读者朋友们大家好,自从美国疫情爆发之后就有不停有朋友问我,是不是08年的金融房市危机又要来了?我今天就想聊聊自己的观点啊,不是专家意见,说出来是想和大家交流一下想法。
01
08年经济危机始末
在讲08年经济危机之前,我想先给大家展示一张美国从1975年到2014年的房价走势图。其中蓝线是没有经过通货膨胀校正的房价走势线,橙线是经过了通货膨胀校正后的房价走势图。
我们看橙线可以看到,美国的房价一直是螺旋式上升的,螺旋式上升就是有上有下,但总体来说房价还是在往上走的。第一个峰出现在1980年左右,然后1984年左右出现了一个底;第二个峰出现在1990年左右,然后到了1994年又有一个底;第三个峰就是2008年,后来的事咱们都知道了,美国爆发次贷危机影响到了房市,房价在2012年到达了谷底。

那08年那次的房市危机到底为什么发生呢?是因为2000年之后银行放贷出了问题,这个问题我们现在叫次贷危机啊。我们正常能贷到的款就是普通贷款,但有一些人信用不好或者收入不高,本来是不符合普通贷款条件的,但在那一段时间里也能贷到款,只是贷款的利率会高一点,这就是次级贷款。这些贷款人本来收入就不稳定,买了房之后贷款利率又高,那就让这个贷款风险更大了。还有一段时间,买房人是可以零首付的,那放贷又松,又不用交首付,很多人就纷纷去买房。本来如果经济一直很好,大家都有工作,这个可能也不是很大的问题,但是那时候经济变差了,很多人失业了,房贷就还不上了。
房贷还不上了,那这些人就急着卖房子,或者是直接就把这个房子推给银行了。本来能卖20万的房子,他可能着急就18万卖了;如果他把房子直接推给了银行,那银行法拍房的价格可能会更低,可能15万就卖了。这种低价的房子一放到市场上,这一片房子的估价都会受到影响,房价就降下来了。
那有些人可能本来还贷没问题,但他突然有一天查他小区的房价,发现房价暴跌啊。20万的房子都在15万卖,那他这时候可能就睡不着觉了,因为他在这个房子上还有18万的贷款没还,但现在周围的房子已经15万就能买到了,那他可能一害怕就干脆也把自己的房子推给银行了。
为什么当时政府也没有及时出手调控房市呢?因为整个社会都对华尔街这些买卖次贷产品的金融机构都很气愤,一开始就没做什么。如果当时政府能及时出手,可能情况没那么严重。等到了2012年,全美的房价已经平均跌了30%了,那时候政府才出手。
不过当时的房价下跌也是分区域的,就像亚特兰大的中心黑人区房价可能跌了70%-90%了,那混合区的房价可能跌了30%-50%,那一些好区可能只跌了5%-20%。我记得当时亚特兰大的市中心黑人区很多公寓都用木板钉着,可能5000到10000就能买下一个房子,你买过来修好也能租个八九百。但是当时去那里租房可能会有生命危险,我听说有一个物业管理的总监就被房客打死了。但是那次危机也给了很多人机会啊,像我和身边的很多同事可能在那之前从来没想过要当房东的,但现在很多人有很多套房子。
02
2020年危机有何不同?
2020年这次危机和08年那次又有些不一样啊,这次的危机主要是因为疫情引发的,因为大家不能出门了,出门也要保持社交距离,所以像餐厅、线下零售、旅游、航空这些行业就大受打击,失业率短时间内快速上升。那也是因为疫情,建房成本也上升了,工人干活速度慢了,原材料的运输也困难,新房变少了,价格就上涨。二手房的价格也受到新房价格上涨的影响,加上很多人本来该搬家卖房的,因为疫情可能选择暂时搁置,供给变少了价格自然上涨了。那政府又在到处发钱,高通货膨胀率让手里有钱的人很恐慌,很多人就选择把钱放到房地产里。但我个人认为,这些都是因为疫情临时造成的,等疫情恢复之后会调回来的。
这次危机对房市的具体影响也是分化的,不同城市、不同地段、不同房型的反应完全不一样。像我之前推荐的亚特兰大市郊的House和Townhouse都涨价了很多,但是像市中心的Condo或者Apartment就没有涨价。

08年金融危机之后,政府也吸取了教训,现在70%的房子都至少有20%的equity,没有了零首付的政策,也没有刺激贷款。而且政府这次也是下定决心要报住宅市场,不让房东驱逐房客,也不让银行Foreclosure。我个人认为不会再出现像08年那时候冲击式的震荡。
但是现在有200多万的Foreclosure没有处理,这是个问题,现在不解决以后总是要解决的,这些房子只要不公开放到市场上,就不会有很大的冲击,但还要看政府能不能找到妥善的方法处理这批房子。
03
菊子的建议
这里我想针对今年的危机提出一些建议,希望对你有帮助:

  • 可以考虑改零售为仓促;
  • 可以考虑买入一些Mobile House;
  • 可以考虑用低息贷款买入一些低端独栋住宅用于出租;
  • 如果你有很多房子,可以考虑卖掉一部分或是套现;
  • 如果你担心风险,现在房价可能接近峰值,要暂时克制一点,小心入场;
最后重要的话再说一遍,房市是螺旋式上升的,有上有下很正常,但总体趋势还是上升的;做房地产关注宏观经济很重要,但更重要的是微观经济,你更应该关注你房子周围发生的事;自住和投资是两回事,自住要满足自己的需求,让生活更加容易舒服,但投资只是一个数字而已。
最后希望大家都能财运滚滚!
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