开篇先放视频:
来源:B站 @毯叔盘钱
下面我还为大家贴心准备了文字版。
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问大家一个事:
你买房前最怕看到的消息的是什么?
嗯,一个是房价突然涨了;
第二个就是,房贷利率突然涨了。
房贷利率上涨为什么可怕?因为这意味着买房利息上涨,你就要承担更多月供,买房压力自然变大了。
可现在的现实情况就是,自打2021年以来,我国的房贷利率越来越高了。
5月份数据显示,全国首套房平均贷款利率为5.38%,环比增加4个基点;二套房为5.65%,增加3个基点。
6月份继续上涨,72个重点城市首套房贷利率为5.52%,二套房利率为5.77%。
接近60个城市都先后调高了房贷利率,其中包括广州、苏州、济南、北京、重庆、南宁等等。
南宁首套房贷款利率更是突破了6%,这个利率可以说相当高了。
更可怕的是,不少城市的二手房也开始停贷了。
从6月第二周开始,包括武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等热点城市二手房贷款全面吃紧。
比如武汉就有媒体爆料,目前大部分国有大行都停贷了,少量的民营银行还可以排队等候,如果着急买房的话,只能选择外资银行。
而杭州浙商银行、兴业银行等银行的房贷审批人员明确表示,目前杭州二手房贷款原则上暂停审批。
就连楼市刚起步的重庆,也传出银行停贷的信息。
国家开始为房产泡沫做准备了
为什么现在买房的贷款卡得这么死?
我很早之前就有说过,今年的货币环境会逐渐收紧。
今年上半年,大部分城市都迎来了楼市的小高峰,四五月份全国新房销售额都在创新高。
如果放任这种情况下去,房产的泡沫肯定会越来越大。
怎么办?
要知道,买房的高收益很大程度上来自于杠杆,如果是全额买房,投资收益率并不高。
哪怕房价5年翻一番,那也只是年化15%的收益率。
但如果有了银行贷款,上一倍的杠杆,年化收益率就翻了一番,达到31%,这已经比绝大多数理财产品收益都高了。
如果能上3倍杠杆,也就是三成首付,那年化就是46%,绝对暴利了。
如果能上5倍杠杆,2成首付,那就是58%的年化收益,那简直是诱人犯罪了。
这么暴利怎么行,必然有人钻空子。
所以,政府必须管住银行贷款,不让大家随便用杠杆。
你肯定说了,政府肯定不能干预房子的真实交易价格啊。
是不能,但他们可以管住银行的放贷。
在房价有了上涨趋势的时候,毫不手软地降低杠杆,一方面是对银行的保护,另一方面绝对降低了普通民众的买房收益,但同时也抑制了炒房的冲动。
明摆着,这就是当前政府的态度。
而如今二手房停贷、房贷利率变高,这些对房地产市场影响巨大的政策,就是政府的行动。
雷厉风行,立竿见影。
比如重庆最近的二手房成交量就明显回落了。
杭州的情况也类似,从5月中下旬开始,杭州二手房周成交量,经历了三连跌。
长期下去,恐怕国内房地产市场真的会变天。
房子能赚钱的底层逻辑
在“房住不炒”的大背景下,政府严格调控房产市场,现在中国的房价是什么样子呢?
在我看来,可以分两个层级看:
第一层级,一二线城市,现在房价平缓,处于“上涨-国家管控”的来回博弈阶段。但由于历史原因,房价已经处在高位,普通人就算想买也买不起,况且国家还加大管控,更难买了。
第二层级,以“三四线城市”为代表的区域,由于人口外流,且产业能力偏弱,房价已经没什么涨价空间,买了也没什么投资价值。
所以总结起来就一句话:
目前在中国,想通过买房赚钱,基本没什么空间了。
图源:网络
说到这里,可能很多人都不服:
眼看着别人通过买房,在过去十几年,乘着几轮房价上涨周期,成倍地赚到了钱。
如今轮到我买房,突然就不让买了?买了也没赚钱空间了?还有这道理?
要我说,那倒也未毕。
要想搞清楚这个问题,我们得先看看,过去几十年中国房价上涨的底层逻辑。
房子赚钱的逻辑是什么?
其实就三个字:人、地、钱。
人是指人口,房子最终是人住的,人口决定了房子的需求量。
什么样的人口结构能够长期支撑房价上涨呢?金字塔型的人口结构。人口净流入多,人口密度大,年轻劳动人口多的城市,房价背后才有长期稳定的需求支撑。
地是指土地,人口决定需求,土地决定供给。在人口多,土地稀缺的城市,人地矛盾就严重突出,房源供应量导致房价上涨。
钱是指经济,每个国家都会经历一段房价的黄金上涨期,当人均GDP超过3000美金,当地中产阶级快速崛起,有购买需求和能力,短期刺激房价快速上涨。而过了8000美金,房价增速就比较平缓了。
正如你所看到的,中国在08年房价就达到了3000美金,之后房价上涨开始曲线陡升。
这也印证了经济学家任泽平所谈到的决定房价的三个因素:短期看金融,中期看土地、长期看人口。
除此之外,货币超发和通胀,也是买房赚钱的大帮手。
过去几十年, 中国货币宽松从未停止过,我国实际通胀率在10%左右,这就导致一个局面:
持有核心资产的人,就像在货币海洋的里的大船,随着放水,水涨船高。
同样是上班族,有时一个买房的决定,他就比你多赚了几百万。一套房,有时成了一辈子难以逾越的鸿沟。
只会辛勤上班的始终是穷人,持有核心资产的人注定越来越富。  
现在买哪里的房子还能赚钱?
