而,除此之外,我认为发展商的声誉也是买楼时必须要考虑的因素,因为声誉好的发展商所建的楼盘不仅质量有保证,更重要的是在二手市场上的价格通常也会更高一些。
香港本地发展商主要有新鸿基、恒基、长实、新世界、信和、华懋、嘉华、会德丰等。每个发展商都有自己的特色,例如恒基的房子很多面积是比较小的根据香港本土研究社的资料,过去十年间香港三成纳米单位都由恒基兴建。
恒基的元朗尚悦·岭
一房,255呎
长实的房子在香港本地人的眼中用料相对较差,如轰动一时的海之恋屎水倒灌全屋事件,而且有些户型比较奇怪,为人诟病的“钻石厅”设计(参照黄埔花园、嘉湖山庄、汇景花园客厅结构多出自长实之手。
黄埔花园
早期的华懋楼口碑也不佳,因其实用率不高(大围金狮花园实用率60%左右,沙田围花园城实用率最低只有53%),而且已故华懋主席龚如心曾在旗下37幢物业挖风水穴(俗称“种生基”,参见世纪风水争产案),令部分相信风水的买家也对华懋楼有所顾虑。不过近年华懋楼的质量有所提升,全‧城汇曾一度成为97年之后的票王。
全‧城汇开售时情况
那么口碑较好的发展商是哪几间呢?
香港著名的验楼师詹sir曾经毫不掩饰地指出是新鸿基地产。柏傲庄的开发商新世界,近年打造了不少像K11 MUSEA 这样十分有艺术气息的建筑,一直也是本地口碑较好的发展商之一(希望柏傲庄三期的重建事件不会影响发展商声誉吧)
03
选楼前一夜:紧张如高考!
柏傲庄开售的第一天因登记人数太多,而一度导致网页系统崩溃。楼盘销售分几轮进行,意料之中,我前几轮都没有抽到。不过只要中途不退出,筹号可以复活,直接进入下一轮抽签。原本我抱着佛系的态度,想着如果最后都抽不到的话,再考虑其他的楼盘。
柏傲庄示范单位
地产中介当然不会放过任何一个赚钱的机会。他们一方面不断为我推荐正在开售(通常不用抽签)的新楼,另一方面也游说我去看预算之内的半新楼。于是同一时间,我又去看了启德的嘉峰汇,荃湾西的海之恋、全‧城汇等楼盘,但我还是希望能等到柏傲庄抽签结束之后再做其他打算(不到黄河心不死),后来就婉拒了中介的其他推介。
所以,对于一心想要抽新楼的人,我建议自己先做功课,了解意向楼盘,并将自己的想法、预算等明确地告诉中介,以节省时间,毕竟每个周末都被叫出去看楼绝对是一件费时费力的事情。
在二期即将售卖完毕时,终于时来运转,我抽到了前筹!
然而,发展商每推出一期,楼价都会有小幅的调整,经过几轮加价,符合我们要求,又在预算之内的房子已不到20间了,所以即使是前筹,也完全有可能买不到心仪的房子。
柏傲庄示范单位
得知中签的那天晚上,我并没有急着高兴,而是和先生一起研究了当时的价单,看了一些地产YouTuber的选楼指南,例如哪些户型CP值比较高,哪些楼层的景观可能会受到影响等。
最后,我们按照喜好,把可选的房子整理出来,并排了次序。事实证明,这个做法是非常有必要的,因为第二天选楼的过程群情激昂,气氛紧张,在选楼摊位前,大家并非按顺序挑选,而是要“斗快出击”,在瞬间作出抉择。
当天晚上,中介也会出一个check list 提醒我们第二天要带的物品以及预算之内可选择的楼层。
(check list截图)
04
选房现场如战场……
曾经有个YouTuber说过,“作为普通人,如果从未有陌生人为你鼓掌的话,那么一定要在香港买一次新楼”。当经历过一手楼选楼过程后,我终于明白这句话是什么意思了……
选楼当天,地产中介一共三人陪着我,他们每个人都西装革履,像是去参加婚宴一样(新世界确实包下了一间婚宴酒楼作为销售现场)。从报到区到选楼区,还需要经过一个俗称“时光隧道”的等待区。
当天,其中一位中介全程陪着我,一位在选楼区内监察实时动态,还有一位就在等候区外为我们传递消息。在那几个小时里,确确实实可以让人体会到什么叫做“贵客”。
工作人员每次会请10-15人进场选楼,我是第3批进场的。当我在等待区时,早进入选楼区的中介不断放出消息,说我心仪户型的xx楼—xx楼已经没有了,令我紧张万分
真正进入到选楼区时,秩序反而没有在外面时那样好,大家一窝蜂地围在展板前,叫出自己想要买的房号。而已售出的房子,会立刻被贴上红色的贴纸,只要多犹豫一秒钟,心仪的房子就有可能被别人“抢”走,所以大家一定要在进入选楼区前多准备几种选择,这样才能保证“一击即中”。
选楼现场展板照片
其实,进入选楼区后,我几乎没有任何考虑的时间,最后算是如愿买到了570多呎,1200w左右的中层两房。当我选择的单位在展板上被贴上红色贴纸时,周围响起了陌生人的掌声和呐喊声,那一刻,会令人觉得站在了人生的巅峰(当然是错觉)
在这个氛围中,人确实是容易飘的,但记得千万要保持头脑清醒,签临时买卖合约前,不要忘记最后一步,因为这一步分分钟可以为我们拿到几十万的“著数”,这个留着下次再说。
接下来的过程就是签署临时买卖合约、上律师楼缴付订金及签署正式合约(整个过程大概需要在签署临时买卖合约之后的一个月之内完成)。新世界也相当贴心地推出了APP,对于新手来说,跟着指示一步步做就可以了。
新世界APP截图
作为已港漂十余年的老学姐,刚来香港读书时,我住过“劏房”,做过“厅长”,也和别人合租过大围的私楼。犹记得那年我租住的房子市值只有100来万港币,名城还是一个工地,大围站上盖仍是一片荒芜。这些年兜兜转转搬过几次住处,没想到最后自己又将搬回这个起点。
相信每个留下的港漂都有自己的置业梦,最后祝每个正在奋斗的你都有梦想照进现实的一天。
-END- 
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@小C学姐
一只特立独行的猫
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