居住在共管物业的房主都需要遵守物业的章程,比如关于房产是否允许租赁、是否允许饲养宠物、是否允许儿童或未成年人居住,等等条款在每个社区都有不同的约定。即便您是房主,也要遵守物业的这些章程。

居住在BC省高贵林的一位房主,就因为
养狗违规
,不但被迫卖掉了房子、还面临超过1万加元的罚款。


B女士是2018年买下高贵林的一套公寓房屋,但由于她违规养狗,物业对其屡禁不止,最终一纸诉状告上法庭

根据BC省民事协调法庭(B.C. Civil Resolution Tribunal,简称CRT)的判决书,B女士所在的公寓物业规定,这座公寓楼对于养狗有详细的约束规定,包括:

  • 仅限饲养某些品种的狗,但不包括斗牛犬、梗犬等凶猛犬种,以及任何有这两种血统的犬种;
  • 不得饲养体重在12个月后会超过15公斤的犬种;
  • 不得饲养收养的犬种,对其过往历史不清晰的犬种;
2019年,当B女士收养了斗牛与梗犬混血的这只名为Tequila的狗狗后,物业就曾经找到过她,指出她养这只狗狗已经违反了物业的章程,希望她可以为狗狗重新找一个家。

B女士希望物业可以允许她继续收养,并提交了申请书,但被物业拒绝。

物业的理由是,Tequila虽然目前只有5个月,但根据其体型大小可以预计成年之后一定会
超过15公斤;此外物业禁养任何与斗牛犬、梗犬有关的犬种。
2020年8月,B女士再次向物业提供了一份资料,是来自加拿大狗注册协会的说明信,说明Tequila可能是一只服务犬。

这就让事情变得有点复杂!

因为无论物业章程的细则如何界定,但按照加拿大共管物业法案(Strata Property Act),任何物业章程规定中,导盲犬/服务犬都有
豁免权

然而,最终民事协调法庭的判决指出,根据加拿大导盲犬和服务犬法案(Guide Dog and Service Dog Act),B女士所提供的这份文件不足以证明Tequila是一只服务犬,而且B女士饲养Tequila的目的也并非服务犬或导盲犬,因此这一证词被驳回。

此外,邻居们的投诉信是法官判决的
重要影响因素,很多与B女士家临近的邻居向物业投诉,自从她养了这只狗之后制造了很多扰民的噪音,而且这些噪音不分昼夜,影响到了其他房主的日常生活。

尽管B女士今年早些时候已经把房子卖掉、准备彻底搬走,但法院最终判决,还是要求她支付物业在2020年11月要求的罚款$10,413.86元,以及CRT法庭费用$125,判决前利息$32.39,总计
$10,571.25
公寓业委会约等于“第四级政府”
买房需注意

加拿大的政府有三级,分别是联邦政府、省级政府和市镇政府。但其实,
公寓业委会作为社区自治的最小单位,在民间常被称为
第四级政府
加拿大公寓的业主委员会,可以依法对本小区的公共事务订立bylaw,违反公寓bylaw的业主会遭到业委会的罚款、警告甚至驱逐!
这里小编收集了加拿大共管物业业委会所制定的bylaw中一些常见条款,请大家买房时注意:


1、不许出租。

很多公寓都有“不许出租”的条款,如果你
买房是为了
投资收租
,一定要避开这种公寓。

2、不许外人借住。

请注意,
有些公寓将“免费给他人借住”的情况也当做
出租,尽管是不收租金的出租。所以就相当于不允许外人借住。
这里的外人,包括你自己的亲友,比如女儿女婿。前些天,BC省维多利亚大区就有个公寓业主,好心让自己已成年的女儿及其男友借住,而被公寓业委会罚款2.7万加元
3、不许养宠物,或者对养宠物有苛刻规定。
素里的亚裔女业主拉比娅就栽这这一条上。很多公寓都对饲养宠物有详细规定,比如数量、尺寸、种类、行为规范等。比如,每户只能养最多一只猫一只狗,狗狗出门必须栓狗链,公共领域活动时间必须在晚9点之前,等等。
4、不许抽烟,不许抽大麻。

有抽烟习惯的华人,最好购买独立屋。
5、不许乱扔垃圾。


不乱扔垃圾,所有华人都知道。但加拿大公寓的“乱扔垃圾”,定义与中国国内略有不同。它不是指将垃圾扔得遍地都是,而是
扔到了
错误的垃圾桶。加拿大有严格的垃圾分类制度,不同种类的垃圾必须放入不同的垃圾桶,而且不同区域的垃圾桶细则还不一样。
入住公寓之前一定要对照图片认真学习,不然一不小心就是高额罚单。

加拿大公寓的bylaw由公寓业主委员会根据
省级公寓法规的框架自行制定。在BC省,这个法规叫做《BC省分契物业法》(B. C. Strata Property Act
公寓业委会的bylaw由业主亲自制定、亲自参与,如果人数足够多的话,还可以亲自修改,并依法召开业主大会进行小区全民投票表决

虽然此次业主拉比娅选择卖房离开,但如果她有耐心有战斗力,她也可以留在这里,鼓动更多的业主赞成她的想法、并修改bylaw;付出时间和精力,将世界改变成符合自己心意的模样。
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资料来源:加西网、博览加拿大
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