好,弄懂了房价上涨的逻辑,现在问题来了:
现在买哪里的房子才能赚钱?
前面我们已经分析过,北上广深,早已过了房价普涨的年代。
国内的房产,现在已经很难去投资了。各种调控,各种限购、限售,买卖周期太长,被拿捏得死死的。能作为投资的好标的,已经所剩无几。至少我们普通人,是越来越难接触到适合投资的国内房产了。
那手上有资金,希望投资房产的人,还能买哪里的房子呢?
不妨把眼光转向海外。
因为投资轮动和资本外溢的逻辑不变,钱永远流向低门槛和高成长的地方。
历史告诉我们:先发展起来的国家,它走过的路,新兴国家市场正在上演。 
过去,美国人到日韩买房,日韩到中国大陆买房,敢于在一线城市买房的聪明投资者,如今早已千万身家。
曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告,报告指出: 继中国之后,东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。
再缩小下范围,如今的东南亚有11个一线城市,只有1个城市完全符合“人、地、钱”的条件,它就是:菲律宾首都马尼拉。
图源:网络
前面说过,投资房产,要看房价是否会上涨的底层逻辑:人、地、钱,这三方面,菲律宾都具有明显的优势,我来给你分析分析:
1、人:人口红利
菲律宾国家人口1.07亿,首都马尼拉人口2400万,人口跟上海一样多。
不仅如此,人口年龄中位数23.7岁,长期拥有巨大人口红利。
永远别忘了,房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需,长期推动房价的提升。
2、地:供不应求
马尼拉楼市严重供不应求。
37万套住宅供给2400万人口,20平米的房子,通常住2-4个人,常年满租。
随着经济发展,每年需求量不断上涨,还需要120年的开发,才能达到上海的住宅存量。极度的供不应求。
3、钱:经济增长
菲律宾连续8年GDP增长在6%以上,人均GDP3500美元,相当于08年的中国,正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。
08年后的中国一线城市房价,翻了近10倍,而菲律宾目前的房价,已经历3.5倍增长,未来15年,会迎来爆发性增长。
实际上,马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨,2020年第一季度蝉联全球房价榜首,远超北上广深。
那么,这么好的投资机会,现在还能轮到我们普通人吗?
当然可以。查理·芒格说过一句话:反过来想,总是反过来想。
马尼拉的房产市场仍处在适合上车的发展阶段。而且,现在投资马尼拉房产还有三个优势:
1、投资门槛低,杠杆高
国内买房动辄首付几十万,马尼拉一套房总价才几十万,5%以下的首付,月供几千就可以了。
2、租金高,且稳定
马尼拉房租比例通常在7%-9%,要知道国内一线城市仅2%,甚至更低。
3、房价长期稳定上涨
马尼拉这几年房价上涨稳定,以每年8-10%速度稳步上升。
尤其这两年大量外企入驻后,拉高了住房需求,使得马尼拉的房价飙升至25-40%。
疫情并没有影响马尼拉投资基本面,反而创造了低估值千载难逢的抄底机会。
当然,国外买房投资需要很强的专业性:
究竟怎么买?海外投资安全性怎么保障?买了后怎么打理?这些都是问题。
其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值,只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。
如果你对海外买房置业也有兴趣,可以关注下国内的“甜蜜区资本”。
他们是中国第一家为新中产服务的不动产价值投资机构,近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。
在我看来,甜蜜区主要有三大优势:
1、经验优势
作为中国最大的菲律宾房产投资机构,甜蜜区已带领客户累计投资4000多套房子。
建仓时机很重要,因为买得早,甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。重仓的CBD,2年房价普涨50%。即使是现在入场,也在早期。
2、研究优势
他们有自己的菲律宾地产研究院,专注研究菲律宾这个市场3年以上。
即使像万科这种级别,也不会每年花2万多个小时去研究菲律宾的房子。甜蜜区实地考察300多个楼盘,与当地前十开发商建立战略伙伴关系,这也是他们的护城河。
3、价格优势
只有买得比别人便宜,才有足够的安全边际。
甜蜜区用大宗团购的模式,让价格比当地人买还便宜,有至少10%以上的安全边际。
拿他们在售楼盘天玺为例,0首付+月供2650元+核心CBD+免税房,房子的总价是57万,用10年租金就赚回一套房子的钱。
顺便说下天玺这个楼盘。
这个项目位于核心CBD奥迪加斯,楼下就是星巴克,附近是S&R超大商场,同地段还有香格里拉酒店,以及80家国家名企合作方。
地段相当不错。
这里我说个冷知识,关于星巴克的选址:“美国房产数据公司zillow的研究表明,在1997到2014的17年间,距星巴克400米内的房价上涨了96%,而对应的整体房价上涨仅为65%”。
从侧面也说明了这个地段的价值。
如果你对购买菲律宾马尼拉的房子感兴趣,想成为一名海外包租公或包租婆,赶紧添加专业投资顾问微信咨询。
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现在国家正在用各种方式严控房产价格,如果你错过了中国过去15年的房地产黄金时代,那么,我建议你别再错过这个千载难逢的机遇。
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