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读者朋友们大家好,这一期我想分享的主题是如何评估自己能不能把房地产做大,我想到了几个问题可以供大家参考。
第一个问题是:你能不能拿到好的Deal?
我们做房地产的就是一句话:低卖高卖,如果你能做到这一点,基本上就能高枕无忧。那怎么才能找到好Deal呢?我在以前也讲过怎么才能找到好Deal,但现在科技发展了,很多以前找Deal的方法都需要与时俱进了,现在很多人都是靠大数据挖掘,能直接拿到银行的违约数据之类的,而且这个范围可以扩大到全国范围。那你这时候其实把这些房列个名单,然后雇人去打电话给屋主就好了。
我有一个朋友就用这个方法找Deal,但他告诉我每个月找Deal的费用也挺高,挖掘大数据也需要专业的人和技术。
第二个问题是:你的团队够不够强?

这个团队可以是你自己组建的团队,也可以是你找的第三方团队。那这个团队的作用在哪呢?你买入房产前做Due Diligence的时候,团队要帮你发现问题的。等到房产过户了,你的团队能帮你立刻接手管理,提高收入、降低花费,帮你实现你定好的目标。如果你的团队很强,甚至能帮你超额完成你的目标。
美国的第三方团队专业技能非常细化,什么样的专业团队都有,只要你想找总能找到的。
第三个问题是:你的资金够不够多?
这个资金既包括你自己的钱,也包括你能动用的钱。假如你看上了一个酒店,需要花700万才能买下,那如果你很清楚自己手头里有这些钱,或者知道能融到这么多钱,那你就敢直接和中介说,这100万押金给你,30天之内过户。
第四个问题是:你的经营模式够不够稳定?
就我个人的观点来说,如果我能确定这个项目给投资人的分红能达到一个数,我就认为这个模式是稳定的。或者等我做了很久之后,投资人们都信任我了,我可以做基金,大家就往我这个基金里投钱,这个基金里面可以放3-10个项目。那这些项目混合到一起,也许有的项目收益高一点,有一些项目收益低一点,但平均下来还是能达到一个数,这也会更稳一些。
第五个问题是:你的口袋够不够深?
这个其实是说你的资金储备够不够,因为总会有意外情况出现,可能突然疫情就来了,可能突然政府政策就变了,就总有一些事情不是在你的掌握中的。像今年疫情突然来了,影响最大的就是这种购物中心,如果你有购物中心可能就会入不敷出。你的房客交不上房租,但你还要还房贷,要出钱去运营,为了吸引房客,你可能还得出钱装修把房子搞漂亮。
这个时候你告诉投资人要追加投资,投资人会给你交钱吗?不会的。那这个时候就看你的资金储备够不够,你要拿钱去填这个窟窿,要不然整个项目很可能就失败了。咱们也知道,每次经济危机以来,这些建筑商、开发商都会倒下一批,这不是因为他们手上的东西不赚钱,而是资金链断裂了。他们一般都背着建筑贷款,银行一看形势不好,不会雪中送炭的,可能立刻就把贷款给撤了,让你立刻还钱,这时候你如果弄不到钱,这个资金链就断裂了。
第六个问题是:你活得够不够久?
最后一个问题很实际啊,因为房地产就是螺旋式上升的,就算有几年的房价下跌,但长久来看房价还是上涨的。就比方说你现在处在2009年,你一看房市一下子这么大的危机来了,但你如果撑到现在再看,房价又涨回来了。你说我好Deal也不会找,团队也不够好,资金也不太多,模式也不够强,但我活得久,我虽然就买了20个小房子,但我到最后回头一看,这些房子跟着大趋势涨得都挺好的。
这就是我这期分享的话题啊,希望对你有用!
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